y*******a
发帖数: 57 | 1 which way is better? bests |
y*******a
发帖数: 57 | 2 Please help!
【在 y*******a 的大作中提到】
: which way is better? bests
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c**k
发帖数: 1228 | 3 or you choose 5 or 7 year arm
【在 y*******a 的大作中提到】
: Please help!
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y*******a
发帖数: 57 | 4 THANKS, I KIND OF FEEL ARM IS A RISK FOR US.
Can you tell me which way is better if we can finish all the loan in 15
years?
【在 c**k 的大作中提到】
: or you choose 5 or 7 year arm
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y*******a
发帖数: 57 | 5 My lender is giving me higher rates than she promised before. I don't have
time to change now so which rates is good for me to choose?
【在 y*******a 的大作中提到】
: THANKS, I KIND OF FEEL ARM IS A RISK FOR US.
: Can you tell me which way is better if we can finish all the loan in 15
: years?
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c***a
发帖数: 942 | 6 30 year rate looks a little better comparing to the 15 years. |
c**k
发帖数: 1228 | 7 then 15 fixed, no doubt
【在 y*******a 的大作中提到】
: THANKS, I KIND OF FEEL ARM IS A RISK FOR US.
: Can you tell me which way is better if we can finish all the loan in 15
: years?
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y*******a
发帖数: 57 | 8 HOW TO COMPARE TO THEM? Even though the term is 30 years, we might finish in
10-15 years by paying more principle. For the terms of 15 years, we also
might finish the loan in 10-15 years. Which way is better?
【在 c***a 的大作中提到】
: 30 year rate looks a little better comparing to the 15 years.
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y*******a
发帖数: 57 | 9 YEAH, I WAS THINKING THE SAME. But if I pay the loan back in the same time
period, such as 10 years, or 15 years, which way is better for paying less
interests.
【在 c**k 的大作中提到】
: then 15 fixed, no doubt
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h****3
发帖数: 187 | 10 ARM seems risky but if you do the maths and assume rates don't go "
skyrocketed", savings from initial yrs could more than offset the increase
in the later yrs. worst case is 1st 10 yrs would probably be a wash. and
you do have option to refi into another 5-yr ARM after 5 yrs.
you may be selling in 3-5 yrs, that would really put ARM loan ahead.
bottom line, no right or wrong answer--just your comfort level.
in
【在 y*******a 的大作中提到】
: HOW TO COMPARE TO THEM? Even though the term is 30 years, we might finish in
: 10-15 years by paying more principle. For the terms of 15 years, we also
: might finish the loan in 10-15 years. Which way is better?
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M********I
发帖数: 848 | 11 7/1 ARM give you more flexibility.
otherwise, the lower rate the better, so go for 15 yr
【在 y*******a 的大作中提到】
: YEAH, I WAS THINKING THE SAME. But if I pay the loan back in the same time
: period, such as 10 years, or 15 years, which way is better for paying less
: interests.
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k******o
发帖数: 3328 | 12 3.0% 15 year if you have to pick from two option.
【在 y*******a 的大作中提到】
: which way is better? bests
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y*******a
发帖数: 57 | 13 great, thank you. I didn't ask about the rates for ARM. I am going to ask
about the rates now.
bests,
【在 h****3 的大作中提到】
: ARM seems risky but if you do the maths and assume rates don't go "
: skyrocketed", savings from initial yrs could more than offset the increase
: in the later yrs. worst case is 1st 10 yrs would probably be a wash. and
: you do have option to refi into another 5-yr ARM after 5 yrs.
: you may be selling in 3-5 yrs, that would really put ARM loan ahead.
: bottom line, no right or wrong answer--just your comfort level.
:
: in
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r******d
发帖数: 1879 | 14 Go for 15 yrs fix for your case if you are planning to pay it off anyway in
10-15 yrs.
【在 y*******a 的大作中提到】
: great, thank you. I didn't ask about the rates for ARM. I am going to ask
: about the rates now.
: bests,
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b*d
发帖数: 9308 | 15 你要买投资房吗？如果没有这个打算，就做15年。
【在 y*******a 的大作中提到】
: which way is better? bests
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p******y
发帖数: 3523 | 16 选30年或是15年，主要看还款能力，和对债务几投资的规划。
见到过不少收入很高，债务比例也很低，但依然用30年固定的。基本上是投资盈利比较
好吧。 |
b***m
发帖数: 891 | 17 能详细解释一下吗？
【在 b*d 的大作中提到】
: 你要买投资房吗？如果没有这个打算，就做15年。
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st
发帖数: 1685 | 18 3.375 20 year? no cost?
【在 y*******a 的大作中提到】
: which way is better? bests
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f*******g
发帖数: 377 | 19 30年的很合算（除非一个人在投资上非常非常保守）
3.5%的名义利率在税后只有2.1%-2.5%
最差可以存到MMA里（也就是资金闲置的时候）， 利率是1.00%或低一些，税后是0.6%-
0.8%或低一些
所以贷款的实际利率成本是1.5%-1.8%
如果贷30年，这个低利率成本可以保持30年
投资实际回报达到5%不算离谱吧
所以在当前的低利率货币环境下
贷15年或30年很容易选择
【在 p******y 的大作中提到】
: 选30年或是15年，主要看还款能力，和对债务几投资的规划。
: 见到过不少收入很高，债务比例也很低，但依然用30年固定的。基本上是投资盈利比较
: 好吧。
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a********h
发帖数: 819 | 20 interesting, how about my calculation below:
As an example,
Loan amount = 500K
15 year rate: 3.125%
30 year rate: 3.75%
total mortgage payment difference:
15 year: 3483
30 year: 2316
difference: 1167
just look at first month interest payment
15 year: 1300
30 year: 1562
difference: 262
with tax saving difference(assume 40% save): 157
so your additional $1167 payment monthly generated $157 monthly interest
saving which is 13.5%.
%-
【在 f*******g 的大作中提到】
: 30年的很合算（除非一个人在投资上非常非常保守）
: 3.5%的名义利率在税后只有2.1%-2.5%
: 最差可以存到MMA里（也就是资金闲置的时候）， 利率是1.00%或低一些，税后是0.6%-
: 0.8%或低一些
: 所以贷款的实际利率成本是1.5%-1.8%
: 如果贷30年，这个低利率成本可以保持30年
: 投资实际回报达到5%不算离谱吧
: 所以在当前的低利率货币环境下
: 贷15年或30年很容易选择
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f*******g
发帖数: 377 | 21 You were kind of comparing apples and oranges.
30年的贷款实际利率成本1.5%-1.8%
这个成本可以保持30年
当然with declining principal over time
与这个有比较意义的是15年的贷款实际利率成本
假设15年的名义利率是2.75%
15年的贷款实际利率是1.0%-1.2%
但是这个成本只可以保持15年
当然也是with declining principal over time
每年实际利率多出大概0.5%
与此同时把还贷期限从15年延长到30年
对于一般人来说应该是很划算的
（除非投资理念非常保守：所有投资都在储蓄账户）
【在 a********h 的大作中提到】
: interesting, how about my calculation below:
: As an example,
: Loan amount = 500K
: 15 year rate: 3.125%
: 30 year rate: 3.75%
: total mortgage payment difference:
: 15 year: 3483
: 30 year: 2316
: difference: 1167
: just look at first month interest payment
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N****g
发帖数: 2829 | 22 "3.5%的名义利率在税后只有2.1%-2.5%"是怎么算的？税率40-30%？这个版上的大多数
人不可能有这么高的税率吧？一般20-25%差不多。我们州的mortgage利息不能抵州税，
只能抵联邦税，不知道别的州如何。
“投资实际回报达到5%”是税前还是税后？如果是税前，按照你30-40%的税率算，实际
回报才3%-3.5%。而且投资回报是铁定要交州税的。
另外你没提到的一点是还mortgage的投资是no risk，你还掉多少mortgage，100%可以
给你省多少利息。而其他的股票基金之类投资都是有risk的，你很可能根本达不到5%收
益率，甚至亏本。
比较的时候以上都是要考虑的问题。
%-
【在 f*******g 的大作中提到】
: 30年的很合算（除非一个人在投资上非常非常保守）
: 3.5%的名义利率在税后只有2.1%-2.5%
: 最差可以存到MMA里（也就是资金闲置的时候）， 利率是1.00%或低一些，税后是0.6%-
: 0.8%或低一些
: 所以贷款的实际利率成本是1.5%-1.8%
: 如果贷30年，这个低利率成本可以保持30年
: 投资实际回报达到5%不算离谱吧
: 所以在当前的低利率货币环境下
: 贷15年或30年很容易选择
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y******n
发帖数: 8667 | 23 看你是否吃紧。
15年，利息低，自然你付的利息低。但每个月要多付至少1/3.
30年，利息高些，但每月付的少很多。
这就是区别。 |
N****g
发帖数: 2829 | 24 fingering的意思是不吃紧的情况也贷30年，闲钱去投资，而不是投到mortgage里。
【在 y******n 的大作中提到】
: 看你是否吃紧。
: 15年，利息低，自然你付的利息低。但每个月要多付至少1/3.
: 30年，利息高些，但每月付的少很多。
: 这就是区别。
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f*******g
发帖数: 377 | 25 我的确是你说的这个意思
如你所说
当然也需要考虑个人的marginal tax rate
以及对风险的承受能力
我的核心意思是
现在基本上是最好的举债时机
现在的低利率可能还能维持一段时间
但是长期来说利率一直这么低不太可能
我在另外一个跟帖里也说了
把还贷期限从15年延长到30年
对应的额外成本是每年实际利率多出大概0.5%
对于一般人（严格地说应该是对不少人）来说应该是很划算的
当然如果一个人长期实际投资回报预期低于实际贷款利率
在不吃紧的情况下贷30年的确不是个好的选择
【在 N****g 的大作中提到】
: fingering的意思是不吃紧的情况也贷30年，闲钱去投资，而不是投到mortgage里。
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N****g
发帖数: 2829 | 26 原则同意，但很多实际情况会改变结果。
比如有多少人会持有一个房产超过15年，甚至超过7年？如有统计数据可以看一下。很
多人小孩到了上学年龄都会换房到好学区，还有人换了工作到外地也要卖房，还有人生
了二胎要换更大的房，还有人工资涨了也要换大房。你一卖房，你锁定的30年利率就作
废了。如果你预计将来会有以上情况发生，还不如5ARM，7ARM，省的利息是实实在在的。
【在 f*******g 的大作中提到】
: 我的确是你说的这个意思
: 如你所说
: 当然也需要考虑个人的marginal tax rate
: 以及对风险的承受能力
: 我的核心意思是
: 现在基本上是最好的举债时机
: 现在的低利率可能还能维持一段时间
: 但是长期来说利率一直这么低不太可能
: 我在另外一个跟帖里也说了
: 把还贷期限从15年延长到30年
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a********h
发帖数: 819 | 27 very interesting and helpful discussion.
I guess our time horizon in making the analyses is different,
majority of 30 year mortgages prepay in 4-7 years, thus my analysis is based
on the excess return of 15-year in the next few years against 30-year.
I also expect rates to start going up, so I agree with your point that 30-
year is a better way to lock in historical low rate IF you will stay with
the mortgage for over 15 years, which most people don't.
【在 f*******g 的大作中提到】
: You were kind of comparing apples and oranges.
: 30年的贷款实际利率成本1.5%-1.8%
: 这个成本可以保持30年
: 当然with declining principal over time
: 与这个有比较意义的是15年的贷款实际利率成本
: 假设15年的名义利率是2.75%
: 15年的贷款实际利率是1.0%-1.2%
: 但是这个成本只可以保持15年
: 当然也是with declining principal over time
: 每年实际利率多出大概0.5%
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f*******g
发帖数: 377 | 28 我那个分析是泛泛分析“3% 15 fixed, or 3.75% 30 fixed”
如果预料5或7年内一定卖房的话
当然5ARM，7ARM划算多了
的。
【在 N****g 的大作中提到】
: 原则同意，但很多实际情况会改变结果。
: 比如有多少人会持有一个房产超过15年，甚至超过7年？如有统计数据可以看一下。很
: 多人小孩到了上学年龄都会换房到好学区，还有人换了工作到外地也要卖房，还有人生
: 了二胎要换更大的房，还有人工资涨了也要换大房。你一卖房，你锁定的30年利率就作
: 废了。如果你预计将来会有以上情况发生，还不如5ARM，7ARM，省的利息是实实在在的。
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