k****6 发帖数: 587 | 1 听说买short sale 的房子是比较头痛的事情。但是我们的实际情况是可选的房子有限
(考虑到价位和位置)。最近在网上看好了几套short sale, 价位的位置都比较理想。
但我们的agent极力劝阻我们不要买short sale.甚至每回我发list给他,他都专挑不是
short sale的房子领我们去看。short sale 的房子他都找各种理由,不太愿意show。
我想问下,买short sale 真的那么复杂马?能否看好一个short sale 先下offer,然
后在等待期间同时也看别的房子。这样同时进行。如果看好别的房子,在short sale
给回复之前,撤回offer? 还有就是既然agent都不愿意show short sale 的房子,如何
才能看short sale 的房子并下offer. 可以直接跟卖家的agent联系马? |
l****n 发帖数: 252 | 2 regular sale commision fee usually 2.5% for buyer agent,
short sale? 1.0%, I don't know, just guess...
【在 k****6 的大作中提到】 : 听说买short sale 的房子是比较头痛的事情。但是我们的实际情况是可选的房子有限 : (考虑到价位和位置)。最近在网上看好了几套short sale, 价位的位置都比较理想。 : 但我们的agent极力劝阻我们不要买short sale.甚至每回我发list给他,他都专挑不是 : short sale的房子领我们去看。short sale 的房子他都找各种理由,不太愿意show。 : 我想问下,买short sale 真的那么复杂马?能否看好一个short sale 先下offer,然 : 后在等待期间同时也看别的房子。这样同时进行。如果看好别的房子,在short sale : 给回复之前,撤回offer? 还有就是既然agent都不愿意show short sale 的房子,如何 : 才能看short sale 的房子并下offer. 可以直接跟卖家的agent联系马?
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d*******8 发帖数: 3182 | 3 据我猜测啊,非专业人士,一般short sale 费时久,手续相对复杂,期间变数颇多,
相对来说,成功率较低。从agent 的角度来说,agent 是靠commission 吃饭的,这样
工作量大但成功率低的工作,换作你你愿意做么?
至于可不可以撤回offer,恐怕不行,但可以在offer 加一些方便抽身的条件。
其实如果你买过房子,知道程序和手续,buyers agent可有可无,否则最好还是有个
buyers agent 帮你把关比较好。 |
N**s 发帖数: 1916 | 4 short sale often sold to the person who hires the listing agent as his
buyers agent, i.e., dual agent. For short sales, I would go directly to the
listing agent asking for representation so that he works his a** off for me
to get the full commission. |
f*****t 发帖数: 261 | 5 直接找listing agent下offer吧? 然后,跟listing agent保持热线联系,了解原房主
贷款银行的审批进程。
如果原房主只有一个贷款银行,购买short sale的房子应该不怎么复杂,也就是多了原
房主银行审批时间。
我们从offer到对方银行批复是15天,对方银行拿到我们的offer到出示批文大约13天。
从递交offer 到seller和buyer完成最后合同文件签字大约18天,期间,经历一次价格
下调[成交价低于最初报价]。 |
k****6 发帖数: 587 | 6 谢谢你的回复。
我们是第一次在美国买房,像你说的还是得有个agent 把关。
另外你说的附加条件的offer以方便抽身,能说具体点吗,比如什么样的条件?
还有关键的是,agent不愿意领我们去看short sale。我们连下offer的机会都没有,如
何解决这个问题,各位大大们不知有何高见?
【在 d*******8 的大作中提到】 : 据我猜测啊,非专业人士,一般short sale 费时久,手续相对复杂,期间变数颇多, : 相对来说,成功率较低。从agent 的角度来说,agent 是靠commission 吃饭的,这样 : 工作量大但成功率低的工作,换作你你愿意做么? : 至于可不可以撤回offer,恐怕不行,但可以在offer 加一些方便抽身的条件。 : 其实如果你买过房子,知道程序和手续,buyers agent可有可无,否则最好还是有个 : buyers agent 帮你把关比较好。
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k****6 发帖数: 587 | |
f*****t 发帖数: 261 | 8 如果你在小城市,为什么不直接找listing agent呢?~
如果直接找listing agent,commission fee全部归listing agent所有,也可能分出部
分给购买者。直接找listing agent还有一个好处是,了解卖方和卖方贷款银行审批进
程比较方便。这些信息都是listing agent最先知道。
合同条文,在你所在城市,应该是一样的(跟agent无关)。你只要跟listing agent讲
清楚,哪些情况可以退出购买,在合同相应栏目打勾就可以。 |
k****6 发帖数: 587 | 9 我明白你说的意思,但问题是,我们相中的房子,每个都有不同的listing agent。按
你的意思是说每看一所房子都要联系一个list agent 吗?那么在找房的这个过程中要
跟很多listing agent打交道喽?直到看到自己最中意的房子,就先这个房子的listing
agent 来完成后面的手续是这样吗?谢谢
【在 f*****t 的大作中提到】 : 如果你在小城市,为什么不直接找listing agent呢?~ : 如果直接找listing agent,commission fee全部归listing agent所有,也可能分出部 : 分给购买者。直接找listing agent还有一个好处是,了解卖方和卖方贷款银行审批进 : 程比较方便。这些信息都是listing agent最先知道。 : 合同条文,在你所在城市,应该是一样的(跟agent无关)。你只要跟listing agent讲 : 清楚,哪些情况可以退出购买,在合同相应栏目打勾就可以。
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f*****t 发帖数: 261 | 10 对啊。我就是这么干的。但前提是你对自己看重的房子要有优先级别考虑。可以让你最
看好的房子的那个listing agent,同时带你去看其它的房子。
所有的agents,都是非常愿意同时做你的buyer agent,且非常热情带你看其它房子的。
我觉得:购买什么样的房子,决定权应该在你手上,而不是被buyer agent牵着鼻子走。
有一点必须提醒:最好不要请多个agents带你去看同一套房子。agents之间比较忌讳相互利益冲突的。最后下offer,都是(buyer agent也是把合同文本交给listing agent)通过listing agent与卖家联系的。 |
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k****6 发帖数: 587 | 11 我明白了。我还有个问题,关于dual agent. 因为按你说的,这个agent 既代表买方也
代表卖方。那么他应该是知道双方底线的。就你的经验,dual agent 知道双方底线,
会不会对最终成交的房价造成影响?
还有就是买short sale 的房子费时较长,其间看上别的房子可不可以同时下offer? |
f*****t 发帖数: 261 | 12 Agent不会告诉你对方的底价,同时,他(她)也不应该告诉对方你的底价。这在合同文本中有规定的,这似乎是agent的道德规范。agent也可能会给你解释这点的。
short sale 的房子耗时多少,取决于原房主的贷款银行是几个。如果是一个贷款银行
,我觉得审批目前来说,不是很长。群里几经有几个例子出现。如果是两个以上贷款银行,这类short sale的房子银行审批时间则比较长。你最好下offer前,向listing agent问清楚:原房主的贷款银行有几个。listing agent知道原房主的贷款银行有几家,且是哪几家贷款银行。
至于是否可以给别的房子同时下offer,答案:是。但是,要做好前面的offer被批复,
但没有正当理由不要的,所交付的回定金拿不回的准备。
我当时,也想下通过那个listing agent 下两个offers。但是,agent跟我说,最好不
要这样做。他对在预定时间内完成short sale的房子交易非常有信心。 |
h***i 发帖数: 1970 | 13 short sale猫腻太多,基本由list agent决定递哪个offer,一般list agent一次就递
一个offer给银行,至于递哪个,他自己决定,反正不是由出价决定。
银行,这类short sale的房子银行审批时间则比较长。你最好下offer前,向listing
agent问清楚:原房主的贷款银行有几个。listing agent知道原房主的贷款银行有几家
,且是哪几家贷款银行。
【在 f*****t 的大作中提到】 : Agent不会告诉你对方的底价,同时,他(她)也不应该告诉对方你的底价。这在合同文本中有规定的,这似乎是agent的道德规范。agent也可能会给你解释这点的。 : short sale 的房子耗时多少,取决于原房主的贷款银行是几个。如果是一个贷款银行 : ,我觉得审批目前来说,不是很长。群里几经有几个例子出现。如果是两个以上贷款银行,这类short sale的房子银行审批时间则比较长。你最好下offer前,向listing agent问清楚:原房主的贷款银行有几个。listing agent知道原房主的贷款银行有几家,且是哪几家贷款银行。 : 至于是否可以给别的房子同时下offer,答案:是。但是,要做好前面的offer被批复, : 但没有正当理由不要的,所交付的回定金拿不回的准备。 : 我当时,也想下通过那个listing agent 下两个offers。但是,agent跟我说,最好不 : 要这样做。他对在预定时间内完成short sale的房子交易非常有信心。
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b********h 发帖数: 39 | 14 因为我买的是short sale,所经历的情况和上面好多位说的都不一样,当然可能各个地
区的情况不一样。我觉得楼主还是要多问问本地的实际情况才考虑怎样的策略比较好。
不过有一点肯定是和listing agent要保持很好的关系,这一点不一定要通过dual
agent来实现。我们这个地方因为short sale非常多,在我的价格范围内我想要的小区
就没有regular sale,所以agent不存在不带你看short sale的情况,她们也有一些策
略如何和listing agent打交道,这些就是经验和专业了。现在有些listing agent还会
专门雇一个negotiator处理short sale和贷款银行打交道。时局如此,很多情况都会相
应变化。
另外我们这里是seller接受你的offer以后递给银行,银行通过了这个short sale以后
才需要给title押金,所以我当时递了三个short sale的offer,都在同一条街上。。。
。有个房子是listing agent把所有offer都递给银行,另外两家是只递最好的。最好的
本来就不一定是钱最多的,在任何一种情况下都是 |
h***i 发帖数: 1970 | 15 是呀,猫腻就在这,什么是best offer是list agent说了算,给钱多不一定是best
offer,cash多不一定是best offer,去掉很多contingency不一定是best offer,这个
best offer很主观,基本就是list agent说啥是啥。
【在 b********h 的大作中提到】 : 因为我买的是short sale,所经历的情况和上面好多位说的都不一样,当然可能各个地 : 区的情况不一样。我觉得楼主还是要多问问本地的实际情况才考虑怎样的策略比较好。 : 不过有一点肯定是和listing agent要保持很好的关系,这一点不一定要通过dual : agent来实现。我们这个地方因为short sale非常多,在我的价格范围内我想要的小区 : 就没有regular sale,所以agent不存在不带你看short sale的情况,她们也有一些策 : 略如何和listing agent打交道,这些就是经验和专业了。现在有些listing agent还会 : 专门雇一个negotiator处理short sale和贷款银行打交道。时局如此,很多情况都会相 : 应变化。 : 另外我们这里是seller接受你的offer以后递给银行,银行通过了这个short sale以后 : 才需要给title押金,所以我当时递了三个short sale的offer,都在同一条街上。。。
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k****6 发帖数: 587 | 16 那么作为递了offer 的买方,我们能否在listing agent 向银行交offer 的时候知道他
递的这个offer是不是自己的offer呢? 这样我们还能节省点时间,考虑下一步该干啥
。否则不就是在那傻等吗。
【在 h***i 的大作中提到】 : 是呀,猫腻就在这,什么是best offer是list agent说了算,给钱多不一定是best : offer,cash多不一定是best offer,去掉很多contingency不一定是best offer,这个 : best offer很主观,基本就是list agent说啥是啥。
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h***i 发帖数: 1970 | 17 他会告诉你,递的是不是你的。
【在 k****6 的大作中提到】 : 那么作为递了offer 的买方,我们能否在listing agent 向银行交offer 的时候知道他 : 递的这个offer是不是自己的offer呢? 这样我们还能节省点时间,考虑下一步该干啥 : 。否则不就是在那傻等吗。
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b********h 发帖数: 39 | 18 我第一次买房子,也不知道regular sale应该是什么样子的。
可是难道不是钱说话?综合下来,谁可能以最高的offer最快的速度close或者什么条件
符合seller's lender的要求就递那个offer?
买家总是按照自己的能力和期望来出价,卖家不接受,也不用管他为什么不接受吧,买
卖总是你情我愿的事情,就一直接着看啊。
不过也许因为我没有dream house的概念,永远有下一栋房子在那呢。能买得起房也是
拜经济萧条所赐,有便宜占就有相对的麻烦。房子不会是完美的,买卖呢也是一样。 |
s**********d 发帖数: 36899 | 19 换agent。直接问他能不能给买short sale。
最好问他做成过多少short sales。 |