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c***s
发帖数: 70028 | 1 上海
2011年2月18日，上海正式发布限购令，规定本市户籍只能购买两套，非户籍常住人口只能购买一套，第2套住房首付比例不得低于6成。自此进入限购时代。同时要注意的是，上海在年后开征了房产税，对新购第二套以上住房开征房产税，税率一般为每年0.6%。这意味着今年以来上海除了首次置业者之外，其它所有的改善型、投资型和投机型，只要购房，就必须缴纳房产税。上海自此成为中国房地产综合调控最严厉的城市，没有任何城市可以与之相比。我们已经知道，上海的房价泡沫是长三角一带绝望的民间资本堆积而来。在现在这种空前严厉的调控政策之下，上海的房地产市场表现如何呢?它会应声而降吗?
从2010年说起。上海2010年全年一手商品房总共成交972万平米，月平均成交约81万平米，成交均价2.17万元/平米。单说2010年12月份，在限购政策预期之下，成交暴涨，达到140万平米，成交均价达到2.50万元/平米。到今年1月份，成交量仍然维持在105万平米的高位，保持着极其旺盛的成交，成交均价则为2.38万元。这是非常火爆的市场数据，在限购令即将出台之时，市场并未出现任何观望情绪，而是抓紧时间抢购，这是一个耐人寻味的市场信号。这显示出上海的购房客户们只是唯恐自己买不到，而丝毫不担心自己买贵了。
2月份，限购令出台，如政府所料，当月销售量一落千丈，仅仅17.5万平米，当月均价较上月有了小幅度的下跌，为2.15万元，跌幅勉强约10%。这个数据一出来，顿时让政府上下都非常满意，各级官员踌躇满志的宣布，他们必将取得房价调控的最终胜利。
到了3月份，销售量开始出现坚决的回升，达到39万平米，比2月份翻了足足1倍多。这还没完。到4月份，销售量居然达到了63万平米。与此同时，销售均价也上升到了从2月份的最低位，恢复到2.3万元。进入5月份，仅仅截至5月9日，成交面积已经达到26万平米，预计5月份的成交面积不会低于70万平米。这已经相当接近2010年的平均成交量。这种市场表现实在是让原本得意洋洋的政府没法交待得过去。
成交结构方面，今年以来，90-140平米的户型(迎合初级改善型及投资型客户)约占总成交面积的42%，90平米以下的户型(迎合首次置业型客户) 约38%，两者大致平分秋色。140平米以上的豪宅(迎合高端改善型客户)占了剩下的20%。这是符合市场规律的成交结构，与上海一直以来的成交结构相吻合。事实上，这也与全国大部分一、二线城市的成交结构大致相同。上海的成交结构，从目前的数据来看，也并未受到调控的任何影响，没有出现想象中的首次置业型的产品占比大涨的情况。我详细说明这个数据的目的还有两个：第一，是为了说明首次置业者和改善型客户在目前的一二线城市，大致是平分秋色的关系，这一点是常识，但我们的政策制定者从来都不懂得看数据，所以他们都不知道这个常识。第二，是为了说明建设部那条扯淡的“90平米以下户型必须占70%以上”的规定，是多么的荒谬不堪，与市场的抵触有多大。
最后，说一下上海的宏观经济。整体来说，民资继续维持增长乏力的状况，主要体现在电子、化工和生物医药这三大民资扎堆的产业上，产值的同比增幅只有 6-8%，几乎赶不上通胀的速度。国资和外资开始出现迅速增长，尤其是体现在汽车业和成套装备制造业上，产值同比增幅超过20%。这种从07年开始的国进民退的现象，目前看来，不会有改观。或许，对民间资本的各种禁锢不打开，房地产调控，就会永远是一句空话吧。
北京
北京的限购令发布于2月16日。在思路上与上海大同小异，无非也是拿户籍做文章：北京户籍限购两套，非户籍常住人口限购一套。与上海不同之处在于，上海的常住年限只需要1年(全中国绝大多数限购城市都是1年)，而北京要5年。相对而言，北京是中国调控政策第二严厉的城市。即使它没有搞莫名其妙的房产税，这个 5年的常住年限规定，至少在表面上看起来，也是非常可怕的。因此在这个规定刚出来的时候，北京城里一片哗然，各种议论四起，但基调大多都是：这个5年的年限规定太霸道了，市场肯定会被打残。大家讨论的无非是市场会残到什么程度而已。
2010年全年，北京一手住宅成交均价约2万，总成交量为 1168万平米，每月平均成交面积接近100万平米。2010年12月和2011年1月，与上海的市场表现极其类似，在限购令即将出台的刺激下，市场爆炸式的增长，月度成交面积分别达到了惊人的193万和148万，将市场上所有可以买卖的余货一扫而空，而成交均价达到了2.2万。在这里，我必须要说明一下这种抢购在逻辑上是多么的荒谬：限购政策出台的目的，是抑制房价。从逻辑上而言，民众在接收到限购政策即将出台的信息时，他应该会开始观望。他应该会开始期待市场走向平静，价格下调，然后在低位购房。然后沪京两地的老百姓统统做出了与逻辑推演完全相反的选择：他们迫不及待的在价格的高位出手，丝毫不担心会吃亏。他们唯一的担心的，居然是害怕自己不再有资格买房，而完全不担心价格的可能下跌会带来的损失。事实上，从这一刻开始，我就已经知道，限购令，乃至其它所有试图遏制交易的调控措施，都将遭遇到巨大的尴尬。
2月份，限购令出台，北京的成交量如某些人所愿，降到了46万平米，这实在是一个巨大的降幅。到3月份，迅速恢复到67万平米。而到了4月份，居然已经增长到81万平米，与2010年的月度平均100万平米，已经相差不大。成交均价上，一直在2.1万元/平米附近徘徊，从未出现过任何价格下调的趋势。这些市场数据一拿出来，实在是让人没法感受到大家想象中的限购令的威力。
成交结构方面，北京市场具有完全不同于中国所有一、二线城市的特点，它的单套平均成交面积超过了惊人的135平米，而全国大多数一、二线城市，单套平均在100平米左右。北京90平米以下的住宅占总成交面积的 30%;90至140平米也大致是30%;而140平米以上的住宅，居然占到了40%。这与我在上海篇中提到了结构比例完全不一样。事实上，这种产品的结构性差异中，所反映出来的，正是北京的地产市场的特异之处：它是全国的富豪们撑起来的市场。它向全国赤裸裸的吸血，因此全国的富豪都汇聚于此，并追求最好的享受，享受最大的住房面积。
说到北京的宏观经济数据方面，第三产业继续一枝独秀，第一季度第三产业增加值2709亿，占第一季度 GDP3509亿的77%。在全中国的城市都依靠第二产业立足的工业时代，这是一份全国独一无二的成绩单，只此一家，别无分号。批发零售业和金融业继续突飞猛进，这两者加起来的第一季度增加值达到了1070亿，占第三产业的40%;而2010年全年，这两项占第三产业的比值仍是36%。这种数据上的变化显示出北京的贸易中心地位和金融中心地位正在得到不可逆转的强化，只要北京的政治中心优势地位持续，这一趋势就将持续，而全中国的富豪们向北京汇聚的趋势，也将持续。无论怎么限购，无论怎么试图扼杀交易，富人进京的欲望，都不可能被遏制，北京的房地产市场的泡沫，也不可能被捅破。
广州
2011 年2月25日，广州的限购令出台，相对于上海和北京，广州的调控政策相对温和。限购范围仅限广州10区，从化市和增城市未纳入限购范围。限购令的内容大同小异，本地户籍限两套，非户籍常住人口一套，常住期限为1年。广州市政府方面对限购的官方态度非常明确：广州并没有房价泡沫，限购只不过是基于政治上的强制要求。仅此而已。因此限购前后，广州市政界从未就限购以及限购将要达成的目标，做过任何官方表态，这实在是与沪京两地官场针对限购令而来的作秀风潮，形成了鲜明对比。
2010年广州10区(不含从化增城，以下所有数据同)一手住宅均价1.25万元/平米，成交总量为605万平米，月均成交 50万平米。与沪京两地相类似，限购令发布前的2010年12月和2011年1月，成交量都迅速攀升，成交面积分别为86万平米和102万平米。到了限购令出台的2月份，54万平米的成交量，算是平均值。由于限购令是2月底出台，所以3月份成交量有了一定幅度的下降，32万平米，算是给了限购令一个月的面子。4月份，成交量恢复到44万平米。5月份，截至5月10日，成交量18万平米，预计5月份的成交量必定超过50万平米，恢复到正常的成交水平。成交均价方面，一直稳定在1.25万元附近，在数据上看不到任何下跌趋势。这种价位，相对于广州全国第三的经济规模而言，也实在只能称之为低廉，无论用什么标准评判，都称不上有泡沫。
成交结构方面，广州的套均成交面积，多年来一直在105-110平米附近浮动。90平米以下的户型占比略高于 30%，90-110平米的实用3房户型占比(初级改善型客户和投资型客户的最爱)略低于40%。110-140、140以上的户型各约占15%。这种户型比例基本上是中国大多数一二线城市的通用比例，它最为客观的反应了市场上各类型客户所占的比例，因此也为绝大多数的品牌开发商直接复制。我们必须要知道，首次置业型客户，一直以来，都与改善型客户的数量大致相同。但一直以来，我们的政策制定者，都只考虑了首次置业型客户的声音，我们总是天真的以为，中国70%以上的置业者，都是首次置业者。所以我们愚蠢的规定，70%以上的面积都要建90平米以下的户型，这实在是太可笑了。我们连市场上到底在发生着什么，都茫然而无知，我们怎么可能制定出切实可行的市场调控政策。
关于广州今年以来的宏观经济数据方面，简单总结一下，一片欣欣向荣。拿一个数据出来：第一季度第三产业增加值占GDP的比值为63.7%，2010年全年为61%，今年一季度提升了2.7个百分点。这大致可以看成是广州产业型GDP地位逐渐提升的证据之一。
到现在为止，已经讲了三个一线城市：上海、北京和广州。这三个城市几乎都不把限购令放在眼里，仅仅只需要2个月时间，就把限购令的影响化为无形。事实上，突破限购令的办法多的是。外地人没有纳税证明?随便找个公司挂上，补交几年的个人所得税就是了。税局还必须收取，还不能不收取。只能买一套两套?成立个公司去买。买完了立刻申请解散公司，公司资产变更到股东名下。这类办法多的是。只要购买力是确实的，需求是存在的(无论哪一种需求。北京被全国的富豪爆炒，上海被长三角的民资爆炒，那也是真实存在的投机需求)，突破限购令的办法总能想出来。接下来，我会开始讲深圳，这个陷入了末日恐慌的城市，当它面临限购令的威胁时，是多么的惊慌失措，以及绝望和无助。 |
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