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Living版 - 划得来refinance吗?
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关于那个refinance的贴
Anything bad if refinance too often?
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记得以前一个大牛写的refinance的弊端的帖子哪去了?
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话题: 利息话题: refinance话题: 本金话题: 利率话题: 30
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1 (共1页)
o****n
发帖数: 9475
1
3月买的房,贷30万,30年,4.875%
现在可以免费refinance,30年,4.5%,月付减少$68
付了四个月mortgage,本金只有1500左右,利息不到5000
有个不明白的地方,refinance后还是按360个月算还是356?
之前的利息白付是什么意思?以前在班上看到过这种说法
M****a
发帖数: 11261
2
划得来,没有利息白付的,refinance以后按360个月算,你算算refinance之后如果按
照原来的月付
可以多久付完就知道是不是划算了。

【在 o****n 的大作中提到】
: 3月买的房,贷30万,30年,4.875%
: 现在可以免费refinance,30年,4.5%,月付减少$68
: 付了四个月mortgage,本金只有1500左右,利息不到5000
: 有个不明白的地方,refinance后还是按360个月算还是356?
: 之前的利息白付是什么意思?以前在班上看到过这种说法

b*d
发帖数: 9308
3
Refinance之后是按360个月来算. 之前的利息不会是白付了. 版上这个问题大概每周就
会讨论一两次, 结论是一定会省钱的. 如果还有什么疑问,我可以提供咨询: 626-893-
9760.

【在 o****n 的大作中提到】
: 3月买的房,贷30万,30年,4.875%
: 现在可以免费refinance,30年,4.5%,月付减少$68
: 付了四个月mortgage,本金只有1500左右,利息不到5000
: 有个不明白的地方,refinance后还是按360个月算还是356?
: 之前的利息白付是什么意思?以前在班上看到过这种说法

t******r
发帖数: 232
4
这个还真不一定: 当利率跌幅太小的时候
算算最后你总共付的钱就可以了.

【在 b*d 的大作中提到】
: Refinance之后是按360个月来算. 之前的利息不会是白付了. 版上这个问题大概每周就
: 会讨论一两次, 结论是一定会省钱的. 如果还有什么疑问,我可以提供咨询: 626-893-
: 9760.

b*d
发帖数: 9308
5
只要是no cost的refinance,一定是划的来的.

【在 t******r 的大作中提到】
: 这个还真不一定: 当利率跌幅太小的时候
: 算算最后你总共付的钱就可以了.

t******r
发帖数: 232
6
我在这里认真一次,咱们算算:
Case1: 贷款30万,利率4.875%,30年后共付571544.88
Case2: 贷款30万,利率4.875%,1年后refinance,此时共付利息14524.74,本金4526.75,
剩余本金295473.25,若利率4.75%,按此利率再过30年后要付563379.12,即31年后一共要
付582430.61
您觉得划得来嘛?
这个例子,就算是refinance利率4.625%也划不来:
Case3: 贷款30万,利率4.875%,1年后refinance,此时共付利息14524.74,本金4526.75,
剩余本金295473.25,若利率4.625%,按此利率再过30年后要付555270.68,即31年后一共
要付574322.17

【在 b*d 的大作中提到】
: 只要是no cost的refinance,一定是划的来的.
g*****h
发帖数: 81
7
你refinance的时候只需要贷295473.25就可以了嘛。这是你一年后的剩余本金也就是欠的钱。
你这个563379.12利息是按一年后refinance又贷30万贷款算出来的。
不要争了。zero cost只要利率低refinance一定省钱。区别在于省多少钱,值不值得折腾。
你这个例子里面,假如refinance 2*******[email protected]%,30年后共付利息554,878.20,
加上已付的14524.74,一共是569402.94。比4.85%付到底省了2141.94。摊下来每个
月省了6块钱,可能你想想也就算了。
当然如果要严格apple2apple comparison,一年后refi应该贷2*******[email protected]%
for 29 years.
一个简单推论就是,你贷得越多,就越值得折腾,哪怕利率只差0.125%。
如果硬要争,有一种情况就是你贷了5年之后refinance。假设贷款额度是当时剩下的本金。
这时候虽然利率低了,但是你又背了30年的term。本来你只要再有25年就付清了,现在又要
30年,term越长交的利息越多。但是30年term你每个月月付就少了

【在 t******r 的大作中提到】
: 我在这里认真一次,咱们算算:
: Case1: 贷款30万,利率4.875%,30年后共付571544.88
: Case2: 贷款30万,利率4.875%,1年后refinance,此时共付利息14524.74,本金4526.75,
: 剩余本金295473.25,若利率4.75%,按此利率再过30年后要付563379.12,即31年后一共要
: 付582430.61
: 您觉得划得来嘛?
: 这个例子,就算是refinance利率4.625%也划不来:
: Case3: 贷款30万,利率4.875%,1年后refinance,此时共付利息14524.74,本金4526.75,
: 剩余本金295473.25,若利率4.625%,按此利率再过30年后要付555270.68,即31年后一共
: 要付574322.17

g*****9
发帖数: 4125
8
You need to calculate like this:
without refi: you have 356 payments left.
With refi but still paying the old monthly amount: how many payments do you
nee to pay off the loan, if the answer is less than 356, it is 划得来, since
it come as no cost to you.

【在 o****n 的大作中提到】
: 3月买的房,贷30万,30年,4.875%
: 现在可以免费refinance,30年,4.5%,月付减少$68
: 付了四个月mortgage,本金只有1500左右,利息不到5000
: 有个不明白的地方,refinance后还是按360个月算还是356?
: 之前的利息白付是什么意思?以前在班上看到过这种说法

c********7
发帖数: 739
9
一般说省钱是指你如果你还是按照refi之前的月供数目来还,最后pay off时肯定省利
息。你这样算一个30年一个31年怎么比呀,要都按30年来比才行呀

【在 t******r 的大作中提到】
: 我在这里认真一次,咱们算算:
: Case1: 贷款30万,利率4.875%,30年后共付571544.88
: Case2: 贷款30万,利率4.875%,1年后refinance,此时共付利息14524.74,本金4526.75,
: 剩余本金295473.25,若利率4.75%,按此利率再过30年后要付563379.12,即31年后一共要
: 付582430.61
: 您觉得划得来嘛?
: 这个例子,就算是refinance利率4.625%也划不来:
: Case3: 贷款30万,利率4.875%,1年后refinance,此时共付利息14524.74,本金4526.75,
: 剩余本金295473.25,若利率4.625%,按此利率再过30年后要付555270.68,即31年后一共
: 要付574322.17

a***m
发帖数: 157
10
要回答“值不值”的问题,当然是要在同等条件下比较。比如,如果不做re-fi,我还
有20年还贷,每月付1000快,那么在这20年里,我需要付6万块利息。
但如果我做re-fi,我仍然打算每个月付1000快,但是由于利率降低,我只需要15年就
付清贷款,在这15年里,我只需要付5万块利息。
这样,对我来说,每个月要付的钱都是一样的,1000块。但如果我做re-fi,就可以提
前还清,节省了利息。值不值,不是一目了然吗?
另外如果做re-fi,我还有一个option,如果每月1000块对我来说有压力,我可以选择
每月少付一点钱但延长还款时间,从省利息的角度来看,也许不值。但因为每个月的
1000块对我来说,毫无痛苦,所以我还是选择每月付1000块。
注意这是一个option,如果我不做re-fi,我根本没有这个option,必须要每月付够
1000块。
不少人喋喋不休的争论省不省利息,是没有看到,这只是一个option,不是必须的。
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c********7
发帖数: 739
11
还是按360个月算。之前的利息不白付。
省钱是说你每月如果还加上这68,那一定用不了356个月就可以换完,所以省钱。如果
是0 cost的refi,当然还是划算的

【在 o****n 的大作中提到】
: 3月买的房,贷30万,30年,4.875%
: 现在可以免费refinance,30年,4.5%,月付减少$68
: 付了四个月mortgage,本金只有1500左右,利息不到5000
: 有个不明白的地方,refinance后还是按360个月算还是356?
: 之前的利息白付是什么意思?以前在班上看到过这种说法

o****n
发帖数: 9475
12
谢谢楼上同学们,明白了,大概算了下,按15年后卖掉房子算,到2015年7月,能省大
概2万5,还是合算的
e***y
发帖数: 400
13
rate还会降低到什么水平呢?
b*d
发帖数: 9308
14
这个可真的是说不准,或者没有人能说得准。我会及时在我的俱乐部里面报告当天的利
率的。

【在 e***y 的大作中提到】
: rate还会降低到什么水平呢?
g*****h
发帖数: 81
15
其实是这样。如果你refinance的早,比如一年之后就refinance,那么可以按新30年
term的月付来付,多半还是省钱。可是5年之后refi,这时候恐怕就没有option了。
你最好坚持按refi之前的月付来付。按新30年term来付的话会多付利息的。
简单算一下就知道了。

【在 a***m 的大作中提到】
: 要回答“值不值”的问题,当然是要在同等条件下比较。比如,如果不做re-fi,我还
: 有20年还贷,每月付1000快,那么在这20年里,我需要付6万块利息。
: 但如果我做re-fi,我仍然打算每个月付1000快,但是由于利率降低,我只需要15年就
: 付清贷款,在这15年里,我只需要付5万块利息。
: 这样,对我来说,每个月要付的钱都是一样的,1000块。但如果我做re-fi,就可以提
: 前还清,节省了利息。值不值,不是一目了然吗?
: 另外如果做re-fi,我还有一个option,如果每月1000块对我来说有压力,我可以选择
: 每月少付一点钱但延长还款时间,从省利息的角度来看,也许不值。但因为每个月的
: 1000块对我来说,毫无痛苦,所以我还是选择每月付1000块。
: 注意这是一个option,如果我不做re-fi,我根本没有这个option,必须要每月付够

a****a
发帖数: 1264
16
超过0.25%的都值得做。
a***m
发帖数: 157
17
这里又回到了省不省利息的圈子。
做refi的目的在两个:1)省利息;2)减少月付。有时候二者可以兼得,有时候不可以。
你5年之后refi,当然还有这个option。只不过看你愿不愿意按最低月付来付钱,因为
这样的话,你可能会多付利息。但有些人是因为之前的月付有压力,所以做了refi,
减少月付的,这也很正常。
所以取决于你的目的了。再说一句,如果不做refi,你是没有这个option的。必须要
按照之前的最低月付来付。

【在 g*****h 的大作中提到】
: 其实是这样。如果你refinance的早,比如一年之后就refinance,那么可以按新30年
: term的月付来付,多半还是省钱。可是5年之后refi,这时候恐怕就没有option了。
: 你最好坚持按refi之前的月付来付。按新30年term来付的话会多付利息的。
: 简单算一下就知道了。

o****n
发帖数: 9475
18
应该是吧
上个月broker给我们打电话,说等4.675以下了就可以refi了

【在 a****a 的大作中提到】
: 超过0.25%的都值得做。
t******r
发帖数: 232
19
哦,我看了下,我有个地方搞错了,2*******[email protected]%,30年后是554878.20
不过你也错了,你没把第一年已付的本金算进去,最后应该是573929.69,比571544.88
多了2384.81,不是省了,是赔了.
如果只考虑每个月可以少付多少钱,当然是利率降一点点也是好的,不过如果考虑True
Cost to Own the House, 就不一定了.
那些想refinance的同学,这样做的话一定要趁早,越早越好,如果你贷个15年的,然后5年
后才refi,如果利率降得不多, 你前5年的利息基本上是白交了,这个问题我想高中以上
数学能力的人都能算得出来.
我也在考虑refi, 降个0.25%就划得来了.
这里好几位都是loan agent吧? 祝你们生意兴隆 :)

欠的钱。
折腾。
本金。

【在 g*****h 的大作中提到】
: 你refinance的时候只需要贷295473.25就可以了嘛。这是你一年后的剩余本金也就是欠的钱。
: 你这个563379.12利息是按一年后refinance又贷30万贷款算出来的。
: 不要争了。zero cost只要利率低refinance一定省钱。区别在于省多少钱,值不值得折腾。
: 你这个例子里面,假如refinance 2*******[email protected]%,30年后共付利息554,878.20,
: 加上已付的14524.74,一共是569402.94。比4.85%付到底省了2141.94。摊下来每个
: 月省了6块钱,可能你想想也就算了。
: 当然如果要严格apple2apple comparison,一年后refi应该贷2*******[email protected]%
: for 29 years.
: 一个简单推论就是,你贷得越多,就越值得折腾,哪怕利率只差0.125%。
: 如果硬要争,有一种情况就是你贷了5年之后refinance。假设贷款额度是当时剩下的本金。

s********n
发帖数: 4535
20
难道你不做refin,前5年的利息就没白交么?refin和不refin,principal是一样的,
而将来每年付多少利息只与当时的principal和rate有关,所以如果refin利率低了肯定
是划算的。表面上看起来付款年数延长了需要付更多利息,但是这是因为按照新的
schedule,每年付的principal要少。如果你按照之前同样的schedule付principal,你
可以做到在和之前同样的付款年限内付清,并且每年的利息更少。

【在 t******r 的大作中提到】
: 哦,我看了下,我有个地方搞错了,2*******[email protected]%,30年后是554878.20
: 不过你也错了,你没把第一年已付的本金算进去,最后应该是573929.69,比571544.88
: 多了2384.81,不是省了,是赔了.
: 如果只考虑每个月可以少付多少钱,当然是利率降一点点也是好的,不过如果考虑True
: Cost to Own the House, 就不一定了.
: 那些想refinance的同学,这样做的话一定要趁早,越早越好,如果你贷个15年的,然后5年
: 后才refi,如果利率降得不多, 你前5年的利息基本上是白交了,这个问题我想高中以上
: 数学能力的人都能算得出来.
: 我也在考虑refi, 降个0.25%就划得来了.
: 这里好几位都是loan agent吧? 祝你们生意兴隆 :)

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还贷款问题
记得以前一个大牛写的refinance的弊端的帖子哪去了?
请教两个refinance的问题
对于这个refinance我有点理解不了。请我帮解释一下。
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a***m
发帖数: 157
21
你前5年的利息基本上是白交了
~~~~~~~~~~~~~~
这这,怎么说了半天,得出这么个莫名其妙的结论?
refi跟你之前交的利息没有半点的关系,只跟你以后交的钱有关系。

【在 t******r 的大作中提到】
: 哦,我看了下,我有个地方搞错了,2*******[email protected]%,30年后是554878.20
: 不过你也错了,你没把第一年已付的本金算进去,最后应该是573929.69,比571544.88
: 多了2384.81,不是省了,是赔了.
: 如果只考虑每个月可以少付多少钱,当然是利率降一点点也是好的,不过如果考虑True
: Cost to Own the House, 就不一定了.
: 那些想refinance的同学,这样做的话一定要趁早,越早越好,如果你贷个15年的,然后5年
: 后才refi,如果利率降得不多, 你前5年的利息基本上是白交了,这个问题我想高中以上
: 数学能力的人都能算得出来.
: 我也在考虑refi, 降个0.25%就划得来了.
: 这里好几位都是loan agent吧? 祝你们生意兴隆 :)

c********7
发帖数: 739
22
恩,挺明白的事,为毛老有人有以前利息白交这个概念?

【在 s********n 的大作中提到】
: 难道你不做refin,前5年的利息就没白交么?refin和不refin,principal是一样的,
: 而将来每年付多少利息只与当时的principal和rate有关,所以如果refin利率低了肯定
: 是划算的。表面上看起来付款年数延长了需要付更多利息,但是这是因为按照新的
: schedule,每年付的principal要少。如果你按照之前同样的schedule付principal,你
: 可以做到在和之前同样的付款年限内付清,并且每年的利息更少。

e***y
发帖数: 400
23
利息怎么可能白交
t******r
发帖数: 232
24
当然不是"白交",这只是个夸张的说法. 因为在前期,你交的大部分是利息,本金很少
我也不明白,这么简单的道理,为什么也有人弄不明白呢? 呵呵
是不是因为利益相关呢?

【在 e***y 的大作中提到】
: 利息怎么可能白交
w******y
发帖数: 8040
25
问个问题, 什么情况下是真实的不带任何隐含的no cost?
同一家银行?

【在 b*d 的大作中提到】
: 只要是no cost的refinance,一定是划的来的.
t******r
发帖数: 232
26
我再贴一遍:
Case1: 贷款30万,利率4.875%,30年后共付571544.88
Case2: 贷款30万,利率4.875%,1年后refinance,此时共付利息14524.74,本金4526.75,
剩余本金295473.25,若利率4.75%,按此利率再过30年后要付554878.20,即31年后一共要
付573929.69
Case2比Case1多2384.81
也就是说,如果利率只是降了0.125%,划不来.
w******y
发帖数: 8040
27
死脑筋, refin以后可以提前还款啊

【在 t******r 的大作中提到】
: 我再贴一遍:
: Case1: 贷款30万,利率4.875%,30年后共付571544.88
: Case2: 贷款30万,利率4.875%,1年后refinance,此时共付利息14524.74,本金4526.75,
: 剩余本金295473.25,若利率4.75%,按此利率再过30年后要付554878.20,即31年后一共要
: 付573929.69
: Case2比Case1多2384.81
: 也就是说,如果利率只是降了0.125%,划不来.

t******r
发帖数: 232
28
我估计不会有什么绝对的"no cost",否则agent怎么赚钱?银行怎么赚钱?
只不过对你来说是no cost,比如给你的利率是4.75%,实际上银行拿到的是4.375%,中间
的差价就是银行和agent的工钱了.

【在 w******y 的大作中提到】
: 问个问题, 什么情况下是真实的不带任何隐含的no cost?
: 同一家银行?

t******r
发帖数: 232
29
是啊,你干嘛不一次付清啊?

【在 w******y 的大作中提到】
: 死脑筋, refin以后可以提前还款啊
w******y
发帖数: 8040
30
量变引起质变吧
少一两年付完问题不大, 一下pay off哪可能
当然有些银行可能提前付penalty

【在 t******r 的大作中提到】
: 是啊,你干嘛不一次付清啊?
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t******r
发帖数: 232
31
那你有没有想过为什么有些银行提前付会有penalty?

【在 w******y 的大作中提到】
: 量变引起质变吧
: 少一两年付完问题不大, 一下pay off哪可能
: 当然有些银行可能提前付penalty

w******y
发帖数: 8040
32
赚的少了呗

【在 t******r 的大作中提到】
: 那你有没有想过为什么有些银行提前付会有penalty?
s********n
发帖数: 4535
33
利息就是principal乘上利率算出来的,你感觉前期大部分是本金实际上是因为在fixed
payment的情况下,你本金部分交少了(估计你用的30年),如果你选择15年或者10年
的term,同样利率下你交的利息是一样的(有点小区别,因为每个月交完payment后,
principal就不一样了),但是principal的区别造成了付款期限的不同

【在 t******r 的大作中提到】
: 当然不是"白交",这只是个夸张的说法. 因为在前期,你交的大部分是利息,本金很少
: 我也不明白,这么简单的道理,为什么也有人弄不明白呢? 呵呵
: 是不是因为利益相关呢?

s********n
发帖数: 4535
34
你的case 2我可以把每月付款提高到跟以前一样,也就是相当于多交点principal(记
为case 3),你再算下就知道了,不到29年就能付完所有的。所以按照case 3,refin是
划算的

【在 t******r 的大作中提到】
: 我再贴一遍:
: Case1: 贷款30万,利率4.875%,30年后共付571544.88
: Case2: 贷款30万,利率4.875%,1年后refinance,此时共付利息14524.74,本金4526.75,
: 剩余本金295473.25,若利率4.75%,按此利率再过30年后要付554878.20,即31年后一共要
: 付573929.69
: Case2比Case1多2384.81
: 也就是说,如果利率只是降了0.125%,划不来.

s********n
发帖数: 4535
35
绝大多数都不会,否则你就做不成refin了,refin本质就是让另一个人帮你先付完

【在 t******r 的大作中提到】
: 那你有没有想过为什么有些银行提前付会有penalty?
s********n
发帖数: 4535
36
其实你搞清楚利息是怎么算的就知道了,说了那么多,你就是没抓住这个要点。

【在 s********n 的大作中提到】
: 你的case 2我可以把每月付款提高到跟以前一样,也就是相当于多交点principal(记
: 为case 3),你再算下就知道了,不到29年就能付完所有的。所以按照case 3,refin是
: 划算的

H**i
发帖数: 331
37
这破问题怎么老有人问。自己用脚趾头想想就可以了

【在 o****n 的大作中提到】
: 3月买的房,贷30万,30年,4.875%
: 现在可以免费refinance,30年,4.5%,月付减少$68
: 付了四个月mortgage,本金只有1500左右,利息不到5000
: 有个不明白的地方,refinance后还是按360个月算还是356?
: 之前的利息白付是什么意思?以前在班上看到过这种说法

s********n
发帖数: 4535
38
你这个说得没错,但是假如给你的4.75%比以前的要低就还是有利的,你不能说agent赚
了钱你就一定是吃亏的吧,要这样的话你要吃大米都要找农民去直接买了

【在 t******r 的大作中提到】
: 我估计不会有什么绝对的"no cost",否则agent怎么赚钱?银行怎么赚钱?
: 只不过对你来说是no cost,比如给你的利率是4.75%,实际上银行拿到的是4.375%,中间
: 的差价就是银行和agent的工钱了.

t******r
发帖数: 232
39
讨论的当然是fixed 30年啊.
贷款30万@4.875% for 30 years, total interest is 271544.88
前15年的利息是188198.79
贷款30万@4.875% for 15 years, total interest is 123520.61
你觉得利息是一样的?

fixed

【在 s********n 的大作中提到】
: 利息就是principal乘上利率算出来的,你感觉前期大部分是本金实际上是因为在fixed
: payment的情况下,你本金部分交少了(估计你用的30年),如果你选择15年或者10年
: 的term,同样利率下你交的利息是一样的(有点小区别,因为每个月交完payment后,
: principal就不一样了),但是principal的区别造成了付款期限的不同

s********n
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40
你不信去算,第一个月的利息是一样的,之后不一样是因为15年的每个月付的
principal多,所以在同样利率下利息变少了。

【在 t******r 的大作中提到】
: 讨论的当然是fixed 30年啊.
: 贷款30万@4.875% for 30 years, total interest is 271544.88
: 前15年的利息是188198.79
: 贷款30万@4.875% for 15 years, total interest is 123520.61
: 你觉得利息是一样的?
:
: fixed

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s********n
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41
在4.875%下30年和15年的贷款(300k)第一个月要付的interest都是$1093.75
这就是因为在起始点,同样的利率所需要付的利息是一样的,后来逐渐不一样就是因为
每个月的本金付的不一样,造成你的本金余额不一样,但是每个月的利息都是按照当时
的本金和利率算出来的,不信你可以试试。

【在 t******r 的大作中提到】
: 讨论的当然是fixed 30年啊.
: 贷款30万@4.875% for 30 years, total interest is 271544.88
: 前15年的利息是188198.79
: 贷款30万@4.875% for 15 years, total interest is 123520.61
: 你觉得利息是一样的?
:
: fixed

c******n
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42
where i can find refinance company at no cost?
t******r
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43
利息不是简单的principle * interest rate
对于fixed term的利息是这样计算的:
PF = payment frequency, the number of payments per year. Use 12 for monthly.
I = interest rate
i = effective interest rate
n = period (the number of payments, the term or number of years in the
mortgage times the number of payments per year.)
n=360 for 30-year fixed term, 12 payment per year.
i = (1 + I/PF)^(12/PF) - 1
如果PF=12, i=I/12
Annuity factor= {1–[1/(1+i)]^n}/i
Payment = Mortgage/Annuity factor
用这个Annuity factor把principle+interest平均分

【在 s********n 的大作中提到】
: 你不信去算,第一个月的利息是一样的,之后不一样是因为15年的每个月付的
: principal多,所以在同样利率下利息变少了。

s********n
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44
你自己看你的公式吧,就是把年化利率I转化成月利率i,很简单的,最后的interest就是
Principal乘上i. 你可以随便找个amortized schedule来验证下。
在年化利率I相同的情况下,月利率i也相同,如果本金相同,那利息就相同。
不让你在低于0.125%情况下作是因为这个过程是很费工夫的,省得太少划不来,而且也
丧失了在短期内利率下降的情况下再refin的可能

monthly.

【在 t******r 的大作中提到】
: 利息不是简单的principle * interest rate
: 对于fixed term的利息是这样计算的:
: PF = payment frequency, the number of payments per year. Use 12 for monthly.
: I = interest rate
: i = effective interest rate
: n = period (the number of payments, the term or number of years in the
: mortgage times the number of payments per year.)
: n=360 for 30-year fixed term, 12 payment per year.
: i = (1 + I/PF)^(12/PF) - 1
: 如果PF=12, i=I/12

t******r
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45
这个annuity factor决定了每月交的本金,刚开始的时候本金少啊,我一直就是这个意思.
我关心的是total cost to own, 你能指出我的计算有什么问题嘛? 难道只降0.125%的
时候我的total cost不是增加了嘛?

就是

【在 s********n 的大作中提到】
: 你自己看你的公式吧,就是把年化利率I转化成月利率i,很简单的,最后的interest就是
: Principal乘上i. 你可以随便找个amortized schedule来验证下。
: 在年化利率I相同的情况下,月利率i也相同,如果本金相同,那利息就相同。
: 不让你在低于0.125%情况下作是因为这个过程是很费工夫的,省得太少划不来,而且也
: 丧失了在短期内利率下降的情况下再refin的可能
:
: monthly.

s********n
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46
这里有个网站,很详细地解释了月payment是如何计算的,他的计算过程就是用的
interest = principal*effect interst rate
http://www.moneychimp.com/articles/finworks/fmmortgage.htm
注意下他用的是年,而房贷都是用月,所以首先要把你的年化利率I转成实际的月利率i
(在这篇文章里是r)
We'll write "a" for the annual payment amount, and as usual write z for (1 +
r); P is the initial loan amount, and r is the loan interest rate expressed
as a decimal. Writing out the remaining debt at the end of the first few
years,
Year Debt
1 Pz - a
2 (Pz - a)z - a
3 [(Pz - a)z - a]z - a
Multiplying the ri

【在 t******r 的大作中提到】
: 利息不是简单的principle * interest rate
: 对于fixed term的利息是这样计算的:
: PF = payment frequency, the number of payments per year. Use 12 for monthly.
: I = interest rate
: i = effective interest rate
: n = period (the number of payments, the term or number of years in the
: mortgage times the number of payments per year.)
: n=360 for 30-year fixed term, 12 payment per year.
: i = (1 + I/PF)^(12/PF) - 1
: 如果PF=12, i=I/12

s********n
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47
降了0.125%你的利息部分就少了,如果你把这部分减少的当做本金付了,你的本金余额
就少了,以后的利息都会继续少,所以你仍然是划算的。

思.

【在 t******r 的大作中提到】
: 这个annuity factor决定了每月交的本金,刚开始的时候本金少啊,我一直就是这个意思.
: 我关心的是total cost to own, 你能指出我的计算有什么问题嘛? 难道只降0.125%的
: 时候我的total cost不是增加了嘛?
:
: 就是

s********n
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48
还有,annuity factor只是计算结果的一个中间变量,为了方便你最后算月供用的,万
变不离其宗,本质就是interest=principal*effect interest rate
你的问题就在于拿一个30年的和一个31年的付款计划去比较谁划算,这样就不在一个统
一的标准下了,毕竟一个多贷了一年款阿
咳,不多说了,你看看那个连接就明白了,非常得清楚。

思.

【在 t******r 的大作中提到】
: 这个annuity factor决定了每月交的本金,刚开始的时候本金少啊,我一直就是这个意思.
: 我关心的是total cost to own, 你能指出我的计算有什么问题嘛? 难道只降0.125%的
: 时候我的total cost不是增加了嘛?
:
: 就是

e***y
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49
这个多计算就搞定了
t******r
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我完全同意你的这一点: 多贷了一年款 :)

【在 s********n 的大作中提到】
: 还有,annuity factor只是计算结果的一个中间变量,为了方便你最后算月供用的,万
: 变不离其宗,本质就是interest=principal*effect interest rate
: 你的问题就在于拿一个30年的和一个31年的付款计划去比较谁划算,这样就不在一个统
: 一的标准下了,毕竟一个多贷了一年款阿
: 咳,不多说了,你看看那个连接就明白了,非常得清楚。
:
: 思.

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s********n
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多贷了一年就是因为在refin后的schedule里本金付的没有原来那么快了,所以需要多一年
才能还完
但是你可以每月把省下来得利息当作本金付掉,月供没有变,结果29.5年就付完了,你
说吃亏了还是省了?
这种情况下的比较就是合理的,有个统一的标准

【在 t******r 的大作中提到】
: 我完全同意你的这一点: 多贷了一年款 :)
s********n
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52
反正利息就是本金乘上利率,同样本金下利率低了肯定是划算的

【在 s********n 的大作中提到】
: 多贷了一年就是因为在refin后的schedule里本金付的没有原来那么快了,所以需要多一年
: 才能还完
: 但是你可以每月把省下来得利息当作本金付掉,月供没有变,结果29.5年就付完了,你
: 说吃亏了还是省了?
: 这种情况下的比较就是合理的,有个统一的标准

a***m
发帖数: 157
53
真是服了。
这么浅显的道理居然怎么都整不明白,还怀疑你是托儿来忽悠他的。
g*****h
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54
晕倒。你为什么要把已付的本金算到方案二的cost里面去啊?为什么?为什么??
本金横竖你都得付清的,你只要比两种方案谁付的利息多啊!同学!!!
还有,我不是agent啊。

【在 t******r 的大作中提到】
: 我再贴一遍:
: Case1: 贷款30万,利率4.875%,30年后共付571544.88
: Case2: 贷款30万,利率4.875%,1年后refinance,此时共付利息14524.74,本金4526.75,
: 剩余本金295473.25,若利率4.75%,按此利率再过30年后要付554878.20,即31年后一共要
: 付573929.69
: Case2比Case1多2384.81
: 也就是说,如果利率只是降了0.125%,划不来.

b*d
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55
好了,我来说个解决方案吧:
绝大部分的同学的Refinance都是要低0.25%以上的, 而且大家拿的都是no cost
refinance, 那么这种情况都是值得做的.

【在 g*****h 的大作中提到】
: 晕倒。你为什么要把已付的本金算到方案二的cost里面去啊?为什么?为什么??
: 本金横竖你都得付清的,你只要比两种方案谁付的利息多啊!同学!!!
: 还有,我不是agent啊。

HL
发帖数: 2269
56
继续关注......
g*****s
发帖数: 1288
57
利息白付 = 白痴

【在 o****n 的大作中提到】
: 3月买的房,贷30万,30年,4.875%
: 现在可以免费refinance,30年,4.5%,月付减少$68
: 付了四个月mortgage,本金只有1500左右,利息不到5000
: 有个不明白的地方,refinance后还是按360个月算还是356?
: 之前的利息白付是什么意思?以前在班上看到过这种说法

h**********g
发帖数: 254
58
It is not your fault to be stupid. But please don't show it in the public.

思.

【在 t******r 的大作中提到】
: 这个annuity factor决定了每月交的本金,刚开始的时候本金少啊,我一直就是这个意思.
: 我关心的是total cost to own, 你能指出我的计算有什么问题嘛? 难道只降0.125%的
: 时候我的total cost不是增加了嘛?
:
: 就是

p***A
发帖数: 607
59
do you mind to share the difference between monthly mortgage payment for
those 2 cases?
and how much you could you make if you deposit the difference to bank after
31 years?

【在 t******r 的大作中提到】
: 我再贴一遍:
: Case1: 贷款30万,利率4.875%,30年后共付571544.88
: Case2: 贷款30万,利率4.875%,1年后refinance,此时共付利息14524.74,本金4526.75,
: 剩余本金295473.25,若利率4.75%,按此利率再过30年后要付554878.20,即31年后一共要
: 付573929.69
: Case2比Case1多2384.81
: 也就是说,如果利率只是降了0.125%,划不来.

c*****r
发帖数: 2608
60
不要攻击
讨论有助于大家提高,毕竟有不少人不明白

【在 h**********g 的大作中提到】
: It is not your fault to be stupid. But please don't show it in the public.
:
: 思.

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h**********g
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你是对的。我同意你说的,是有不少人不明白,可是大多数人抱着学习的态度。哪象这
个人,长篇大论,百般狡辩。

【在 c*****r 的大作中提到】
: 不要攻击
: 讨论有助于大家提高,毕竟有不少人不明白

b*d
发帖数: 9308
62
关于这个问题斑主可不可以把明确的答案置顶呢?

【在 h**********g 的大作中提到】
: 你是对的。我同意你说的,是有不少人不明白,可是大多数人抱着学习的态度。哪象这
: 个人,长篇大论,百般狡辩。

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