L***s
发帖数: 2944 | 1 【 以下文字转载自 JobHunting 讨论区 】
发信人: XiaoHang (Cannot be without you.), 信区: JobHunting
标 题: 有经验的人分析分析4月份之后的房价走势吧
发信站: BBS 未名空间站 (Mon Jan 25 17:11:48 2010, 美东)
要不要赶着这个8000块。
刚刚看有人说这个5years ARM是个很关键的因素。
大家可以各抒己见，
把自己的看说法说出来让大家分析分析。 |
t**s
发帖数: 1393 | 2 5-arm is not the key, becoz even after the 5-arm period, the rate from the
same lender is still very low (3.X%, right? even lower than new conforming
loans)
the key is the job market |
X******g
发帖数: 22 | 3 有这个5 years ARM之后，
很多人要refinance吧，
一看这房子的价格比要还的loan还低不少，
会不会要runaway啊。
【在 t**s 的大作中提到】
: 5-arm is not the key, becoz even after the 5-arm period, the rate from the
: same lender is still very low (3.X%, right? even lower than new conforming
: loans)
: the key is the job market
|
v**a
发帖数: 2062 | 4 8k鸡血针截止后,O8还有更厉害的房市春药出来。 |
t**s
发帖数: 1393 | 5
如果介样, 广大劳动人民会形成一种依赖心理......
【在 v**a 的大作中提到】
: 8k鸡血针截止后,O8还有更厉害的房市春药出来。
|
v**a
发帖数: 2062 | 6 如果是负资产的话银行一般不给refinance吧。 |
f******g
发帖数: 13917 | 7 是这样么？
那更要runaway啊，
东西现在只值10万，凭什么我还要还15万的贷款啊。
【在 v**a 的大作中提到】
: 如果是负资产的话银行一般不给refinance吧。
|
D*r
发帖数: 1298 | 8 现在的人default已经没有任何moral负担了。只要有利，负担的起也可能default。
房价不敢说，但是forclosure越来越多是肯定的。要是银行继续黑，就是不拿出来卖，
咱们也没办法。但是一旦有银行撑不住，房价就有可能再崩盘一次。
【在 f******g 的大作中提到】
: 是这样么？
: 那更要runaway啊，
: 东西现在只值10万，凭什么我还要还15万的贷款啊。
|
f******g
发帖数: 13917 | 9 不知道它们现在手上有多少房子。
想等房市涨上去再卖啊
【在 D*r 的大作中提到】
: 现在的人default已经没有任何moral负担了。只要有利，负担的起也可能default。
: 房价不敢说，但是forclosure越来越多是肯定的。要是银行继续黑，就是不拿出来卖，
: 咱们也没办法。但是一旦有银行撑不住，房价就有可能再崩盘一次。
|
D*r
发帖数: 1298 | 10 UBS某人说未来几年会有7M的foreclosure。
此人还是个房托。
上个月看到的数据是总共1.3M。
【在 f******g 的大作中提到】
: 不知道它们现在手上有多少房子。
: 想等房市涨上去再卖啊
|
|
|
n********n
发帖数: 641 | 11 昨天跟一个AGENT聊天,他说实际上银行手里还有大量的好房子捂着没敢拿出来打压市场
据说很多2005年高价买了房子,当时又选了5 ARM的那些人很快就撑不住了(是可以
refinance但问题是房价已经跌下来了,很多人欠款已经比目前的房价多了)
很多人是为了赶在8K前买房,但估计卖家也考虑到这一点,知道买家可以拿到8K,所以房
子要价自然也高上去了,羊毛出在羊身上...
偶不是房托也不是房黑,但听他讲的有些道理,大家觉得呢
【在 L***s 的大作中提到】
: 【 以下文字转载自 JobHunting 讨论区 】
: 发信人: XiaoHang (Cannot be without you.), 信区: JobHunting
: 标 题: 有经验的人分析分析4月份之后的房价走势吧
: 发信站: BBS 未名空间站 (Mon Jan 25 17:11:48 2010, 美东)
: 要不要赶着这个8000块。
: 刚刚看有人说这个5years ARM是个很关键的因素。
: 大家可以各抒己见，
: 把自己的看说法说出来让大家分析分析。
|
t**s
发帖数: 1393 | 12
5 ARM 到期后，即使不 finance，现在的利息应该很低的，对吗？因为现在存款利息很
低。
【在 n********n 的大作中提到】
: 昨天跟一个AGENT聊天,他说实际上银行手里还有大量的好房子捂着没敢拿出来打压市场
: 据说很多2005年高价买了房子,当时又选了5 ARM的那些人很快就撑不住了(是可以
: refinance但问题是房价已经跌下来了,很多人欠款已经比目前的房价多了)
: 很多人是为了赶在8K前买房,但估计卖家也考虑到这一点,知道买家可以拿到8K,所以房
: 子要价自然也高上去了,羊毛出在羊身上...
: 偶不是房托也不是房黑,但听他讲的有些道理,大家觉得呢
|
f****i
发帖数: 20252 | 13 除了那种negative interest arm
【在 t**s 的大作中提到】
:
: 5 ARM 到期后，即使不 finance，现在的利息应该很低的，对吗？因为现在存款利息很
: 低。
|
n********n
发帖数: 641 | 14 现在的利息相对于5年前是很低
但问题是:
假设5年前贷款1M买的房子,这5年实际上也只还了很少一部分的本金(大头都还利息了),
5年前是100%的贷款,现在不可能拿到了,很多人一算欠银行的钱可能比房子的市价还高(
可能房子只值70多万了,但欠银行还有80多万?）
５年ARM到期后不finance怎么办呢？卖了？
【在 t**s 的大作中提到】
:
: 5 ARM 到期后，即使不 finance，现在的利息应该很低的，对吗？因为现在存款利息很
: 低。
|
w********c
发帖数: 2632 | 15 then it's low down payment that drives strategic default, not ARM.
),
高(
【在 n********n 的大作中提到】
: 现在的利息相对于5年前是很低
: 但问题是:
: 假设5年前贷款1M买的房子,这5年实际上也只还了很少一部分的本金(大头都还利息了),
: 5年前是100%的贷款,现在不可能拿到了,很多人一算欠银行的钱可能比房子的市价还高(
: 可能房子只值70多万了,但欠银行还有80多万?）
: ５年ARM到期后不finance怎么办呢？卖了？
|
W******g
发帖数: 89 | 16 在这儿叫嚣5Y ARM要完蛋的人根本不了解市场行情，目前index只有1.X，所以ARM到期
后利率是3.X，比以前的利率还
低的多，哪里需要refinance，人家开心都还来不及。。。。
【在 L***s 的大作中提到】
: 【 以下文字转载自 JobHunting 讨论区 】
: 发信人: XiaoHang (Cannot be without you.), 信区: JobHunting
: 标 题: 有经验的人分析分析4月份之后的房价走势吧
: 发信站: BBS 未名空间站 (Mon Jan 25 17:11:48 2010, 美东)
: 要不要赶着这个8000块。
: 刚刚看有人说这个5years ARM是个很关键的因素。
: 大家可以各抒己见，
: 把自己的看说法说出来让大家分析分析。
|
W******g
发帖数: 89 | 17 你对ARM的理解根本就是错的，5年后的利率是index+2.X，没有重新借款一说，你提到
的是refinance，两回事，与你以
前是什么贷款没关系(fixed or ARM)，在房子贬值的情况下都要补足本金银行才给贷。
),
高(
【在 n********n 的大作中提到】
: 现在的利息相对于5年前是很低
: 但问题是:
: 假设5年前贷款1M买的房子,这5年实际上也只还了很少一部分的本金(大头都还利息了),
: 5年前是100%的贷款,现在不可能拿到了,很多人一算欠银行的钱可能比房子的市价还高(
: 可能房子只值70多万了,但欠银行还有80多万?）
: ５年ARM到期后不finance怎么办呢？卖了？
|
P*****a
发帖数: 199 | 18 You missed the key point.
Without refinance, the interets after 5 years will adjust ALL THE TIME.
Although index+2.x is low for now, doesn't mean they will pay with that
interests for next 25 years! With interests rate going up, which is expect
to be soon, those 5 ARM will face very high interests soon.
【在 W******g 的大作中提到】
: 你对ARM的理解根本就是错的，5年后的利率是index+2.X，没有重新借款一说，你提到
: 的是refinance，两回事，与你以
: 前是什么贷款没关系(fixed or ARM)，在房子贬值的情况下都要补足本金银行才给贷。
:
: ),
: 高(
|
n********n
发帖数: 641 | 19 如果rate 升了,而那些5 ARM的人现在又没有refinance,过一年两年付不起利息了怎么
办?
rate升了房价一般情况下会降,对吗?
【在 P*****a 的大作中提到】
: You missed the key point.
: Without refinance, the interets after 5 years will adjust ALL THE TIME.
: Although index+2.x is low for now, doesn't mean they will pay with that
: interests for next 25 years! With interests rate going up, which is expect
: to be soon, those 5 ARM will face very high interests soon.
|
n********n
发帖数: 641 | 20 说话注意点，什么叫叫嚣５Ｙ ＡＲＭ要完蛋？？！！
只是说０５年买房子的，５Ｙ ＡＲＭ的有些风险而已！
【在 W******g 的大作中提到】
: 在这儿叫嚣5Y ARM要完蛋的人根本不了解市场行情，目前index只有1.X，所以ARM到期
: 后利率是3.X，比以前的利率还
: 低的多，哪里需要refinance，人家开心都还来不及。。。。
|
|
|
W******g
发帖数: 89 | 21 打算住满30年的房子用arm当然是个错误，但是很多人是住不了这么久的，还有些地方
房价便宜几年就付清了，目前的事
实是ARM过期后利率更低了，Please don't assume "those 5 ARM will face very
high interests ALL THE TIME"。
【在 P*****a 的大作中提到】
: You missed the key point.
: Without refinance, the interets after 5 years will adjust ALL THE TIME.
: Although index+2.x is low for now, doesn't mean they will pay with that
: interests for next 25 years! With interests rate going up, which is expect
: to be soon, those 5 ARM will face very high interests soon.
|
W******g
发帖数: 89 | 22 “当时又选了5 ARM的那些人很快就撑不住了”，这是你的原话，我不过是替你直白了
点说出来。
【在 n********n 的大作中提到】
: 说话注意点，什么叫叫嚣５Ｙ ＡＲＭ要完蛋？？！！
: 只是说０５年买房子的，５Ｙ ＡＲＭ的有些风险而已！
|
n********n
发帖数: 641 | 23 建议你仔细读读原贴？
我只是转述昨天一个agent讲的话，他分析的对不对大家可以讨论
直白的意思就是说别人叫嚣？
【在 W******g 的大作中提到】
: “当时又选了5 ARM的那些人很快就撑不住了”，这是你的原话，我不过是替你直白了
: 点说出来。
|
w******y
发帖数: 8040 | 24 问题在于低利率能坚持多久？
如果能坚持的久， 那么买方也不用急着出手
如果坚持不了多久， 房价必然要跌， 也不用急
所以买方咋样都不用急嘛
同时高房价高利率的时代10年内都没可能重现
就不知道有些old center疯狂抢个啥劲儿， hehe
【在 W******g 的大作中提到】
: 在这儿叫嚣5Y ARM要完蛋的人根本不了解市场行情，目前index只有1.X，所以ARM到期
: 后利率是3.X，比以前的利率还
: 低的多，哪里需要refinance，人家开心都还来不及。。。。
|
l********h
发帖数: 1026 | 25 Agree.
【在 w******y 的大作中提到】
: 问题在于低利率能坚持多久？
: 如果能坚持的久， 那么买方也不用急着出手
: 如果坚持不了多久， 房价必然要跌， 也不用急
: 所以买方咋样都不用急嘛
: 同时高房价高利率的时代10年内都没可能重现
: 就不知道有些old center疯狂抢个啥劲儿， hehe
|
w******y
发帖数: 8040 | 26 听朋友说， 这个只是arm到期后第一年的利率
第二年银行可以再加2, 如此直到cap(一般是9-10%)
我没觉得它们会非常开心。。。 hehe
【在 W******g 的大作中提到】
: 在这儿叫嚣5Y ARM要完蛋的人根本不了解市场行情，目前index只有1.X，所以ARM到期
: 后利率是3.X，比以前的利率还
: 低的多，哪里需要refinance，人家开心都还来不及。。。。
|
w*****g
发帖数: 4298 | |
A**********i
发帖数: 780 | 28 因为你当初借了那么多啊。不还也可以foreclosure, 不过对你信用伤害不小。
【在 f******g 的大作中提到】
: 是这样么？
: 那更要runaway啊，
: 东西现在只值10万，凭什么我还要还15万的贷款啊。
|
c********h
发帖数: 7827 | 29 武大说的是对的， 虽然语气不好。forclosure根本原因是因为downpay太低了， 欠的
钱比房价还高，你自然就动花花心思。
我记得美国平均3-5年换一次房子，05年买房子的用ARM是比fixed省钱， 在目前的情况
下，到期后一般的利率是调低的。
【在 W******g 的大作中提到】
: 打算住满30年的房子用arm当然是个错误，但是很多人是住不了这么久的，还有些地方
: 房价便宜几年就付清了，目前的事
: 实是ARM过期后利率更低了，Please don't assume "those 5 ARM will face very
: high interests ALL THE TIME"。
|
n********n
发帖数: 641 | 30 是啊,低利率能坚持多久呢?
房价现在就比05年跌了一些了,如果低利率再坚持不了多久,那一些prime 的borrowers
也要开始walk away了?
【在 w******y 的大作中提到】
: 问题在于低利率能坚持多久？
: 如果能坚持的久， 那么买方也不用急着出手
: 如果坚持不了多久， 房价必然要跌， 也不用急
: 所以买方咋样都不用急嘛
: 同时高房价高利率的时代10年内都没可能重现
: 就不知道有些old center疯狂抢个啥劲儿， hehe
|
|
|
n********n
发帖数: 641 | 31 说的对的事情为什么非要语气不好呢?（光出力不想讨好？)
我觉得foreclosure的基本原因不在于downpay太低,而在于房屋贬值了,不是吗?
【在 c********h 的大作中提到】
: 武大说的是对的， 虽然语气不好。forclosure根本原因是因为downpay太低了， 欠的
: 钱比房价还高，你自然就动花花心思。
: 我记得美国平均3-5年换一次房子，05年买房子的用ARM是比fixed省钱， 在目前的情况
: 下，到期后一般的利率是调低的。
|
n********n
发帖数: 641 | 32 是啊,这么个加法...
【在 w******y 的大作中提到】
: 听朋友说， 这个只是arm到期后第一年的利率
: 第二年银行可以再加2, 如此直到cap(一般是9-10%)
: 我没觉得它们会非常开心。。。 hehe
|
c********h
发帖数: 7827 | 33 房价的波动是肯定会有的
【在 n********n 的大作中提到】
: 说的对的事情为什么非要语气不好呢?（光出力不想讨好？)
: 我觉得foreclosure的基本原因不在于downpay太低,而在于房屋贬值了,不是吗?
|
P*****a
发帖数: 199 | 34 I never said they "will face very high interests ALL THE TIME", "adjust ALL
THE TIME" means could be high for "at least for SOME TIME", 3, 5 or maybe 7
years. And that kind of time frame is quite enough to put a lot of ARMs into
forclosure.
Also,"但是很多人是住不了这么久的" is not good for current situation at all.
What do you think would happen if a person need to move out of a underwater
property?
And the big problem in this market is a big portion of owner cannot do "几年
就付清".
【在 W******g 的大作中提到】
: 打算住满30年的房子用arm当然是个错误，但是很多人是住不了这么久的，还有些地方
: 房价便宜几年就付清了，目前的事
: 实是ARM过期后利率更低了，Please don't assume "those 5 ARM will face very
: high interests ALL THE TIME"。
|
n*******9
发帖数: 3244 | 35 if you have an 5/1 ARM need to be readjust rate now, you will get an new
rate much lower than the rate being locked 5 yrs ago and you don't need to
do refi at least not now. Whoever telling you about this, he doesn't really
under how ARM mortgage works.
【在 n********n 的大作中提到】
: 昨天跟一个AGENT聊天,他说实际上银行手里还有大量的好房子捂着没敢拿出来打压市场
: 据说很多2005年高价买了房子,当时又选了5 ARM的那些人很快就撑不住了(是可以
: refinance但问题是房价已经跌下来了,很多人欠款已经比目前的房价多了)
: 很多人是为了赶在8K前买房,但估计卖家也考虑到这一点,知道买家可以拿到8K,所以房
: 子要价自然也高上去了,羊毛出在羊身上...
: 偶不是房托也不是房黑,但听他讲的有些道理,大家觉得呢
|
W******g
发帖数: 89 | 36 not true, rate还是根据index在调整，只是调整的幅度不能超过上年2，比方说，你今
年的rate是3.5%，明年index不变的
话，那rate还是3.5%，如果index涨了5，那你由于有这个2的保护，rate就是5.5%
【在 w******y 的大作中提到】
: 听朋友说， 这个只是arm到期后第一年的利率
: 第二年银行可以再加2, 如此直到cap(一般是9-10%)
: 我没觉得它们会非常开心。。。 hehe
|
d*******8
发帖数: 3182 | 37 买房是为了自住，又不是为了卖，涨跌关我屁事。
涨了高兴，说明自己有眼光。
跌了也高兴，找机会再买一套。 |
W******g
发帖数: 89 | 38 I agree with you。。。就说2005年买房子这些人，不走运的地方是选错了时机，并不
是选择了ARM，比起用30y fixed
的mortgage，至少前几年付的利息少，这两年的rate又更低，其实反倒有些缓冲的余地
，不一定要refinance，反而30y
fixed由于underwater很难refinance还要负担高利率。
ALL
7
into
.
underwater
【在 P*****a 的大作中提到】
: I never said they "will face very high interests ALL THE TIME", "adjust ALL
: THE TIME" means could be high for "at least for SOME TIME", 3, 5 or maybe 7
: years. And that kind of time frame is quite enough to put a lot of ARMs into
: forclosure.
: Also,"但是很多人是住不了这么久的" is not good for current situation at all.
: What do you think would happen if a person need to move out of a underwater
: property?
: And the big problem in this market is a big portion of owner cannot do "几年
: 就付清".
|
t**s
发帖数: 1393 | 39
second this
【在 W******g 的大作中提到】
: not true, rate还是根据index在调整，只是调整的幅度不能超过上年2，比方说，你今
: 年的rate是3.5%，明年index不变的
: 话，那rate还是3.5%，如果index涨了5，那你由于有这个2的保护，rate就是5.5%
|
w******y
发帖数: 8040 | 40 这个不一定
Periodic caps并不是每个ARM都有的，
只有overall cap是法律规定的每个ARM都必须有
而且这个p-cap因lender而异
最重要的一点是index around 1是暂时的， ARM要一年一年的挺，
index超低的刺激能长久吗？
如果它们的房子在水下，快乐的起来吗？
【在 W******g 的大作中提到】
: not true, rate还是根据index在调整，只是调整的幅度不能超过上年2，比方说，你今
: 年的rate是3.5%，明年index不变的
: 话，那rate还是3.5%，如果index涨了5，那你由于有这个2的保护，rate就是5.5%
|
|
|
W******g
发帖数: 89 | 41 我又不是在追求你，do I have to be 温柔 to you?
【在 n********n 的大作中提到】
: 建议你仔细读读原贴？
: 我只是转述昨天一个agent讲的话，他分析的对不对大家可以讨论
: 直白的意思就是说别人叫嚣？
|
P*****a
发帖数: 199 | 42 Totally agree with this. 5 year ARM is much better than a 30 year fixed rate
if you are sure you will sale the house or pay off the loan in 5 years.
However for people under other situations, 5 ARM brings huge risk, and
current market is a very good example for the downside.
【在 W******g 的大作中提到】
: I agree with you。。。就说2005年买房子这些人，不走运的地方是选错了时机，并不
: 是选择了ARM，比起用30y fixed
: 的mortgage，至少前几年付的利息少，这两年的rate又更低，其实反倒有些缓冲的余地
: ，不一定要refinance，反而30y
: fixed由于underwater很难refinance还要负担高利率。
:
: ALL
: 7
: into
: .
|
P*****a
发帖数: 199 | 43 This is true.
When I first knew the periodic cap rule, I told my friend that she doesn't
need to worry about her ARM for at least a year since the index is very low
now. She was very happy and went back to check with her loan agent regarding
this. But she only came back with the bad news that her loan has no
periodic cap, only a overall cap around 9%. She is very upset about that and
worried about that a lot now.
【在 w******y 的大作中提到】
: 这个不一定
: Periodic caps并不是每个ARM都有的，
: 只有overall cap是法律规定的每个ARM都必须有
: 而且这个p-cap因lender而异
: 最重要的一点是index around 1是暂时的， ARM要一年一年的挺，
: index超低的刺激能长久吗？
: 如果它们的房子在水下，快乐的起来吗？
|
