f*********e
发帖数: 8453 | 1 有没有具体公式计算所得？我看着要交几十年地税房贷，维护。找租客，劳心劳力的，
房租好像也要交税。长远能有正盈利吗？能不能到8%？如果这么折腾几十年有点怕啊。
纯探讨啊，就是说出我的想法，没有评论版上各位地主的意思哈;) |
s*****u
发帖数: 68 | 2 我是这样算的：
v = 总房价 / 每月净收入
净收入指的是租金刨去地税，保险，管理费等。这个v值的含义就是你需要多少个月才
能回本。假设你花费30万买了个房子，每月净入1500，那你的v值就是200。当然，这个
值越低越好，一般来说介乎200到250是比较合理的。假定这个值是240，你这个投资20
年（240个月）就能回本，大约相当于年收益5%。对于一个不是太贪心的人，这个收益
算是不错的了，因为你付出的并不多，说句实话，不少做股票的朋友还达不到这个收益
。 |
k***e
发帖数: 210 | 3 我看biggerpockets上真正做出租房赚钱的都是用很低的价格买很破的房子，或者
foreclosure，然后花点钱rehab，然后租出去，然后的after repair value就和市场价
差不多了， 你可以refinance把投入的钱都拿出来，然后不停循环
他们把这个叫brrrr(buy, rehab, rent, refinance, repeat).
你买房和rehab的钱也可以找短期hard money lender，但是风险有点大。
不然你只买市场上move in ready好的房子很难赚钱 |
f*********e
发帖数: 8453 | 4 谢谢详细解释。我就是觉得弄出租房算起收益来变量太多。你说的20年回本是指的前20
年不赔不赚,然后20年以后开始净赚？我看你计算里没考虑贷款利率，而且没考虑房屋
增值？假设是现金买房？看提了管理费，所以应该是请管理公司打理。我确实不贪心，
但是我也比较懒，可能也比较笨:)因为我有点迷糊如果在相同5%投资回报的情况下，是
把钱放房子里还是股市里(买index不买个股)比较省心。
可能我的问题用你例子里的数字可以简化成：
假设有30万闲钱（或者每年有$15000闲钱 15000 X 20 = 30万），是扔股市买index还
是买个投资房出租，假设回报率相同。我倒是觉得扔股市是个更省心的办法。当然股市
风险应该是比投资出租房大。但是假设了回报率相同，所以股市高风险带来的潜在的高
回报率可以考虑被抵消。
周围挺多人弄二房出租，我也不知道到底能有多少收益。也许大家都在做肯定就有比较
好的回报？或者其实大家都没算清楚，而是被表面的租金迷惑了?
20
【在 s*****u 的大作中提到】
: 我是这样算的：
: v = 总房价 / 每月净收入
: 净收入指的是租金刨去地税，保险，管理费等。这个v值的含义就是你需要多少个月才
: 能回本。假设你花费30万买了个房子，每月净入1500，那你的v值就是200。当然，这个
: 值越低越好，一般来说介乎200到250是比较合理的。假定这个值是240，你这个投资20
: 年（240个月）就能回本，大约相当于年收益5%。对于一个不是太贪心的人，这个收益
: 算是不错的了，因为你付出的并不多，说句实话，不少做股票的朋友还达不到这个收益
: 。
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f*********e
发帖数: 8453 | 5 这个和flip house有点类似？但是好像不适合象我这样的懒人:)
【在 k***e 的大作中提到】
: 我看biggerpockets上真正做出租房赚钱的都是用很低的价格买很破的房子，或者
: foreclosure，然后花点钱rehab，然后租出去，然后的after repair value就和市场价
: 差不多了， 你可以refinance把投入的钱都拿出来，然后不停循环
: 他们把这个叫brrrr(buy, rehab, rent, refinance, repeat).
: 你买房和rehab的钱也可以找短期hard money lender，但是风险有点大。
: 不然你只买市场上move in ready好的房子很难赚钱
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k***e
发帖数: 210 | 6 对 和flip house差不多，除了不是卖出去
投资出资房我觉得不是passive income， 如果不用rehab还要管理，如果自己不想管理
要请专门的管理公司管理，你还是要自己上心，要选一个好的，不好的话你要换掉，就
算请了一个好的你也要自己多去检查房子
然后找租客的时候你得screen租客，检查信用分数，雇主信息，过去有没有被驱逐的经
历。
然后你要管理租客，租客有可能不付房租了，你要赶人，赶人要去法院，一般要3个月
，你3个月的租金就没了，然后还要付律师费，你的律师和租客的律师都要你付。然后
你赶走租客，租客可能不开心，把你的房子损坏了，扔一堆垃圾在里面，让狗在你的地
毯上拉屎。你得去重新装修才能再租出去，花多少钱取决于损坏程度
然后你还要考虑租客会不会起诉你，比如租客在房间里滑到摔伤了，有可能去法院里起
诉你，租客不一定能赢，但是还是很麻烦
以上只是供你参考
【在 f*********e 的大作中提到】
: 这个和flip house有点类似？但是好像不适合象我这样的懒人:)
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f*********e
发帖数: 8453 | 7 对，确实看起来不省心。好奇碰到烂人的几率有多大。不过我一个朋友确实碰到过，赶
不走，最后还是租客因为其它事情坐牢了才算弄走了。你列的这些我看看就头大了:)所
以我一直有疑问出租屋到底有多大的利润空间，这么多人在弄，是不是因为钱没有太多
的地方投资，也不想进股市。我前面也说了，如果真的只有长期5-6%的盈利，你列的这
些东西真的不如扔股市买指数省心。我不确定的是投资房长期总盈利有没有把房子增值
那部分算进去。我前面也提了，投资房盈利计算里面要考虑的因素太多了，不太好得出
一个清晰的答案。
【在 k***e 的大作中提到】
: 对 和flip house差不多，除了不是卖出去
: 投资出资房我觉得不是passive income， 如果不用rehab还要管理，如果自己不想管理
: 要请专门的管理公司管理，你还是要自己上心，要选一个好的，不好的话你要换掉，就
: 算请了一个好的你也要自己多去检查房子
: 然后找租客的时候你得screen租客，检查信用分数，雇主信息，过去有没有被驱逐的经
: 历。
: 然后你要管理租客，租客有可能不付房租了，你要赶人，赶人要去法院，一般要3个月
: ，你3个月的租金就没了，然后还要付律师费，你的律师和租客的律师都要你付。然后
: 你赶走租客，租客可能不开心，把你的房子损坏了，扔一堆垃圾在里面，让狗在你的地
: 毯上拉屎。你得去重新装修才能再租出去，花多少钱取决于损坏程度
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k***e
发帖数: 210 | 8 我看比较专业的人一般用50% rule，就是50%你的毛租金收入用来付除了贷款之外所有
的支出，保险地税， 各种维修，赶租客 等等等等，然后再减去贷款，如果每件还能有
100-200的利润，那还是不错的
我觉得如果你只是买一个single family house，然后租出去，其实还真不如把钱投在
股市，省心省力
要出租房赚钱必须要最大规模，这样也降低你的风险，你有1个坏租客但是你可能有其
他49个好租客，所以很多人最后都买apartment building，这样你还能有人onsite
management。但是apartment building不是一般人能承受的起的，所以他们一般靠关系
找一群投资人，做syndication，但是这种关系 我们不是本地人很难找，而且还牵涉到
很多法律程序。同时apartment building是商业贷款，和住房贷款还不一样
我也纠结要不要做投资房，后来做了很多研究，发现很麻烦其实，完全是一份全职工作
，家里人说还是算了。
【在 f*********e 的大作中提到】
: 对，确实看起来不省心。好奇碰到烂人的几率有多大。不过我一个朋友确实碰到过，赶
: 不走，最后还是租客因为其它事情坐牢了才算弄走了。你列的这些我看看就头大了:)所
: 以我一直有疑问出租屋到底有多大的利润空间，这么多人在弄，是不是因为钱没有太多
: 的地方投资，也不想进股市。我前面也说了，如果真的只有长期5-6%的盈利，你列的这
: 些东西真的不如扔股市买指数省心。我不确定的是投资房长期总盈利有没有把房子增值
: 那部分算进去。我前面也提了，投资房盈利计算里面要考虑的因素太多了，不太好得出
: 一个清晰的答案。
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s*****u
发帖数: 68 | 9
我将房产做为投资组合的一部分，目前为止，大部分还是投入股市中。股市的流动性好
，管理得好再加上运气的话，确实有比较好的回报。不过，你不想把所有鸡蛋都放到一
个篮子里吧？另外，房产还有个增值的可能。
【在 f*********e 的大作中提到】
: 对，确实看起来不省心。好奇碰到烂人的几率有多大。不过我一个朋友确实碰到过，赶
: 不走，最后还是租客因为其它事情坐牢了才算弄走了。你列的这些我看看就头大了:)所
: 以我一直有疑问出租屋到底有多大的利润空间，这么多人在弄，是不是因为钱没有太多
: 的地方投资，也不想进股市。我前面也说了，如果真的只有长期5-6%的盈利，你列的这
: 些东西真的不如扔股市买指数省心。我不确定的是投资房长期总盈利有没有把房子增值
: 那部分算进去。我前面也提了，投资房盈利计算里面要考虑的因素太多了，不太好得出
: 一个清晰的答案。
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f*********e
发帖数: 8453 | 10 我这几天在琢磨房产增值到底该怎么看。觉得除非碰上08房市垮掉之前的几年火爆情况
，其它所谓房价的增值可能只不过是抵消了通胀。所以可能只能看作是保值。
【在 s*****u 的大作中提到】
:
: 我将房产做为投资组合的一部分，目前为止，大部分还是投入股市中。股市的流动性好
: ，管理得好再加上运气的话，确实有比较好的回报。不过，你不想把所有鸡蛋都放到一
: 个篮子里吧？另外，房产还有个增值的可能。
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x****a
发帖数: 1041 | 11 好像哪见过数据，美国房产长期增值年3%， 比2%的年均通胀略高。
房产投资对个人最有吸引力的地方应该是这是一般人可以低成本加杠杆的投资渠道。一
般房屋首付20%， 就是5倍杠杆。如果按房产总值每年有5%的收益，对于首付自有资金
回报就是25%。
[在 furthermore (找啊找啊找) 的大作中提到：]
:我这几天在琢磨房产增值到底该怎么看。觉得除非碰上08房市垮掉之前的几年火爆情
况，其它所谓房价的增值可能只不过是抵消了通胀。所以可能只能看作是保值。 |
z*****f
发帖数: 1 | 12 贷款买房出租就是给广大租客的福利，赚钱主要靠房子升值，不升值基本白玩 |
j***1
发帖数: 158 | 13 Investing in real estate, is more like starting a small business, buying
your self a second job.
If you do it right, it can replace your current income, but most landlords
will give it up after few years.
SFHs can hardly make money, needs to scale up, like 30_40 units to see some
real profits.
【在 f*********e 的大作中提到】
: 有没有具体公式计算所得？我看着要交几十年地税房贷，维护。找租客，劳心劳力的，
: 房租好像也要交税。长远能有正盈利吗？能不能到8%？如果这么折腾几十年有点怕啊。
: 纯探讨啊，就是说出我的想法，没有评论版上各位地主的意思哈;)
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