Living版 - 【闲话房贷】如何准备银行账户避免出condition |
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发帖数: 1184 | 1 在贷款的准备过程中，贷款申请人需要准备很多文件包括工资单（paystub），W2
，税表（tax return），银行存款单（bank statement），信用报告（credit report
），ID等等。这些文件/信息综合体现了贷款人的资质。贷款银行（lender）就是通过
审核这些文件而决定出什么样的condition。而其中，其它的文件基本上该是什么样的
就是什么样的，可操作的空间不大，唯独银行存款单（bank statement）的准备最具技
巧性，同时，它也是最让贷款人（borrower）头疼的文件，因为处理不当很容易让贷款
银行（lender）索要许多额外的不必要的文件和解释从而无穷无尽的纠缠下去。那么，
我们该如何正确处理和准备银行存款单（bank statement），使得贷款银行（lender）
不出或者少出condition呢？
===首先，怎么计算贷款人究竟要在存款单（bank statement）上存多少钱（balance）
呢？===
1. 现金结余（Cash balance in checking/savings account 或者 CD account）
（1）买房贷款（Purchase）
需要的balance等于头款（down payment）加贷款相关费用（closing cost）加上
预付项目（pre-paid items，一般包括impound reserve和pre-paid interest）。贷款
申请人在申请的时候要填一个贷款申请表（Uniform Residential Loan Application -
1003）， Closing Cost**在第四页，Section VII （Details of Transaction），
Item f；Pre-Paid Items在item e。把这些都加起来以后，再减去各种credit，最终看
1003第四页的item p - Cash from/to borrower。这个数字就是在贷款提交审核之前
bank statement上至少要有的balance。但是注意，买房子close的时候买方要签HUD-1
，上面也有一个Cash from borrower (Line 303)，贷款人的银行账户上的balance必须
高于HUD-1上的这个Cash from borrower。为什么两者有不同呢？因为Escrow/Title公
司在HUD-1上有可能会收一些额外项目的费用，而这些费用不用体现在贷款申请表上（
例如Escrow Pad，Prorated HOA Fees等等）。所以一般的来说HUD-1上的值要比1003的
稍高一些，但是差别不是很大。贷款申请人如果不放心，可以让经纪人（broker）找
Escrow Company出一份预估的HUD-1 （Preliminary HUD）检查一下上面的“Cash from
borrower”，同时也可以检查一下上面Title/Escrow的收费明细。
（2） 重新贷款（Refinance）
同买房贷款一样。不过重新贷款没有头款，所以就只用考虑closing cost和pre-
paid items了，当然最终也是看Cash-from-Borrower。
**至于closing cost的详细介绍，请参考我的另外一篇文章http://blog.wenxuecity.com/myblog/52100/201108/20899.html
2. 储备结余（Reserves）
有很多种情况，主要挑最常见的两种来讲一下：
（1）当存款大于$417K（Conforming High Balance），且房子是自住屋时：
除了上文讲的“Cash-to-Close”之外，一般还需要2个月的PITI reserve。PITI是指本
金+利息（P&I），地产税（Tax）和房屋保险（Insurance）一个月的总和。比如本金+
利息一个月$1,500，地产税一个月$300，保险一个月$50，那么2个月的PITI = (1,500
+ 300 + 50) X 2 = $4,000。
（2）当需要贷款的房屋时投资房（investment property）时：
除了上文讲的“Cash-to-Close”之外，一般还需要这个投资房6个月的PITI reserve，
再加上每一个有贷款的其它投资房2个月的reserves。（解释同上）
那么什么样的账户里的资金可以用作reserves呢？一般有三种：
- 支票/储蓄账户（checking/saving）
总的balance减去上文所提到的Cash-to-Close剩下的部分可以作为reserves。
- 退休金账户（401K/Retirement Funds）
总的balance乘以60%可以作为reserves。银行会要求贷款人（borrower）提供“提
前支取政策”（Terms of Withdrawal），就只指什么情况下能够提前支取，提前支取
会有什么要求，收多少利息。之所以这样要求是因为有的公司的401K明确规定了在特定
情况下不能提前支取（例如购买投资房）。如果是这种情况的话贷款银行（lender）就
不允许用401K balance做reserves了。
- 股票账户（stock account）
总的balance乘以60%可以作为reserves。通常unvested stock balance不能算作
reserve，需要vested stock balance才可以。
***特别注意，退休金账户（401K/Retirement Funds） 和股票账户（stock account）
里的资金不能够反过来直接作为现金结余（cash balance）来满足“cash-from-
borrower”的要求。只有当把这些资金取出来或者卖掉转而存到储蓄账户里的时候，这
些钱才能作为现金结余。
***另外，reserve的要求根据贷款银行不同（lender）差别很大。在此只列举最常见的
几种，贷款人需要咨询自己的经纪人（broker）或者贷款银行（lender）来获取针对自
己情况的要求。
综上所述，我们来举个例子总结一下。某贷款人已经有3套房（1套自住，其余两套
出租）且正在申请第4套投资房的贷款。这个房子要求的“Cash from borrower”是$
185K，PITI是$2K。另外其余两套投资房的PITI加起来是$3.5K，那么reserve的要求就
是 2000 X 6 + 3500 X 2 = $19K。假设贷款人（borrower）的储蓄账户（savings
account）里有$190K，那么这$190K满足$185K “Cash from borrower”的要求以及额
外有$5K的reserve。Reserve的差额还有$14K。这$14K就可以从股票或者401K账户里出
，账户的最低余额（balance）要求为14/60% = $23.33K。
===其次，准备银行存款单（bank statement）的时候值得注意的几个问题===
1. 如何向贷款银行（lender）正确提交银行账户的balance
切记，不能够仅仅提交网上银行打出来的交易记录（transaction history），而
是要提供最近一个月（有的是两个月）的正式的statement。（一般网上银行都能够直
接下载）。有的人可能会问，“那如果最近一个月的statement上钱不够，我最近几天
才把发工资打进去怎么办？”，很简单，那么就把最近一个月的statement加上网上银
行的（online printout）transaction history一起打出来提交给贷款银行（lender）
就行。此外，transaction history起始的日期和statement上结束的日期之间不能有空
白。比如statement的日期是7月1日到8月1日，那么transaction history的日期就必须
至少从8月1日以前的日期开始打出来。
这里的核心是无论什么account一定至少要有一个月的正式的statement。
2，大额存款（Large Deposit）
银行对大额存款的审查非常严格。通常把除了工资以外（工资一般是direct
deposit且有公司名字，显示payroll）大于等于$1,000的存款称之为大额存款。贷款银
行（lender）会要求追查（source）这些存款，因为银行会担心这些钱并不是贷款人自
己的资产而是借来的钱。那么怎么source呢？通常有三种情况：
（1）如果大额存款是现金（cash，纸币）
银行柜台存入的现金（cash deposit）是不能作为有效资产的，所以贷款人（
borrower）要写向贷款银行（lender）写一封信（Letter of Explanation）解释一下
这些钱是现金。银行的underwriter会把这些钱抹掉，比如说如果7月份的statement上
ending balance是$50,000而在某一天存了$500的现金，贷款银行（lender）会认为有
效的balance是$49,500。
(2）如果大额存款是支票（check）
需要提供支票的复印件（copy），如果underwriter从支票上看不出来是什么样的
存款，那么会另外要一封信（Letter of Explanation）解释一下这些钱的用途。
（3）如果是直接转账（direct transfer from other account）
需要提供这个转账出来的银行的statement或者transaction history显示有一笔数
量日期一样的钱被转出了。例如如果转入银行显示+$5,000,那么转入银行需要在同一天
显示-$5,000。注意，如果转出银行上面也有大额存款且同样也是贷款人的其它账户，
那么这个账户上的大额存款也需要被source，直到所有的银行账户上都不存在出来工资
以外的大额存款为止。
***从上面可以看出，提供一张没有大额存款的“干净”的bank statement对于顺利获
批贷款是至关重要的。
3. 无偿赠与（Gift Funds，通常由中国国内汇入美国）
***Source方法跳过，见上文，以下列举需要提供的文件
（1）无偿赠与信（Gift Letter）
（2）中国国内汇款单
（3）美国这边银行账户的statement或者transaction history显示钱已经到账
建议国内汇款尽量早做，因为如果最近的一个statement上面没有显示这部分资金
的交易记录而钱已经早早到账，则贷款银行（lender）会认为这部分资金已经是贷款人
自己的资产，甚至连Gift Letter和汇款单都可以省去了。
4. 信托账户（Trust Account）
指账户不在个人名下而是在某某Trust，此种情况贷款银行（lender）会要求贷款
人提供所有的Trust Agreement让贷款银行审阅，以确保这个Trust自身不会影响到贷款
人本身的利益。所以如果想规避这个麻烦可以贷款申请最近一个月的bank statement出
来之前把这个账户从Trust名下改到个人名下，等close之后再改回来。
5. 公司账户（Business Account)
一般是自雇（self-employed）的贷款人所使用和提供的。与支票/储蓄账户（
checking/saving）在形式上是一样的，但是是在“xxx company”名下，一旦提供/使
用此种账户，银行会要求CPA提供一封信（CPA Letter）证明公司资产的使用不会对这
个公司的运营产生负面影响（The use of business asset will not have negative
impact over business operation）。因此，如果可以，尽量不要用公司账户（
business account）作为贷款人的资产提交给贷款银行（lender）。有的银行只要看到
了这个账户，不管贷款人用不用这个账户里的资金都会要求提供CPA Letter，十分麻烦。
6. 向贷款银行（lender）提交bank statement的时间性技巧
举例说明，某贷款人的买房贷款需要在8月23日close，但是他最近一期bank
statement时间是7月2日至8月1日且上面有很多大额存款（large deposit），也没有其
它的银行的账户，如果一旦提交给贷款银行（lender）就会被要求提供很多文件解释
deposit是怎么来的。那么如何应对这种情况呢？贷款银行（lender）通常对bank
statement的实效性要求是90天（也有例外，比如30天），针对这个例子也就是说只要
某一个statement的结束日（ending date）在5月24日之后就可以。所以这个贷款人可
以提供例如6月1日至7月1日的statement，如果这个statement上面没有大额存款（
large deposit），就可以省去很多很多的麻烦。也就是说贷款银行只要没有看到8月份
的statement，7月1日之后这个账户上的交易活动贷款银行（lender）都不会询问。但
是，如果由于任何原因closing推迟到了90天有效期之外，贷款银行会要求提供较近日
期的bank statement。 | b********2
发帖数: 5191 | 2 说的不错, 但是对client可能信息量大了一点, 其实只要bank statement clean就可以
了, 其它的我们agent就都 take care了. | t*****e
发帖数: 15794 | 3 赞！
W2
report
【在 c**********e 的大作中提到】
: 在贷款的准备过程中，贷款申请人需要准备很多文件包括工资单（paystub），W2
: ，税表（tax return），银行存款单（bank statement），信用报告（credit report
: ），ID等等。这些文件/信息综合体现了贷款人的资质。贷款银行（lender）就是通过
: 审核这些文件而决定出什么样的condition。而其中，其它的文件基本上该是什么样的
: 就是什么样的，可操作的空间不大，唯独银行存款单（bank statement）的准备最具技
: 巧性，同时，它也是最让贷款人（borrower）头疼的文件，因为处理不当很容易让贷款
: 银行（lender）索要许多额外的不必要的文件和解释从而无穷无尽的纠缠下去。那么，
: 我们该如何正确处理和准备银行存款单（bank statement），使得贷款银行（lender）
: 不出或者少出condition呢？
: ===首先，怎么计算贷款人究竟要在存款单（bank statement）上存多少钱（balance）
| c***5
发帖数: 134 | 4 写得很好，谢谢分享！
W2
report
【在 c**********e 的大作中提到】
: 在贷款的准备过程中，贷款申请人需要准备很多文件包括工资单（paystub），W2
: ，税表（tax return），银行存款单（bank statement），信用报告（credit report
: ），ID等等。这些文件/信息综合体现了贷款人的资质。贷款银行（lender）就是通过
: 审核这些文件而决定出什么样的condition。而其中，其它的文件基本上该是什么样的
: 就是什么样的，可操作的空间不大，唯独银行存款单（bank statement）的准备最具技
: 巧性，同时，它也是最让贷款人（borrower）头疼的文件，因为处理不当很容易让贷款
: 银行（lender）索要许多额外的不必要的文件和解释从而无穷无尽的纠缠下去。那么，
: 我们该如何正确处理和准备银行存款单（bank statement），使得贷款银行（lender）
: 不出或者少出condition呢？
: ===首先，怎么计算贷款人究竟要在存款单（bank statement）上存多少钱（balance）
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