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发帖数: 12296 | 1 一家做美国房产市场的中介负责人Kiara说，疫情期间成交的有两种人，一部分是孩子要去美国留学，另一部分是对美国很了解的“老”客户，后者的目的很明确，抄底。
中国的财富阶层是否会因全球疫情、经济下行、资产避险和配置等原因，在现阶段大量购入海外房产？
“我现在都学会用直播软件了，之前都没安装过。”周一楠在大阪，做了10年房产经纪，主要针对中国客户。他说直播软件和微视频里作品少得都不好意思给人看，甚至连账号都记不清楚，“也是看到别的同行在这么做，才学着试试，完全是求生欲。”他笑着说。
新冠疫情后，他的生意受到很大的影响，成交大幅减少。“我自己还有药妆店，把一家在旅游区的关了，只保留了地段最好的那家。”从入行做房产经纪到开发楼盘自己做开发商，再到拓展至包租甚至药妆业务，周一楠几乎经历了国人在日本买房的整个过程，而这段时间，应该是他最难过的时候。
直播是他跟在中国的朋友，也是以前的合作伙伴Lulu学的，“他们现在是做英国伦敦（房产），我看了几次，挺有意思。”周一楠说。但是Lulu跟他的境遇差不多，以前经常在朋友圈晒伦敦的美景照、美食照、美人照，现在这样的九宫格很少。
“我们受影响比较严重，伦敦的房子相对其他地区价格比较高，客户不能过去看房，再加上伦敦房价确实下降了，大家买涨不买跌，所以很少交易。真正抄底的，基本上都是香港的大客户，内地几乎没有。”
Lulu说。
澳洲的一家房产销售顾问已经给同一个没有直接挂电话的客户打了六七次电话，有一次听到钢琴的声音，立刻跟客户说，“您孩子是在练分解和弦吗？我以前在澳洲留学的时候学的就是钢琴专业。”然后就开始聊澳洲的环境、教育资源，但是很遗憾，这位客户在第八次直接拒绝了她，决定近期不考虑在澳洲买房。
一家很大的海外房产平台，近期联系几年前找他们咨询过的琪琪（化名），推销泰国曼谷的特价房源，“周围单价都已经是3万+（元/平方米），这个邻近地铁口，只卖2万（元/平方米），这不是疫情嘛，开发商想快点清盘。”
（本文货币币种，如无特别说明均为人民币。）
在家里闲着没事做，琪琪也就顺带了解一下，抄底的心思是有的。当几乎被说动的时候，琪琪搜索了一下“泰国买房”，然后一阵庆幸，果断拉黑了那个中介，“差点陷进去，确实挺洗脑的他们。”
过去的几个月里，整个海外房产市场遭遇重挫。多国相继暴发疫情，航班暂停等因素，让相当一部分有海外购房意愿的国人陷入观望或放弃计划。“一批留学的中介倒掉了，大公司中国片区在不断裁员。”一位业内人士称，“还好这些中介大多没有什么成本，就几个人、两间办公室，所以还能坚持一段时间。”
“随着中国投资者暂停交易，一些（海外）楼市因新冠病毒暴发而忐忑，随着来自中国内地的买家咨询量明显下降，一些海外楼市正感到来自肺炎疫情的挤压之痛。澳大利亚阿德莱德一家房地产中介已暂时关闭。泰国和美国等楼市也因中国人的（购房）活动和兴趣双双暂停而忐忑
——凸显此次疫情对房地产业的冲击。”香港《南华早报》此前报道称。
美国官方统计，美国4月成屋销售环比下降了17.8%。泰国房地产信息中心（REIC）预计，全年的交易额将减少70亿泰铢（约合15亿元人民币），约占总额的25%。
“希望尽快结束吧。”周一楠说。
有意思的是，全球主要国家的房产中介似乎都对疫情过后的反弹有巨大的信心，“对于中产阶级及以上人群，会有更多人选择多一重保障来维护财产和生命安全。
在特定黑天鹅事件发生时，人们会希望多一种选择的机会。”虽然此分析来自一个房地产项目，但听起来不无道理。
“疫情最严重的时候，武汉的客户开了第一单”
4月，疫情最严重的时候，周一楠开了疫情后的第一单，但过程比较曲折，在他看来。
买家人在武汉，之前在上海的一场推介会上两人加过微信，对方也一直关注他朋友圈发布的房源动态。
“对方不是第一次在日本投资买房，但之前买的都是比较简单的小房子，总价并不是很高，这次可能是觉得这座独栋条件很好，就动心了。”周一楠回忆说，买房的是一对夫妇，女儿在京都上学，视频咨询的时候正在家隔离。
根据他的判断，这是很典型的中国客人，因为他们担心的事和买房的过程，都是跟国内模式相比，所以沟通起来不是很顺畅。
“比如银行贷款，这座独栋本身是有贷款在身上的，如果放在中国，这样的房子必须先还清贷款后，才能签约交易，但在日本不是，贷款期间就可以签约，过户当天一手交钱，一手解除贷款，同时同步。”
这遭到对方的反对，一定要求房主先还款。
事情僵持了几天，后来客户找回来，此事再也不提。“估计是问过几家中介，得到了相同的答案。”周一楠说。
接下来看房的过程中，他们不断提出房子的不足之处，一开始周一楠以为这单成不了，准备放弃了，没想到几次咨询后，对方决定买下。“后来我才明白，他们以为日本的房地产市场也可以像中国一样，通过找错的方式，来跟房东砍价。”
他连夜准备了合同和资料，然后提交，但没想到又出了问题。
房子的右边是一个停车场，空调外挂空中越界了3厘米，如果按照规定，停车场有理由要求房主整改或付费，但原房主30多年并未遇到这样的问题，因为根本看不出来。
“本着职业操守，我在合同里标明这点，但客户认为这必须解决。”几经周折，周一楠承诺将来一旦出问题由卖主负责整改，然后，中介费也打折了。
“弱势群体啊，我能怎么办？”他自嘲。
换做以前，市场好的时候，周一楠绝对不会这么做，你不买，总会有人买。
而且日本行业内有个不成文的规定，客户在一个中介看房，如果以中介公司作为媒介提交申请给卖主，那么中途如果因为中介费等原因买家换另一家中介再次提交申请，卖主一般是拒绝的。
“也就是说，我当时已经提交了资料，这个客户如果不在我这里买，很难换中介，这与国内有很大的不同，大多数这种整栋物业一般只认第一家中介公司。
以前我也遇到过这种情况，买家在第一个中介那里提交了很低的价格，被卖主拒绝，于是换另一家中介公司，价格稍微抬高，直接就被拒了。”但是没办法，以现在的情况来看，周一楠不得不这么做。
已经几个月没单，之前自己除了做房产，还开了两家药妆店，如今在旅游区的那家关掉了。“没什么人来旅游，成本太高了。”去年他还把日本药妆柜台开到天津，不用交房租，是提成制度，现在看来，即便如此，人工费也是一笔必须计算的支出。
自己在这行做了十几年，历经了国内买家到日本买房的全周期，见过成群来看房的客人和摞在一起的订单，国内资本大举进军日本房产中介市场，还有日本本土针对中国买家迅速冒出的、合规的和不合规的“鱼龙混杂”，现在的他，觉得自己是过于闲了。
“不管怎么说，还是挺过来了，希望疫情尽快结束吧。”他判断，疫情平稳后，会迎来交易的反弹期，“从目前客户的反馈和国内合作渠道的反馈来看，不少客户在问日本的房子，很多没有在日本买房的经验的人，开始考虑疫情结束后可以来这里看房成交。大家的想法比较相似，分散风险。
武汉成交的那个客户大概也是这个考虑。在那种情况下，他们想给自己多一个选择，在某种程度上，这场疫情加速了这种情绪和想法变成现实的迫切。”
“我差点就冲动地在曼谷抄底”
拉黑那个曼谷卖房的中介后两个礼拜，琪琪还会接到其他中介的电话，询问考不考虑在泰国买房。没听完第一句她就会挂掉，跟两个月前是两种状态。
“疫情期间不出门的时间里，特别想去东南亚的海边放放风，所以在网上搜了一下我们之前去芭提雅的时候住的酒店，关门了。”
琪琪说。
这样的例子并不少见，中国是泰国最大的旅客客源国，泰国国家旅游局的数据显示，因受到疫情影响，今年前三个月赴泰中国游客为124.7万人次，同比减少60%。
还有消息称，泰国芭提雅5星级酒店的54岁男厨师颂吉转场市场卖寿司。
浏览这类新闻的结果就是，很快就有电话推销曼谷、芭提雅的房产。
两三年前她还真动过在泰国买房的心思，几十万元在北京也就能买个洗手间，但是可以成为曼谷房主，永久产权，守着租金，还能盼着升值。当时她经常听说周围有人在曼谷、芭提雅、普吉买房，价格也是一路看涨，那阶段，去东南亚买房上岸特别流行，“总价低，不卖自己住养老也值。”大家的退路都比较相似。
泰国的房地产市场越炒越热，琪琪怕高位接盘，就此作罢。
但是这次中介的推荐，确实让她再次动心。
“这是曼谷上周卖了30套的楼盘，就在曼谷大学城，精装公寓，一居26平方米，总价30万元起，单价1.1万元左右的公寓，在全曼谷几乎找不到，而且是泰国第一大开发商做的，未来700米轻轨明年初开通。”根据她了解的信息，曼谷的房价早就达到3万元/平方米以上，核心区五六万元/平方米的都有。“还有一个清盘的项目，周边都卖3万（元/平方米），开发商为了清盘降价到2万（元/平方米），还可以贷款。”
几天后，中介通知他，十几套可以贷款的房源卖完了，“现在钱都在缩水，不做投资干什么呢？还有这么好的折扣，比2018年还便宜，所以下手的客户比较多，目前只有全款的几套房源可以购买了。”他发过来一张截图，2018年该项目一套总价64万元左右，现在只卖54万元。“这3年房价还在每年涨10%左右，所以大家才会这么快出手。”
大数据把推销中介带来的同时，也带来了更多的“推荐”。
“泰国买房血泪史”“泰国买房陷阱”“泰国买房被坑的真实经历”……全都看过一遍以后，对泰国房产一无所知，但已经想给中介打钱的琪琪拉黑了中介。
“那些天花乱坠的介绍，不了解的人根本不会知道实际情况到底是什么。比如，很多项目说的离轻轨只有几百米，是指直线距离，
真正要走的话，需要二十多分钟甚至半个小时，在泰国那么热的地方是会崩溃的，根本没办法租出去，或者再次卖出；
而且泰国有政策，外国人购买公寓是不能在Airbnb这样的网站上直租的，只能找代理，费用非常高。
再加上很高的物业费，实际上5%-8%的租金回报要减掉大半。”
琪琪说的时候，已经看起来像半个专家，“而且所谓的涨价，内行人说得明白，你把房卖出去才叫涨价。”
财经公众号越女事务所的作者夏夏2016年就在泰国买了一套使用面积30平方米的小公寓，位置和小区都不错，但其间仍然遇到不少糟心的事。
托管方的效率很低，也不负责任，她不得不跑到曼谷去处理房子的事，来回折腾了好一阵。
后来，她把房子交由朋友打理，并算了一笔账：2016年她买房时，1元人民币可以换5.3泰铢，后来只能换4.5泰铢，房子的升值收益达到15%。她的第一笔租金来自2016年5月，一共租出去了20天，扣掉平台费用，一共拿到26255泰铢，约合5700元人民币。她大致计算了一下，按照这个趋势，这套房子一年靠短租赚7%+不成问题。
但需要支付三成租金给托管的朋友，以确保较高的出租率，这还是亲情价，当地一般要支付租金四成到五成的托管费；
还有日常维护的费用、清洁费用、日常消耗品、水电网费、物业费等等，“这部分的开销之大，出乎我意料。”
最后的结论是，如果未来平均收入，都和2016年5月的差不多，每年的租金回报率，大致会在3.5%左右。后来她说，因为疫情，租金降了很多，而且目前已经空置了半个多月。
“更不要说那种买了烂尾楼好几年交不了房的情况了，听中介说芭提雅有好多这种楼盘。”仅这几点，就足以让琪琪放弃了，需要花费大量的精力、承担很多风险去做一件收益率不能保证的事，对于她来说，太不明智。
接下来的几天内，那个泰国房产中介又相继发给琪琪两个成交客户的截图，当地分公司同事全款的截图，还有满屏已售只有几个白格可售的截图。
删掉他的微信后，琪琪哼了一声。
“有客户去美国看房被迫滞留，就买了个公寓”
“年前的时候有客户去美国看房，疫情暴发后，就在美国没有回来，紧接着国外疫情开始暴发，所以不得不在美国滞留更长的时间，他们中有一部分直接就在当地买了个公寓，虽然不是在湾区那种比较贵的地方，但房子也不错。”一家做美国房产市场的中介负责人Kiara说，疫情期间成交的有两种人，一部分是孩子要去美国留学，另一部分是对美国很了解的“老”客户，后者的目的很明确，抄底。
全美房地产经纪人协会5月21日表示，美国4月成屋销售环比下降了17.8%，创下自2010年7月以来的最大百分比跌幅。
“跟整个行业一样，我们确实也受到很大的影响，交易量出现下降。”Kiara坦言，“美国、英国这种房产跟东南亚、日韩还不一样，单套价格要高得多，所以人们购买的时候非常谨慎，很少有网上看房就买的，除非是那种对美国非常熟悉的资深买家。”
而这部分人，就是疫情期间的主力交易主体。
“美国很多不错的房子在疫情期间出现了比较大幅的降价，他们对市场很了解，地理位置、环境、以往的交易价格等等，很多还是以前我们的老客户，所以这些人就很快下手了。”
英国房地产市场的情况也很类似。
“原本今年伦敦房地产市场开局很好，各项数据显示买家对于伦敦的信心明显增强。虽然3月受到新冠疫情暴发影响交易量下滑，但房产研究机构Molior最新报告也显示2020年第一季度伦敦房价涨幅超过了2018年以来任何季度。然而，随着疫情的蔓延，最近几周房产市场的活跃度下降，只能依赖科技虚拟看房而不能去项目实地考察和普遍的不确定性是主要原因。”这对于做伦敦房产的Lulu并不是好消息，交易量的下滑让他们不得不想其他的办法，跟国内市场一样，他们公司也开始做直播。
6月11日，是他们伦敦好房系列的第一期，她在直播间连线伦敦合作伙伴的销售顾问，两人以问答的形式，直播房源。第一期，她看起来有点紧张，虽然经常会在朋友圈拍美照，但是走到镜头前工作还是第一次。
优惠肯定也是必不可少的，直播的最后，他们推出了价值6000镑的优惠礼包，限时30天。
“国内买家基本都在观望，我们也并没有对直播产生交易抱有太大的希望，更多的是通过宣传积累一些潜在客户。真正交易的，只有香港一些大买家。”
一位业内人士称，不少留学中介因为受此影响都关门闭店，“大公司中国区也大面积裁员。”
虽然业务受到显著影响，但是Kiara身边并没有太多的同行倒掉。她最近看在同一栋楼办公的一家做美国留学的中介，这段时间客户来往还不少，“也是分客群吧，有一些还不错。”
对于未来，无论Kiara还是Lulu都显得很有信心。
“英国房产网站数据显示，在英国宣布房产市场重启后的一周内，该房产网站的购房需求激增88%，相较3月增长了20%。
另外，线上房产浏览及成交数量都出现了明显的增长。”疫情过后，肯定会有一大波反弹，Lulu说。
这样的反弹同样被美国、日本、澳洲等地的房产中介认可，“毕竟刚需还在，只不过需求暂时被压抑了而已。而且美国成交量虽然下滑，但是房价没有跌。
在一些刚需区域，比如加州内陆帝国、萨克拉门托、佛州和休斯敦的刚需房，市场交易依旧非常活跃，尤其是最近。”Kiara说。 |
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