一个费控人员公布的开发商利润看得我大呼吃惊 - Headline版

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i***s
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开发商的利润其实是有可调节之处的，不同的开发商因为成本的不同，利润肯定也会不一样，即使相邻地段的相似楼盘，因为开发商的不同，成本肯定会有差别，甚至这个差别会很大。
譬如仅仅拿地这一块，我03年拿的地，2000一平，如果当年开发，卖出的房子也就3000左右，而且还是当时的高价，如果我用各种方式，譬如自己卖给自己，就会有一个时间的缓冲期，这个缓冲期就成为地价的上涨，但我的人力成本并没有提高——没人去为这个地皮做人工费用。这个时候，你07年拿到旁边的地皮了，可能成本就要7000一平了，仅这一块，我就可以赚足5000一平。扣掉资金在这4年当中的滚动利润，按最高商业贷款来计算，也就2560的成本地价。
如果同一年拿的地，都是按7000一平吧，我还可以分多批次开盘，没期都涨价，这个时候，你一股脑卖完了，看起来资金回笼速度快，而我涨价的过程已经把人力成本计算进去了，算是钱生钱，这个都会精确计算的，有多少个售楼人员，做多少广告，售楼人员给他们抽成就行了，这个他们也愿意，我们也可以控制成本，每期就那么多，他们的收入和时间上拉开了，我们还是不会有出现亏空的后果，其实，这些售楼人员也挺可怜的，都是些没什么经历的小姑娘。
譬如，给售楼人员1个点，那就相当于100万的房子，他就拿1万，一个月卖一套，足够她们美美的生活了，看起来她们的生活也不错，而楼就那么多，所以上限是有的!当然，个人原因卖不出去一套的也有的。
这1个点的抽成其实一般都会在他们忽悠房主的时候，把利润空间做了出来，如果这个空间做不出来，成本价格就会上升，我们当然不愿意。
当然，保安什么的，他们的价格相当便宜，至于样板房等，都可以从一个楼盘到另一个楼盘进行使用，如果格局相似，甚至可以直接搬迁，由于样板房都是单层结构，地基也不用花费太多，造价相对来说相当低，大概在200元一平吧。
样板间很少，一般做上10个就足够了，1000平的预算，也就20万，这20万可重复利用的，就是内装饰了，有时候，尽量把样板房保留，另作他卖，还是个好价钱，不会影响成本。
如果你细心一点，我告诉你每平钢筋用量，小高层一般控制在50公斤，混凝土楼板也就100的厚度，墙大多做成200~250的混凝土剪力墙，你自己测量下就知道材料的量了。2011市场价格：混凝土C30，400一立，钢筋5000一吨。换算下，就知道成本了。
对于施工队的模板，人工等费用，我们控制的相当严格。譬如，施工队从工地挖出的土方，我们都会在合同上定为“属于业主”，这样，如果设计地面比自然地面低，土也可以卖钱。至于施工队的“管理费”，他们在“竞标”的过程中一般会把这个砍掉!而他们的利润，大家都很清楚，一般是少放钢筋，混凝土做差点，这个情况基本都有，甚至，会有把大块的毛石方进满堂红的基础里，至于房子的质量，其实，只要不发生大的地震，几十年还是没问题的。
人工成本，工头会扣小工。土方我们是按5元一立，做到了国内的机致!他们的利润一般是和总造价挂钩的，说是15%，其实他们这里也会被砍掉好多，这个没办法，我们为了控制成本，只好这么做。说太细了，好多人看不懂，说简单些，就是施工的管理及人工成本，是要做到1000/平以内的。否则，就会亏本。
也就是说，地价+材料+人工+毛利润=楼价。其中，人工和材料的总和不会超过1000，譬如，地价7000，卖1万5的话，就会有7000的毛利润，这个利润包括税费以及各个部门的“抵扣”。税费可以用其他发票和人工的重复计算等进行做帐，一般做到4个点很普遍，而“抵扣”是少不得的，譬如，你需要某部门盖个章，就会塞个红包，4000左右的红包很普遍，如果是重要关卡，就看对方的神情了，如果对方捏了捏红包说：“现在都1万了”，如果没填够，赶快去洗手间，再包一个，否则会有后果，因为拿你的红包的，都是经常关系的人，是“老客户”，以后你还需要继续用人家。
一般这个成本控制简单了，直接给最上级的一次性弄辆轿车什么的，全OK了，不过，上下打点，很便宜，占总成本的量不大。

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