u*******g
发帖数: 224 | 1 我们律师告诉我们, Title company # 1 认为不是什么问题, Title company # 2 认为
有问题, 需要seller弄到一个deed. 律师说她自己也不认为是什么大问题, 卖方律师
也不认为是什么大问题. 但要我们自己拿主意. 如果我们也认为问题不大, 就close
with Title company # 1, 但也不能保证以后卖房子时100%不出现问题; 如果我们认
为有问题, 要求seller把title弄clean, 可能要花几个月, seller也要花不少钱, 也许
seller就会决定不卖给我们了, 另找买家.
以下 是issue的details. 多谢建议.
A prior owner (“Ed”) owned this property. Ed died and in his will be left
his property in trust to a Mr. Bob. Mr. Bob was to hold the property in a
trust until Mr. Ed’s daughter Mary turned 21. Once Mary turned 21 Mr. Bob
was to pay over the property to Mary. This was never done. I have run this
scenario by my title companies and they both have differing opinions.
Title Company #1: They are fine with this issue. They state Mary
was already 21 at the time her dad died (the will was made while she was a
minor) so the property went directly to her.
Title Company #2: They have an issue. They think that the words
“pay over” require that the trustee sign a deed to Mary. | n***j
发帖数: 1747 | 2 要我就pass。以后自己卖房子买家也会这样犹豫，搞不好非要你clean咋办
left
a
Bob
【在 u*******g 的大作中提到】
: 我们律师告诉我们, Title company # 1 认为不是什么问题, Title company # 2 认为
: 有问题, 需要seller弄到一个deed. 律师说她自己也不认为是什么大问题, 卖方律师
: 也不认为是什么大问题. 但要我们自己拿主意. 如果我们也认为问题不大, 就close
: with Title company # 1, 但也不能保证以后卖房子时100%不出现问题; 如果我们认
: 为有问题, 要求seller把title弄clean, 可能要花几个月, seller也要花不少钱, 也许
: seller就会决定不卖给我们了, 另找买家.
: 以下 是issue的details. 多谢建议.
: A prior owner (“Ed”) owned this property. Ed died and in his will be left
: his property in trust to a Mr. Bob. Mr. Bob was to hold the property in a
: trust until Mr. Ed’s daughter Mary turned 21. Once Mary turned 21 Mr. Bob
| N******s
发帖数: 10555 | 3 这样的问题就是买房为啥找律师，卖方不clear这个问题，坚决不能要，
【在 u*******g 的大作中提到】
: 我们律师告诉我们, Title company # 1 认为不是什么问题, Title company # 2 认为
: 有问题, 需要seller弄到一个deed. 律师说她自己也不认为是什么大问题, 卖方律师
: 也不认为是什么大问题. 但要我们自己拿主意. 如果我们也认为问题不大, 就close
: with Title company # 1, 但也不能保证以后卖房子时100%不出现问题; 如果我们认
: 为有问题, 要求seller把title弄clean, 可能要花几个月, seller也要花不少钱, 也许
: seller就会决定不卖给我们了, 另找买家.
: 以下 是issue的details. 多谢建议.
: A prior owner (“Ed”) owned this property. Ed died and in his will be left
: his property in trust to a Mr. Bob. Mr. Bob was to hold the property in a
: trust until Mr. Ed’s daughter Mary turned 21. Once Mary turned 21 Mr. Bob
| M********s
发帖数: 24729 | 4 凭什么你给他擦P菇，给自己埋炸弹？
left
a
Bob
【在 u*******g 的大作中提到】
: 我们律师告诉我们, Title company # 1 认为不是什么问题, Title company # 2 认为
: 有问题, 需要seller弄到一个deed. 律师说她自己也不认为是什么大问题, 卖方律师
: 也不认为是什么大问题. 但要我们自己拿主意. 如果我们也认为问题不大, 就close
: with Title company # 1, 但也不能保证以后卖房子时100%不出现问题; 如果我们认
: 为有问题, 要求seller把title弄clean, 可能要花几个月, seller也要花不少钱, 也许
: seller就会决定不卖给我们了, 另找买家.
: 以下 是issue的details. 多谢建议.
: A prior owner (“Ed”) owned this property. Ed died and in his will be left
: his property in trust to a Mr. Bob. Mr. Bob was to hold the property in a
: trust until Mr. Ed’s daughter Mary turned 21. Once Mary turned 21 Mr. Bob
| d*******3
发帖数: 6550 | 5 所以现在是mr bob在卖房子？但是prior owner的遗嘱是要把房子给她女儿的？
这明显是个red flag | u*******g
发帖数: 224 | 6 是Mary在卖房子.
Title company #1 觉得这是Mary小时候她爸立的遗嘱. 后来她爸去世的时候她已30多
岁, 成人了. 房子自然就是她的了.
Title company #2 觉得这个有法律效力的遗嘱里有这个bob必需对mary有这个 'pay
over'的过程,'which was never done'.我们律师也觉得比较费劲理解这个'pay over'.
问题是这个bob也可能过世了, 所以过程可能会比较麻烦.
【在 d*******3 的大作中提到】
: 所以现在是mr bob在卖房子？但是prior owner的遗嘱是要把房子给她女儿的？
: 这明显是个red flag
| N******s
发帖数: 10555 | 7 在他们手里都麻烦，你想将来你自己卖的话，得多麻烦，
【在 u*******g 的大作中提到】
: 是Mary在卖房子.
: Title company #1 觉得这是Mary小时候她爸立的遗嘱. 后来她爸去世的时候她已30多
: 岁, 成人了. 房子自然就是她的了.
: Title company #2 觉得这个有法律效力的遗嘱里有这个bob必需对mary有这个 'pay
: over'的过程,'which was never done'.我们律师也觉得比较费劲理解这个'pay over'.
: 问题是这个bob也可能过世了, 所以过程可能会比较麻烦.
| u*******g
发帖数: 224 | 8 经过几天的回合, title company #2似乎也不太不确定有没有问题. 我们律师说她自己
也不觉得有问题, 所以, 现在她的话是: “My office will issue you an attorney
certification stating you will get good marketable title. You will also
receive a clean title policy.”
我的问题是, 这个 “attorney certification stating you will get good
marketable title” 就等于一个clean title 吗? 以后卖房子时, 买方是看我们有的
这个attorney certification 的title, 还是会找出所有的title历史?
【在 N******s 的大作中提到】
: 在他们手里都麻烦，你想将来你自己卖的话，得多麻烦，
| d*******3
发帖数: 6550 | 9 如果实在想要房子，title insurance肯定要买上，lender肯定会要求买，你自己也要
买owner的title insurance | u*******g
发帖数: 224 | 10 谢谢回答.
你的意思是问题不大吗, 如果买了insurance?
【在 d*******3 的大作中提到】
: 如果实在想要房子，title insurance肯定要买上，lender肯定会要求买，你自己也要
: 买owner的title insurance
| M********s
发帖数: 24729 | 11 你别晃悠了，没人保证你将来卖房会怎样，你买了你付全责
【在 u*******g 的大作中提到】
: 谢谢回答.
: 你的意思是问题不大吗, 如果买了insurance?
| a*****a
发帖数: 19262 | 12 我们当年买房子都买了title insurance | N******s
发帖数: 10555 | 13 多做做研究吧，买房的只要有morgage的，就必须有title insurance，但是很多人还是
不会碰这是title有可能有问题的，因为一旦发生人家claim，你就没法卖方，即使官司
，也必然会拖很多年，title insurance能cover loss，但是loss没发生，这种纠缠就会
耗死人的，
【在 u*******g 的大作中提到】
: 谢谢回答.
: 你的意思是问题不大吗, 如果买了insurance?
| x****u
发帖数: 12955 | 14
'.
麻烦个鸟啊。就算是有问题也只会是Bob才有理由来争。他人都死了，还怎么争？而且
遗嘱的目的是房产最终交到Mary手中。现在房产的确在mary手中，是她本人在卖，怎么
看都不是有问题的样子。
最后，既然title company 1 认为没问题，他们愿意出title保险，即便有问题，你也
不会有什么损失啊。
【在 u*******g 的大作中提到】
: 是Mary在卖房子.
: Title company #1 觉得这是Mary小时候她爸立的遗嘱. 后来她爸去世的时候她已30多
: 岁, 成人了. 房子自然就是她的了.
: Title company #2 觉得这个有法律效力的遗嘱里有这个bob必需对mary有这个 'pay
: over'的过程,'which was never done'.我们律师也觉得比较费劲理解这个'pay over'.
: 问题是这个bob也可能过世了, 所以过程可能会比较麻烦.
|
|
