c*****4
发帖数: 900 | 1 这个话题与贷款本身没有太大关系，但却是几乎每个买房的人尤其是第一次买房的人都
会问的问题，就是，我已婚，房子的title应该怎么写比较好？
在加州，夫妻共同买房有两个比较常见的title:
1. Joint Tenants;
2. Community Property with Right of Survivorship.
这两个title有很多对比之处就不一一列举了，只叙述两个与买房者利益最相关的部分。
首先，在产权转移上，两者没有什么区别，在一方死亡后，另一方都是自动继承死亡一
方的权益，例如丈夫去世，妻子自动独自拥有房子100%的产权。
那么，为什么在加州选Community Property with Right of Survivorship比较好？因
为从税务的角度考虑此种title可以极大的省所得税（Capital Gain tax）。例如，夫
妻两人2008年花费$600K买了一栋房子，到了2015年，丈夫因为意外去世，妻子自动继
承丈夫产权，并需要卖掉房子，此时房子价值已经涨到$2M。如果房子的title是按照
Joint Tenants来写的，那么房子出售的时候税务部门(IRS)会认为妻子有很大的
Capital Gain，算法是，妻子的原始花费为$600K的一半 - $300K，加上$2M 的一半 -
$1M = $1.3M，这个被认为是计算税时的总base，而卖房时房子的价值为$2M，故妻子的
Capital Gain为$2M - $1.3M = $700K，$700K的税可不小！
相对的，如果当时房子的title放的是Community Property with Right of
Survivorship，这个税就不用交，因为在此title下，妻子会被认为在这个房子的税务
上也完全的“接管”丈夫的一切，IRS算税的时候也就直接会把$2M作为计算的base，从
而妻子就不用交任何的Capital Gain tax。
当然，在某些情况下，即使用Joint Tenants继承，也会有$500K的tax exemption，但
由于设计到税法，本文不再详细展开。
例如，John和Christina是夫妻，title可以这样写：
John and Christina, husband and wife as community property with right of
survivorship.
包括加州在内，Arizona, California, Idaho, Louisiana, Nevada, New Mexico,
Texas, Washington和Wisconsin这几个州都是community state,应该都有相似的法令，
具体可以向自己州内的CPA或者real estate attorney咨询。 |
n**t
发帖数: 606 | 2 "相对的，如果当时房子的title放的是Community Property with Right of
Survivorship，这个税就不用交，因为在此title下，妻子会被认为在这个房子的税务
上也完全的“接管”丈夫的一切，IRS算税的时候也就直接会把$2M作为计算的base，从
而妻子就不用交任何的Capital Gain tax"
这种算法完全不make sense！ |
w*****m
发帖数: 20421 | 3 夫妻还COMMUNITY那，是不是老婆就可以随便让人上了？ |
o*****p
发帖数: 5952 | 4 title 选择要问律师，只是普通人—般不会花钱找专业咨询。
我的客户问我，推荐 community property with rights of surviveship.
最大好处是税基的step up, 有首祱的好处，这个好处要在—方去世情况下才能获得。 |
c*****4
发帖数: 900 | 5 所以说title怎么写很重要，有时候自己不注意很多能省的就pass过去了。
【在 n**t 的大作中提到】
: "相对的，如果当时房子的title放的是Community Property with Right of
: Survivorship，这个税就不用交，因为在此title下，妻子会被认为在这个房子的税务
: 上也完全的“接管”丈夫的一切，IRS算税的时候也就直接会把$2M作为计算的base，从
: 而妻子就不用交任何的Capital Gain tax"
: 这种算法完全不make sense！
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w*****m
发帖数: 20421 | 6 万一闹离婚，这种会不会成为祸根啊，再说还有孩子继承人的问题
我们穷屌丝，60万的房子都欠个40万50万的，有点EQUITY也拿出来
做索了，也就是默克多才考虑这些。 |
