l******2 发帖数: 5522 | 1 我说的是投资价值,不是消费价值。
投资价值是相对的,是相对融资成本(中行利率)和机会成本(通货膨胀)而言。
消费价值是绝对的, 但是无法量化,例如一家人安逸生活的enjoyment是不能用钱来量
化的。
如何判断现在房子投资价值?
我觉得在美国,根据现在的利率和通胀,
房子的投资价值 = 12年* (年租金 - 年地税 - HOA)
如果想买一个房子,如果同类房子在这个地区的房租是每月1000美元,地产税是2000一
年, 那么这个房子的投资价值是12万。如果有每月200的HOA,那么投资价值会减少3万
左右。
如果央行利息开始上升,12年要向下调。 如果通胀上升,12年要向上跳。
当然,大陆人都喜欢另一个模式判断房子投资价值的模型,就是看有没有愿意出更高价
格买房子的傻瓜来接手。 |
c****o 发帖数: 32446 | |
a*****s 发帖数: 375 | 3 难道不是看升值?大城市一般都是升值收益远大于租金的 |
B*******e 发帖数: 278 | |
i***r 发帖数: 670 | 5 mark。
[在 ljiiuan2 (文刀兄) 的大作中提到:]
:我说的是投资价值,不是消费价值。
:
:........... |
f*********u 发帖数: 7 | |
l******2 发帖数: 5522 | 7 母鸡的价值在于能下多少蛋, 现金流决定资产的价值。 如果房子是自己住, 那根本
不能算资产, 应该算负债, 因为现金流是负的。
美国的房价100多年里都在以每年3.5增加, 但是安货币购买力来说, 房价从来没涨过。
大陆房价这么火了15年, 其实出去通胀, 房价的购买力只涨了1倍, 而且现在还面对
泡沫回调
【在 a*****s 的大作中提到】 : 难道不是看升值?大城市一般都是升值收益远大于租金的
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b*******c 发帖数: 20683 | 8 赞
【在 l******2 的大作中提到】 : 我说的是投资价值,不是消费价值。 : 投资价值是相对的,是相对融资成本(中行利率)和机会成本(通货膨胀)而言。 : 消费价值是绝对的, 但是无法量化,例如一家人安逸生活的enjoyment是不能用钱来量 : 化的。 : 如何判断现在房子投资价值? : 我觉得在美国,根据现在的利率和通胀, : 房子的投资价值 = 12年* (年租金 - 年地税 - HOA) : 如果想买一个房子,如果同类房子在这个地区的房租是每月1000美元,地产税是2000一 : 年, 那么这个房子的投资价值是12万。如果有每月200的HOA,那么投资价值会减少3万 : 左右。
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l********4 发帖数: 293 | 9 呀,这种基本常识都不懂的帖子也推荐上十大,mitbbs威武 |
S***n 发帖数: 1281 | 10 自住房也应该算资产的。自住房也可以规划rental budget,然后看现金流是正的还是
负的。
过。
【在 l******2 的大作中提到】 : 母鸡的价值在于能下多少蛋, 现金流决定资产的价值。 如果房子是自己住, 那根本 : 不能算资产, 应该算负债, 因为现金流是负的。 : 美国的房价100多年里都在以每年3.5增加, 但是安货币购买力来说, 房价从来没涨过。 : 大陆房价这么火了15年, 其实出去通胀, 房价的购买力只涨了1倍, 而且现在还面对 : 泡沫回调
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o*****e 发帖数: 430 | 11 乘以12年怎么算出来的?有什么根据没有?
【在 l******2 的大作中提到】 : 我说的是投资价值,不是消费价值。 : 投资价值是相对的,是相对融资成本(中行利率)和机会成本(通货膨胀)而言。 : 消费价值是绝对的, 但是无法量化,例如一家人安逸生活的enjoyment是不能用钱来量 : 化的。 : 如何判断现在房子投资价值? : 我觉得在美国,根据现在的利率和通胀, : 房子的投资价值 = 12年* (年租金 - 年地税 - HOA) : 如果想买一个房子,如果同类房子在这个地区的房租是每月1000美元,地产税是2000一 : 年, 那么这个房子的投资价值是12万。如果有每月200的HOA,那么投资价值会减少3万 : 左右。
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f****i 发帖数: 20252 | 12 根据楼主理论,在纽约上海买房子的都是投资白吃?
【在 o*****e 的大作中提到】 : 乘以12年怎么算出来的?有什么根据没有?
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l******2 发帖数: 5522 | 13 对,一个白痴期待另外一个白痴出更高的价格接手。
【在 f****i 的大作中提到】 : 根据楼主理论,在纽约上海买房子的都是投资白吃?
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s****a 发帖数: 9912 | 14 不分地域的一刀切,肯定不是很好的办法。我看YOUTUBE上
不错的小区,人口逐年增加,1%RULE以上,还算可以,2%
以上的当然更好,房子好租的地方。 |
f****i 发帖数: 20252 | 15 嗯,看来弯曲房产投资最佳地点就是oakland了
【在 l******2 的大作中提到】 : 对,一个白痴期待另外一个白痴出更高的价格接手。
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T*U 发帖数: 22634 | 16 房子的投资价值 = 12年* (年租金 - 年地税 - HOA)
如果想买一个房子,如果同类房子在这个地区的房租是每月1000美元,地产税是2000一
年, 那么这个房子的投资价值是12万。
难道lz就是传说的数体教?难道不是10万?
【在 l******2 的大作中提到】 : 我说的是投资价值,不是消费价值。 : 投资价值是相对的,是相对融资成本(中行利率)和机会成本(通货膨胀)而言。 : 消费价值是绝对的, 但是无法量化,例如一家人安逸生活的enjoyment是不能用钱来量 : 化的。 : 如何判断现在房子投资价值? : 我觉得在美国,根据现在的利率和通胀, : 房子的投资价值 = 12年* (年租金 - 年地税 - HOA) : 如果想买一个房子,如果同类房子在这个地区的房租是每月1000美元,地产税是2000一 : 年, 那么这个房子的投资价值是12万。如果有每月200的HOA,那么投资价值会减少3万 : 左右。
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B******y 发帖数: 9065 | 17 嗯,最后白痴都发了财,然后聪明人坐在一旁冷静的分析白痴是如何发财的。。。
【在 l******2 的大作中提到】 : 对,一个白痴期待另外一个白痴出更高的价格接手。
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l******2 发帖数: 5522 | 18 你SB
12yr(1000/month*12month - 2000/yr)=120000
【在 T*U 的大作中提到】 : 房子的投资价值 = 12年* (年租金 - 年地税 - HOA) : 如果想买一个房子,如果同类房子在这个地区的房租是每月1000美元,地产税是2000一 : 年, 那么这个房子的投资价值是12万。 : 难道lz就是传说的数体教?难道不是10万?
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z****n 发帖数: 3189 | 19 其实lz说得很对,要从纯投资角度来看。
所谓纯投资,就是看能不能出租,租金几何
不过lz忽略了一个空置率的问题。
就是你买这个房子,预期持有的时间内,平均每年要空置多少天。
参杂其他因素,比如交通,学区,治安,臭水沟等等,如果你的房子空置率是接近100%
,那不管租金多少,HOA多少利率多少,这样的房子都是不值得投资的。
不过判断这个空置率就没有这么容易量化的手段了。 |
l*****o 发帖数: 26631 | 20 你不考虑好区和差区的分别么?
【在 l******2 的大作中提到】 : 我说的是投资价值,不是消费价值。 : 投资价值是相对的,是相对融资成本(中行利率)和机会成本(通货膨胀)而言。 : 消费价值是绝对的, 但是无法量化,例如一家人安逸生活的enjoyment是不能用钱来量 : 化的。 : 如何判断现在房子投资价值? : 我觉得在美国,根据现在的利率和通胀, : 房子的投资价值 = 12年* (年租金 - 年地税 - HOA) : 如果想买一个房子,如果同类房子在这个地区的房租是每月1000美元,地产税是2000一 : 年, 那么这个房子的投资价值是12万。如果有每月200的HOA,那么投资价值会减少3万 : 左右。
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l******2 发帖数: 5522 | 21 好区房租也高,投资价值也高, 但是12年现金流不变
【在 l*****o 的大作中提到】 : 你不考虑好区和差区的分别么?
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P**5 发帖数: 7467 | 22 单纯出租物业不考虑升值,我有一个简单公式,文学城上面把这叫百分之一法则。月租
金是贷款成本的百分之一,才能够本。
距离,15万的物业,月租金1500,符合百分之一,保本的底线。 |
c****i 发帖数: 506 | |
s****a 发帖数: 9912 | 24 这个是不考虑PROPERTY TAX和HOA的吧,应该都算上。
另外不要以为房租就是纯收入,长期地来看房租
的一半要用于房子的修理和装修。这样看的话,
出租房子其实不怎么赚钱,还很辛苦
【在 P**5 的大作中提到】 : 单纯出租物业不考虑升值,我有一个简单公式,文学城上面把这叫百分之一法则。月租 : 金是贷款成本的百分之一,才能够本。 : 距离,15万的物业,月租金1500,符合百分之一,保本的底线。
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l******2 发帖数: 5522 | 25 好区房租也高,投资价值也高, 但是12年现金流不变
【在 l*****o 的大作中提到】 : 你不考虑好区和差区的分别么?
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a***n 发帖数: 623 | 26 按你这种算法整个旧金山湾区房市早就泡沫了——2、3年前就已经泡沫了,于是12、13
年买房的人是sb,14、15年买房的都是sb中的战斗机咯?
你这个模型太简单了。
【在 l******2 的大作中提到】 : 我说的是投资价值,不是消费价值。 : 投资价值是相对的,是相对融资成本(中行利率)和机会成本(通货膨胀)而言。 : 消费价值是绝对的, 但是无法量化,例如一家人安逸生活的enjoyment是不能用钱来量 : 化的。 : 如何判断现在房子投资价值? : 我觉得在美国,根据现在的利率和通胀, : 房子的投资价值 = 12年* (年租金 - 年地税 - HOA) : 如果想买一个房子,如果同类房子在这个地区的房租是每月1000美元,地产税是2000一 : 年, 那么这个房子的投资价值是12万。如果有每月200的HOA,那么投资价值会减少3万 : 左右。
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m*t 发帖数: 7490 | 27 买东西等升值的叫投机,因为有亏的风险
投资一般都是很低风险或者基本0风险的,比如存款、国债啥的
租房是投资,因为不可能出现负房租
投资还是投机,没有什么孰优孰劣,区别就是回报和风险
【在 f****i 的大作中提到】 : 根据楼主理论,在纽约上海买房子的都是投资白吃?
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l******2 发帖数: 5522 | 28 我说的是投资价值, 不是消费价值。
一家人买个房子安居乐业,不用经常搬家, family enjoyment是不可以量化的, 不在
这个帖子的范畴内。
我说的傻逼是大陆或美国买房出租的人。
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【在 a***n 的大作中提到】 : 按你这种算法整个旧金山湾区房市早就泡沫了——2、3年前就已经泡沫了,于是12、13 : 年买房的人是sb,14、15年买房的都是sb中的战斗机咯? : 你这个模型太简单了。
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f****i 发帖数: 20252 | 29 嘿,收不到房租的风险不用管了?
【在 m*t 的大作中提到】 : 买东西等升值的叫投机,因为有亏的风险 : 投资一般都是很低风险或者基本0风险的,比如存款、国债啥的 : 租房是投资,因为不可能出现负房租 : 投资还是投机,没有什么孰优孰劣,区别就是回报和风险
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J**S 发帖数: 2327 | 30 投资不是怎么算的,投资不是算眼前;投资是看将来的,
投资就和抢东西一样,投资是你抢人家还没想到要抢的东西,你抢了以后,更多人
来抢,你的投资就成功了。或者你投资的,现在也抢手,将来更抢手。
如果你投资,现在看来,你可挣很多的钱,但是你投资的,人越来越不要,你现在赚再
多钱,将来,你必定亏本。
【在 l******2 的大作中提到】 : 我说的是投资价值,不是消费价值。 : 投资价值是相对的,是相对融资成本(中行利率)和机会成本(通货膨胀)而言。 : 消费价值是绝对的, 但是无法量化,例如一家人安逸生活的enjoyment是不能用钱来量 : 化的。 : 如何判断现在房子投资价值? : 我觉得在美国,根据现在的利率和通胀, : 房子的投资价值 = 12年* (年租金 - 年地税 - HOA) : 如果想买一个房子,如果同类房子在这个地区的房租是每月1000美元,地产税是2000一 : 年, 那么这个房子的投资价值是12万。如果有每月200的HOA,那么投资价值会减少3万 : 左右。
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d*****s 发帖数: 5610 | 31 市场会偏离基本面很长时间,所以价值投资者有horizon risk.就是不知道什么时候会
回归基本盘,也许还没有回归自己就破产了。
这个和股市投资一样的,很多时候考虑因素是2点:一个是价值,一个是momentum.
这个帖子楼主是只考虑价值。中国房价很多时候考虑是momentum,价格趋势。
考虑价值的人会考虑现金流,如果现金流是正的,那就让房子sit there,即使房价涨
跌都无所谓。
考虑momentum的,在乎房价升涨,如果房价涨,当然赚钱,比如过去10年中国房价;但
是万一房价跌,那就亏大了,因为基本现金流抵抗不了支出。
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【在 a***n 的大作中提到】 : 按你这种算法整个旧金山湾区房市早就泡沫了——2、3年前就已经泡沫了,于是12、13 : 年买房的人是sb,14、15年买房的都是sb中的战斗机咯? : 你这个模型太简单了。
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J**S 发帖数: 2327 | 32 短期投资的话,你可以看眼前,你赚了,你就退了。 这应该是在LZ的讨论范围之外。
【在 J**S 的大作中提到】 : 投资不是怎么算的,投资不是算眼前;投资是看将来的, : 投资就和抢东西一样,投资是你抢人家还没想到要抢的东西,你抢了以后,更多人 : 来抢,你的投资就成功了。或者你投资的,现在也抢手,将来更抢手。 : 如果你投资,现在看来,你可挣很多的钱,但是你投资的,人越来越不要,你现在赚再 : 多钱,将来,你必定亏本。
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f****i 发帖数: 20252 | 33 房产可不是短期投资
要短期投资不如买REIT
【在 J**S 的大作中提到】 : 短期投资的话,你可以看眼前,你赚了,你就退了。 这应该是在LZ的讨论范围之外。
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m*t 发帖数: 7490 | 34 这么说就是搅理了
房租是可以指望的固定回报,就像利息一样。因为有你说的那种情况,租房风险比存银
行告高,所以回报率也高一些。
但是投机不保证稳定的现金回报,这是本质差别
【在 f****i 的大作中提到】 : 嘿,收不到房租的风险不用管了?
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s****a 发帖数: 9912 | 35 我同事卖房,79万 不到1700 SQ FEET,4BED2BATH,被中国人OFFER了CASH
说是要出租,能租3500就不错了,我都觉得,唉,可能将来砸手里 |
f****i 发帖数: 20252 | 36 去你算出来的回报率最高的地方走一圈你就知道了
【在 m*t 的大作中提到】 : 这么说就是搅理了 : 房租是可以指望的固定回报,就像利息一样。因为有你说的那种情况,租房风险比存银 : 行告高,所以回报率也高一些。 : 但是投机不保证稳定的现金回报,这是本质差别
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a****g 发帖数: 3027 | 37 有钱人想法不一样。1 million以上的房子租四千刚出头的都有。人家要分散投渠道,
这个房子卖了钱拿出来干什么?
有钱,要任性,杠杆的。
我们穷人操富人的心,操不准。
【在 s****a 的大作中提到】 : 我同事卖房,79万 不到1700 SQ FEET,4BED2BATH,被中国人OFFER了CASH : 说是要出租,能租3500就不错了,我都觉得,唉,可能将来砸手里
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P**5 发帖数: 7467 | 38 按1%估算成本,地税什么都在内,甚至可以包个basic的宽带网络。
【在 s****a 的大作中提到】 : 这个是不考虑PROPERTY TAX和HOA的吧,应该都算上。 : 另外不要以为房租就是纯收入,长期地来看房租 : 的一半要用于房子的修理和装修。这样看的话, : 出租房子其实不怎么赚钱,还很辛苦
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P**5 发帖数: 7467 | 39 计算的成本的时候,收不到房租按0.8算。
【在 f****i 的大作中提到】 : 嘿,收不到房租的风险不用管了?
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J**S 发帖数: 2327 | 40 投资有时候不一定是为了盈利,
有的时候,是为了规避风险,
有时候少亏,就是赢。
你没有好的投资项目,你就只能这样。 最明显的例子,就是中国买美国人的国债。 中
国买了那么多美国国债,经常被美国绑架不说,那点利息,我就感觉是亏本生意。但是
,没办法,亏也得这样,美国国债还是最保险的。
现在弄个亚洲投资银行,感觉就是,要把美元资本找个更好的投资项目。 |
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L******9 发帖数: 866 | 41
【在 l******2 的大作中提到】 : 我说的是投资价值,不是消费价值。 : 投资价值是相对的,是相对融资成本(中行利率)和机会成本(通货膨胀)而言。 : 消费价值是绝对的, 但是无法量化,例如一家人安逸生活的enjoyment是不能用钱来量 : 化的。 : 如何判断现在房子投资价值? : 我觉得在美国,根据现在的利率和通胀, : 房子的投资价值 = 12年* (年租金 - 年地税 - HOA) : 如果想买一个房子,如果同类房子在这个地区的房租是每月1000美元,地产税是2000一 : 年, 那么这个房子的投资价值是12万。如果有每月200的HOA,那么投资价值会减少3万 : 左右。
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s**u 发帖数: 30 | 42 同样的“简单方法”也可以来算股票的“投资价值”。 |
m********8 发帖数: 7463 | 43 古票炒的怎么样了? 又成房事专家了?
【在 l******2 的大作中提到】 : 我说的是投资价值,不是消费价值。 : 投资价值是相对的,是相对融资成本(中行利率)和机会成本(通货膨胀)而言。 : 消费价值是绝对的, 但是无法量化,例如一家人安逸生活的enjoyment是不能用钱来量 : 化的。 : 如何判断现在房子投资价值? : 我觉得在美国,根据现在的利率和通胀, : 房子的投资价值 = 12年* (年租金 - 年地税 - HOA) : 如果想买一个房子,如果同类房子在这个地区的房租是每月1000美元,地产税是2000一 : 年, 那么这个房子的投资价值是12万。如果有每月200的HOA,那么投资价值会减少3万 : 左右。
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g**y 发帖数: 122 | 44 按照这个公式,纽约没有一个房子是有投资价值的.
【在 l******2 的大作中提到】 : 对,一个白痴期待另外一个白痴出更高的价格接手。
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h***i 发帖数: 3844 | 45 那cupertino要1万1个月至少
【在 P**5 的大作中提到】 : 单纯出租物业不考虑升值,我有一个简单公式,文学城上面把这叫百分之一法则。月租 : 金是贷款成本的百分之一,才能够本。 : 距离,15万的物业,月租金1500,符合百分之一,保本的底线。
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h*****1 发帖数: 16 | 46 I won't able to find any house in this area uder your rule. |
r******o 发帖数: 1530 | 47 难道不是cap rate嘛?
[在 ljiiuan2 (文刀兄) 的大作中提到:]
:我说的是投资价值,不是消费价值。
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