用数据说话看看国内地产泡沫化到了什么程度 - Headline版

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i***s
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新政出台后媒体上铺天盖地的宣传地产泡沫论，国内地产价格到底有多离谱需要更多的实证比较。这里谈几个观察的结果：
用大中城市的房价收入比可能高估了国内的痛苦指数。需要计入国内收入的较快增长和低持有成本。2009年全国城镇居民人均收入1.89万元，按家庭人口2.9人计算户均收入5.5万元。09年商品房价均价4700元/平米，按100平米每户计算总价不足50万，假设家庭收入同步于名义GDP(如果经济是7%增长+5%通胀+3%升值的话，每年涨12%)，那么房款偿付年限只有6.7年，而不是直接相除的9年。如果要做国际比较的话，还有物业税和公共维修等问题的差异，如果按1-2%计算，70年里的费用大致相当于总价的30-60%。在修正了这两个因素后，即使和美国2.8的房价收入比做比较，国内平均的房价/收入偿付年限也只是高了50%，和西欧或亚洲国家相比差别更小。
租金收入比也有类似的问题。国内居民收入增长隐含着租金较快的增速，计算当期租金回报率不如用类似duration的租金回收年限指标。如果当年租金回报率为2%，而每年租金增速为10%，那么大约22年累计租金(已折现)的总和将超过房款总和。租金回报率低有

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