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Headline版 - "国5条"震撼效应 中国房价要暴跌一半?
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话题: 房价话题: 房产税话题: 调控话题: 上涨话题: 房地产
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《21世纪》:近期,国务院总理温家宝主持召开本届政府最后一次国务院常务会议,出台了房地产调控的“国五条”。您认为这是否释放了房地产调控加码的信号?
聂梅生:对于这次会议,坊间的看法不太一致,一种认为会议释放了房地产调控加码的信号;另一种认为仍强调贯彻执行原来的政策,我偏向于后者,因为此次会议几乎都是原来政策的重申。我认为在提法上主要有两点比较大的变化,一是强调稳定房价。去年两会后的记者招待会上,温总理表示一定要让房价回归,当时“ 回归”被解释成降房价,甚至是全年发生两位数字的下调,我一直不认同这种说法。2012年在非常强力的下调房价政策的指引下,房价没有下降,反而上升了7 %-8%,今年1-2月更是有一个明显的上涨。可见,降房价之说是不符合2012年事实的。在这样的态势下,“国五条”没有说降房价,而说的是“稳定房价 ”。什么叫稳定房价?现在房价已经成这样了,稳定就是在现有房价基础上的稳定,也就是要承认一定幅度的上涨。什么样的涨幅是合理的?我一直认为,房价增长幅度要低于GDP和人均可支配收入的增幅。可以说,“国五条”释放的重大信号就是稳定房价。怎样才算稳定呢?试想如果环比涨幅超过1%,一年起码上涨 12%到15%,据中国指数研究院百城房价数据,房价连续9个月上涨,一线城市全线上涨的格局已经形成。在一线城市中,1、2月份北上广深四大城市均价全面上涨,环比涨幅近2%。这样一年要涨20%,就和2009年的涨幅一样了,肯定超过预期。“国五条”第一条就是要把房价上涨幅度控制在合理程度,不能重演2009年情况,我认为环比应控制在0.5%左右,不应超过1%。第二个比较大的变化是明确了进城务工人员享受保障房的待遇。原来这块不明确,结果是解决不了城乡差别问题。这个问题在我们上一轮调控中没有彻底解决,需要继续解决。
这次会议从某个角度来看,也可以理解成释放调控加码信号,即按住房价。原来的一些政策不能放松,甚至还要加强,比如限购。当然,对于限购也有不同看法,有人认为应更多地采用市场手段控制房价,如释放供给,改变土地供给的单一格局,有效降低地价,房价自然会下降。限购采用的是行政手段按住房价,反弹的时候是市场手段在反弹,涨幅就比较大。如果当时不采用这么多的行政手段,房价可能不会像今年元旦到春节期间反弹得这么厉害。其实这期间应该是淡季,房价是不应该反弹的。但不管怎么说,限购肯定是要继续执行的,甚至有可能加码。原来没有限购的城市,如果房价按不住了,很可能开始限购,原来市区限购,现在可能慢慢扩大到郊区。事实上,各个城市执行限购力度很不一样,很多城市并不是非常严格地限购,而且到后来还有一定程度的放水。所以现在重拾限购这条警戒线,也是体现了加强调控的决心。
周天勇:房产税的实施可能有一定的作用,当然这是中央的一个表态,也是督促一些地方政府,要和中央保持一致,不能让房价涨得过高。但是,没有切实可行的经济手段,特别是房产税不切实开征,那也只是治标,不能治本。
“十年九调”:回顾与反思
《21世纪》:“国五条”被解读为“十年九调”。回溯过去的十年,伴随着经济环境的起跌,房地产调控政策时紧时松,但并未改变中国房价近10年来的总体上行趋势以及部分城市房价的过快上涨。您如何评估此前房地产调控政策的效果?
聂梅生:中国没有完全摆脱计划经济,所以作为经济中的一个要素,房地产肯定摆脱不了宏观调控。调控有没有用?我觉得既然摆脱不了政府指导下的市场经济,那调控就是有用的,否则房地产会脱离经济的基本面,形成对整个经济和社会的负面影响。比如说,如果房地产调控当中不控制投机炒房,在中国货币宽松、流动性强的情况下,资金会进入房地产进行炒楼,这种做法过去已经出现了,形成很大的负面影响,炒楼不光形成房地产泡沫,同时会使资金流向不该去的地方,所以像控制投机等的调控政策是正确的,配合着货币宽松政策,我认为这是绝对必要的,否则房地产市场会更不健康。另外,调控政策中很大部分是关于保障房机制的建设。十年九调中,一方面是控制房价过快上涨,另一方面是对保障房的不断探索。调控刚起步时,大家对保障房的看法还不一致,甚至认为普通商品房可以替代保障房,用市场化的方法解决中低收入人群的住房问题,直到2010年后才明确了双轨制。最先落实的是廉租房,然后慢慢覆盖到经济适用房、保障性住房等方面。现在调控政策中很多都涉及到解决中低收入人群的住房问题。所以,谈到调控,不能光考虑房价,还应该考虑制度建设中解决的问题,也就是保障房的问题。
至于房价为什么没有降下来,我认为房地产调控目标本来就不应该是降房价,因为中国经济增长处在上涨阶段,怎么可能单单把房价降下去?只能说是控制过快上涨。十年调控中,只有2008年房价降了,还不是因为我们的调控,而是全球金融危机。在整个经济面临硬着陆的状况下,2008年的房价下降了4%,还不到5%,那就不得了了,要赶紧救市了。为什么房价不可能大幅地下挫?一是中国GDP一直保持8%到10%的快速增长,二是与我们长期的低利率和宽松的货币政策有关,M2增速很高,同时长期维持低利率,两者相加肯定会造成房价上涨。数据显示,过去十年,北京、上海的房价涨了五倍,正好M2涨了5.2到5.4 倍,两者是同步的。所以不要希望一边发票子,一边维持低利率,然后房价还下降,这是不可能的。房价最敏感的因素就是货币政策,具体也就是利率。2012年房价恢复的根本原因就是个贷利率下调,从1.1回调到0.85,当时我看到这个消息就感到房价按不住了,绝对是要涨的,因为利率是第一影响因素,而且基本上一个月内就能反映。利率一降,开发贷一放,房地产整个资金链就开始缓解,但是那时不那样做也是不行的,2012年二季度,整个水泥、钢铁、电力全都向下掉。可见,2012年我们不敢用全面提高利率来调控,利率如果上调,其它的产业利率是不是也要调?还是只对房地产调利率?这只能在房价上涨控制不住时才会使用。所以这种情况之下,未来可能还得容忍房价合理程度的上涨,可能比CPI高一些,比GDP或人均收入低一些,这就是合理的,所以不能说以前的调控是没有用的。
2013年原来的调控手段都在延续,不排除采用更加码的手段,目标就是无论如何要把房价按住。我认为房价不是没有上涨的动力,是不允许它上涨过快。同时,在稳定房价的前提下着手长效机制的改革,比如房产税、房地产投融资制度改革、土地供给制度改革,以及城镇化当中面临的一些大问题。实际上城镇化是产业结构和经济结构调整的一个重要手段,应该留出空间来讨论一下这些问题。
周天勇:房价这么多年的调控效果并不理想,当然不调控可能涨得更厉害,从这个意义上讲,十年九调还是有一定作用的。但是,多年的调控主要依靠行政干预,如限购,这和我们的市场经济改革是背道而驰的。其次,我们总是控制土地供应,结果是越控制房屋供给越少,房价就越高。再次,房地产调控一定要和财税、土地制度改革结合起来,不改革就不能治本。当前,地方的卖地冲动、土地财政和中央降低房价的目标是相反的,房价涨得越高,地卖得越贵,地方财政收入就越高。再加上行政寡头性垄断卖地、招拍挂、溢价卖地、价高者得、70年产权一次付清,本身就是推高地价的一个机制。以上问题不从根本上解决,房价很难降得下来。
加大保障房供给是另一条举措,它相对缓解了城市的房价,但也存在很多问题:首先是钱从哪儿来?几千万套房子,中央财政只划拨十分之一,十分之九要靠地方筹集,地方的一个出路就是卖地补贴保障房,保障房的价格成本被摊进了普通商品房,一部分人的房子有保障了,另一部分人的房价却更高了。地方政府没那么多钱,靠银行贷款,肯定形成坏帐。
其次,政府想要用保障房解决大规模人群的住房,保障房的资金筹措,招标和建设,工程验收,低收入人群认定,保障房分配,社区管理都会涉及一系列问题。如招标中的腐败,工程建设中的偷工减料,分配中的腐败,资金难以回收,银行形成大量坏帐,低收入人群甄别成本太高等等。
再次,教育、医疗、养老等等负担太大,现在养老金缺口这么大,未来养老、医疗成本越来越高,义务教育才实行到九年,再把房子背上,国家财政能否支撑是个问题,国家财政有可能破产。中国的人均GDP才6000多美元,低于世界平均水平的10100多美元,几亿人的住房问题不可能依靠保障房解决。所以,保障房也就是保障城市低收入者,但最应当保障的是那些流浪汉、极低收入的农民工,而他们恰恰是得不到保障的人群。所以我对保障房政策不乐观。
新城镇化背景下的房地产调控
《21世纪》:当前,我国正处于城镇化快速发展时期,这次国务院常务会议也提出“短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局恐将难以根本改变”。未来在推进城镇化的过程中,如何进一步实施房地产调控?
聂梅生:我觉得这句话说得非常负责、实事求是,预期了很难改变供求紧张。城镇化就是农村人口向城市转移,城市人口增加导致城市房子的需求增加,如果供给跟不上,肯定会造成供需不平衡,房价肯定会上涨。怎么解决?我认为第一要疏导,城镇化不仅是增加大城市人口,而且应该建立很多容纳城市人口转移的新的城镇,并进行产业结构调整,和农业现代化结合起来,形成一些新城镇,而这些新城镇和我们整个经济发展是并轨的。这样供需就可以在新的板块里平衡,而不是在老的板块里平衡。
第二,我主张因地制宜地制定政策,应该给地方留有一定的空间,不要全国一刀切。这次要求地方制定控房价政策并问责,是正确的。比如,北京房价上涨和其他城市不一样。北京这一轮房价上涨是从租金开始的。比如我原来3000块钱可以租到一套房,现在租金涨到5000块,那我不如买房,用5000块钱交月供。所以房租上涨导致一部分人去买房,而他买的很可能是二手房,因为二手房有很多小户型,而且地段又比较好,于是二手房的房价快速上涨,然后再推动一手房房价上升。但其它城市不一样。所以房价控制不要一刀切,让各个地方根据自己情况制定政策,比如有很多城市没有解决小产权问题,如果能把这些问题解决掉,哪怕释放到保障性住房里面,都能解决相当一部分人的住房问题。
周天勇:城镇化可能会导致大量征地、会产生一些房地产泡沫。在城镇化过程中,如果转移进来的大量是富人,或者高收入者,他们对于房屋有需求,房价就会上涨。但如果是农民工,根本买不起房子,我们在推进城镇化过程中又盖了一堆房子,房价是上涨还是下降?不好说。住房问题一定要寻求多种渠道解决:首先加大住宅土地供应,降低商品房价格;其次,改变土地寡头行政垄断招拍挂出让等制度,所有土地同地同价,都允许平等进入市场交易,政府征税。现在房价的50%是土地出让金,加上其他税费,都到了70%是地方政府的钱,房价怎么可能降下来?因此,要用房产税替代土地出让金,来抑制投机炒作。
房产税扩围的挑战与方向
《21世纪》:房产税的制度设计初衷之一是抑制高房价,但上海、重庆的房产税试点被指“抑制房价作用并不明显”。您认为房产税在楼市调控中扮演什么角色?您如何评价房地产税试点的效果?
聂梅生:我认为房产税是一个长效的体制性建设,是一个税制改革,早晚都是要推进的。我不认为重庆和上海房产税扩围后会对抑制房价有多大的作用。因为这两个试点只是对其中特定类型的房子征税,而这部分房子在楼市中所占比例并不大。实际上房产税对当期的房价没有什么影响,但它起到一个预期的作用。一是预期将来是要普收房产税,二是预期不能买那么多套房子。房产税是普收还是对在某界限之上的房屋征收,这是一个大问题。在很多国家,房产税是对持有者普收的,至于收多收少和经济形势、房子的评估价格有关,这是合理的。但中国由于种种问题,现在看起来不可能普收。尤其是房改之后有很多障碍,房改时的房价很便宜,现在房价涨了十倍,如果按照现在的评估价格来收房产税肯定是不行的,会牵扯到很大一部分人的生活问题。如果不普收,房产税对整个房地产市场的影响是有限的。它主要的作用在于制度建设,通过一些试点摸到房产税的经验,然后看怎么样逐步推开。既然不可能普收,就要划一条线作为征收标准,或者是新房,或者是超面积,或者是高档房。
推行房产税的一个问题是如何划线,就是满足什么条件的房子需要征收房产税,第二是土地出让金和房产税的问题,不可能一边收土地出让金,一边又每年收房产税,因为土地出让金最后体现在房价里。这样从法理上讲是有问题的,老百姓会认为是重复收税。因为如果按现值征收房产税,就等于把现值的土地评估进去了。把土地部分加进去的叫房地产税,和房产税是不一样的。如果你说这不是重复收税,要说出理由来,在公开听证的过程中解决这些问题,而不是各个部委之间内部商量解决。
周天勇:目前重庆和上海的房产税征税的人群很少、税率又很低,不起什么作用。我觉得未来房产税在设计上要区别对待:现在要买房子的人、还没买房子的人、已经买了房子的人。
国家有这么几点需要考虑,起步的时候对基本居住面积的税率低一些,对退休的、低收入、拥有一套住房的税率也要低一些,比如刚开始买3000一平米,100平就30多万,现在涨到5万一平米,变成500万了,如果按照500万让退休、下岗、低收入人群交税,他确实交不起,对于这种状况,按照原价征收就行了。还有一些是去年刚买了房子的,房贷很重,这边交税,那边再交房贷利息,是受不了的,这种就要考虑到他买房的时候已经交了土地出让金,征税的时候要退税。至于有两套、三套甚至十几套、一百多套房子的人就应当交重税,可以采取累进税率,因为国家的土地资源是稀缺的,房子的基本用途应当定位于居住消费,而不主要是用来投资或闲置增值的。
《21世纪》:房产税改革是一项系统的工程,非常复杂,但同时又非常敏感,很容易激发大众的不满与抱怨。您认为房产税改革未来应如何进一步推进?
聂梅生:房产税扩围,第一是地方要有积极性,而且有信息数据联网作为基本支撑。房产税扩围试点城市恐怕不是中央政府指定的,而是地方上有积极性,就像上海和重庆,他们自己有积极性去做这件事情。而且最基本的基础就是信息数据。现在银行的数据联网系统已经非常完善,由按揭情况很快可以查出来按揭了多少套房子。但是征收房产税恐怕不能从银行贷款这个信息系统查,因为还得知道现有住房、房改房、异地房产等,这个系统现在还不是很完善。征收房产税首先就要有一个完善的信息系统,要不然连他有几套房子都不知道怎么收?第二,地方政府弄清楚收谁的、不收谁的,征税的标准线怎么划。信息联网范围多大,是只收本地的,还是外地的房子也算?像上海和重庆都是只收本地的,不涉及外地。在上海买了几套房子,超过多少面积就要征收,在重庆买的超过重庆的标准也要收。但如果在重庆没买,在北京买了十套房子,重庆不能征收你的北京房子房产税,因为房产税是作为地方的税收,而北京不是试点。第三是政府要想明白征收的房产税如何利用。重庆就明确房产税用于建公租房,上海也是用于保障房。我认为房产税应该作为税收收入,用于二次分配,尤其是用于房地产二次分配当中的中低收入人群住房。
周天勇:开征房产税需要满足几个条件:首先,房产税是财产税,要有永久产权,不能有五十年、七十年的期限,那是租房子,租的房子没理由再交财产税,因此,建议延长居住用地使用年期1000年。其次,原来征了很高的出让金的,实际上已经是纳税人,70年的税都交完了,要逐步地与房产税相适应,测算退税,否则就是双重征税了。
另外,房产税的开征还受制于其它因素。首先,清查房产能不能很快有实质性进展?现在各地都害怕,对房屋录入都不能透露。个人信息应当保密。但不能因此就不联网了,财产查清才能征税,这对抑制腐败也是很好的事情。其次,房产税征收权应交由地方,许多国家就是这样,各地的房产税税率都不一样,如加利福尼亚是1.9%,佛罗里达是1.2%,废除了土地出让金,各地才能开征房产税。中央取消土地出让金,地方开不开征房产税,税率多少,是地方的事。我想到时地方的积极性会比中央还大。当然一个阶层利益的阻力会很大,体现在政策咨询、方案制定、决策、部门执行、人大表决等各个方面,因为涉及到每个人的利益。改不改革,如何改革,主要还看中央的决心,让地方去突破改革阻力。现在是中央想推进房产税改革,由于有土地出让金固有的制度,地方在观望,或者在煳弄。然而,不改,小改,双轨制,土地和住宅领域永无宁日。
有些人说房地产税加了以后房价会上涨,这没有道理。房产税真的开征到位,土地出让金取消了,价格就会下来一半。其次,增加开征力度,对第二套、第三套累进征税,还有多少人再去买房子投资?如果投资不值得了,需求也就自然下来了。
k**1
发帖数: 1955
2
未来房产税在设计上要区别对待:现在要买房子的人、还没买房子的人、已经买了房子
的人
错! 房产税应一律一个比率. 你见个那个国家的房产税那么复杂吗?
h****c
发帖数: 10494
3
这作者是不是脑子进水了,很多房子降价一半也是每平米万元以上,何来暴跌一说?国
计民生的话题也要语不惊人赚眼球?
j******l
发帖数: 10445
4
影帝什么时候能说话算数一次?我们是厦大的吗?
s*******3
发帖数: 407
5
现在物价飞涨,要是真能降一半也算是很大的跌幅了,总比继续涨好吧。不过政府的调
控至今还没起过大作用,能不能跌一半很让人怀疑啊。

【在 h****c 的大作中提到】
: 这作者是不是脑子进水了,很多房子降价一半也是每平米万元以上,何来暴跌一说?国
: 计民生的话题也要语不惊人赚眼球?

T*****9
发帖数: 3015
6
我是……

【在 j******l 的大作中提到】
: 影帝什么时候能说话算数一次?我们是厦大的吗?
M******n
发帖数: 508
7
谁信呢,政府怎么可能实惠老百姓自己少赚钱呢
t***o
发帖数: 4265
8
大家要看温JB家在买进什么股票,卖出什么股票。
温家宏不持地产股了?
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