a*l
发帖数: 1915 | 1 早上Section 8 检查又没通过，愤怒兼痛苦中。 |
m****6
发帖数: 8689 | 2 是你的客户没有通过吧。
他没有拿到section 8?那就租给有钱人吧~~~
【在 a*l 的大作中提到】
: 早上Section 8 检查又没通过，愤怒兼痛苦中。
|
a*l
发帖数: 1915 | 3 不是啊，是上次craiglist 本来以为租出去的那个。从去年底买到现在还没租出去，几乎折磨死我了
。虽然对投资房的知识是急速增长，但是学费好贵，好痛苦。
身边的人还在前仆后继的买啊。我算够了，帮别人买还行，自己有点怕了。晚上详细写
些汇报吧，大家少走弯路。真的不是每个人都适合弄这个的。 |
m****6
发帖数: 8689 | 4 好，赶紧些报告。
我也offer了一间short sale的房子，马上就有消息了，还不知道是福是祸。
几乎折磨死我了
【在 a*l 的大作中提到】
: 不是啊，是上次craiglist 本来以为租出去的那个。从去年底买到现在还没租出去，几乎折磨死我了
: 。虽然对投资房的知识是急速增长，但是学费好贵，好痛苦。
: 身边的人还在前仆后继的买啊。我算够了，帮别人买还行，自己有点怕了。晚上详细写
: 些汇报吧，大家少走弯路。真的不是每个人都适合弄这个的。
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a*l
发帖数: 1915 | 5 如果下次检查能过，我就算是个okay的结局，这个烧钱的过程真的很慢长，痛苦。 |
m****6
发帖数: 8689 | 6 我觉得他们就折磨一下人而已，最后还是会通过的。
有时间能不能写个类似的总结，列一下买投资房的注意事项？
什么样的维修大概要多少钱之类的？
我是记得你说过，买投资房只要便宜，不管学区和房子状况了。
我还是宁可多花几万买个好学区，房子状况要好点的。
因为我是想，买了便宜的房子，现在是SECTION 8租出去了，几年后就收回投资了。但
是几年后经济好转了，这么老旧的房子阻给谁，卖给谁啊。美国人一有钱就买新房了。
还有，买烂房一定要自己比较HANDY， 象装纱窗，装吊扇，其实都可以自己干的。
【在 a*l 的大作中提到】
: 如果下次检查能过，我就算是个okay的结局，这个烧钱的过程真的很慢长，痛苦。
|
a*l
发帖数: 1915 | 7 很多老经纪人根本不屑做这种便宜的房子。
买投资房的风潮从2008年就开始了，报上那位博士做的最多。我的两个师姐也做，她们
都有教我。（我们这行就没几个男的做）
我也是经历了很长的学习过程，参看那篇跟阿姨买房记。
但是直到自己买，修，租，将来管理，才算是真正入门。别人说都是白说。
你要算投资回报比率。早期投资房分两派，我简单归为白领派和蓝领派。我每次跟40岁
以上的人群吃饭都是两派争论的时候。
白领派多半是book smart，他们要求好区的便宜房。结果不是找不到很便宜的，就是买
了自住。蓝领派开始都是餐馆老板，大厨等，他们属于street smart,不管学区，只要
房子本身质量好就行。结果美国的经济这几年都没好，房价没有最低，只有更低。白领
派有点吃不消了，而且最多也就买一套大房子自己住。蓝领派因为入门低，加入的人很
多。他们都只要便宜，交通方便就好。结果遍地开花。
破产房有4种。银行的，我们叫bank owned, 比如bank of america, wells fargo 等，
比较便宜，但是状况都很差。他们给你5天时间检查房子，定金可退。
拍卖的，auction. 两个网站auction.com 和hudson and marshal.com 就是那种下场举
牌的。实际上是很便宜，但是不给你时间检查房子。定金不退。
hud,就是政府网上拍卖的房子。通常质量都很好，所以很受青睐。但是房子出来前30天
要起自住。如果是自住的话，定金包退。
最后就是房地美房利美了，他们的通常有送东西，比如冰箱，最近是home warrenty.
房子状况也可以。
还有就是short sale。搞清楚房子的来源，才知道因应的办法。
水很深，我每天都觉得自己知道的太少，主动的和listing agent, 律师啊，贷款啊，检查员啊去学。不敢自
称什么专家的。投资房一定要有有经验的经纪人帮你。要是自己找房，看房，请兼职经纪开门那是瞎耽误工夫。
一个是那些免费的信息通常是旧的，另外一个原因是人需要看足够多房，才有足够的经验来判
段房子的价值。只有经纪人才有这个条件。网路不会取代我们这个行业。房子还是要靠人来卖。网路只是改变了
我们卖房的方法。
送你一条建议，最有用的一条。就是投资房一定要离你家近。我的一个客人刚刚过户，跟我说过户后第一天就从
家到投资房去了三次。幸好只有10分钟的路。 |
y*****g
发帖数: 253 | |
t********r
发帖数: 847 | 9 同去的师姐第一次去，看到一些自己喜
欢的非常激动，又没带钱，只好求我替她买。我买下来后，她又没钱，不要了，只好我
自己买了。
天呐，楼主真是好人啊！ |
t********r
发帖数: 847 | 10 人生在于折腾，哈哈。以后不就有经验了嘛～祝楼主好运哦～ |
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n*******2
发帖数: 10103 | 11 nod nod
她不要关你什么事，还要你自己不够淡定，以为碰上了好DEAL，怨不得别人，只当交学
费好了
【在 t********r 的大作中提到】
: 同去的师姐第一次去，看到一些自己喜
: 欢的非常激动，又没带钱，只好求我替她买。我买下来后，她又没钱，不要了，只好我
: 自己买了。
: 天呐，楼主真是好人啊！
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F***9
发帖数: 579 | 12 你其实是自己想要吧，又不好意思承认，是吗？别说买房，就是白菜也不是这么个买法
儿啊。连这个
面子都抹不开，怎么跟租户打交道。
顺便问一句， Georgia人人在炒房吗？我在NJ，也想炒，可房价也就跌了个10%（有的
区还逆风涨
了10%），我哪个都买不起。
【在 n*******2 的大作中提到】
: nod nod
: 她不要关你什么事，还要你自己不够淡定，以为碰上了好DEAL，怨不得别人，只当交学
: 费好了
|
d*******8
发帖数: 3182 | 13 很多老经纪人根本不屑做这种便宜的房子，不是因为房子烂，而是因为价格便宜，佣金
没多少。
我去年考察了一个类似价位的汤号子，4万多，租金800 左右，犹豫了半年，算了算没
啥意思，虽放弃。我觉得如果有便宜的信狗号子，或许有投资价值？
【在 a*l 的大作中提到】
: 很多老经纪人根本不屑做这种便宜的房子。
: 买投资房的风潮从2008年就开始了，报上那位博士做的最多。我的两个师姐也做，她们
: 都有教我。（我们这行就没几个男的做）
: 我也是经历了很长的学习过程，参看那篇跟阿姨买房记。
: 但是直到自己买，修，租，将来管理，才算是真正入门。别人说都是白说。
: 你要算投资回报比率。早期投资房分两派，我简单归为白领派和蓝领派。我每次跟40岁
: 以上的人群吃饭都是两派争论的时候。
: 白领派多半是book smart，他们要求好区的便宜房。结果不是找不到很便宜的，就是买
: 了自住。蓝领派开始都是餐馆老板，大厨等，他们属于street smart,不管学区，只要
: 房子本身质量好就行。结果美国的经济这几年都没好，房价没有最低，只有更低。白领
|
H*********s
发帖数: 2724 | 14 赞LZ写得情真意切,你说的都是肺腑之言.
多谢分享,希望你能继续写下去!
【在 a*l 的大作中提到】
: 很多老经纪人根本不屑做这种便宜的房子。
: 买投资房的风潮从2008年就开始了，报上那位博士做的最多。我的两个师姐也做，她们
: 都有教我。（我们这行就没几个男的做）
: 我也是经历了很长的学习过程，参看那篇跟阿姨买房记。
: 但是直到自己买，修，租，将来管理，才算是真正入门。别人说都是白说。
: 你要算投资回报比率。早期投资房分两派，我简单归为白领派和蓝领派。我每次跟40岁
: 以上的人群吃饭都是两派争论的时候。
: 白领派多半是book smart，他们要求好区的便宜房。结果不是找不到很便宜的，就是买
: 了自住。蓝领派开始都是餐馆老板，大厨等，他们属于street smart,不管学区，只要
: 房子本身质量好就行。结果美国的经济这几年都没好，房价没有最低，只有更低。白领
|
j******l
发帖数: 10445 | 15 同去的师姐第一次去，看到一些自己喜欢的非常激动，又没带钱，只好求我替她买。我
买下来后，她又没钱，不要了，只好我自己买了。
==================================
这个太狠了，师姐不会是卖主的托吧？楼主和师姐绝交了没？ |
C**********e
发帖数: 3957 | 16 楼主啊，你这7788加载一起算你12万巴
一个town house了
很划算那--这样的拍卖到哪里去看啊 |
T********e
发帖数: 8631 | 17 四万买了月租八百还没啥意思？
【在 d*******8 的大作中提到】
: 很多老经纪人根本不屑做这种便宜的房子，不是因为房子烂，而是因为价格便宜，佣金
: 没多少。
: 我去年考察了一个类似价位的汤号子，4万多，租金800 左右，犹豫了半年，算了算没
: 啥意思，虽放弃。我觉得如果有便宜的信狗号子，或许有投资价值？
|
d*******8
发帖数: 3182 | 18 每月HOA 快300了，地税也有小200。虽然乐观估计10年回本，但location升值潜力不大
如果投资出租condo/townhouse，我会首选buckhead 周边的高档公寓，出租自住两相宜
，就是卖不起。
【在 T********e 的大作中提到】
: 四万买了月租八百还没啥意思？
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g********x
发帖数: 4671 | |
f*****b
发帖数: 1649 | 20 300的HOA是绝对不好的
这样算下来去掉保险，你一个月的cash flow也就200多？算上前期投入，名义ROI是4.5
%？ 加上房子破，升值潜力不大，租客default风险高，不是很划算啊。
【在 d*******8 的大作中提到】
: 每月HOA 快300了，地税也有小200。虽然乐观估计10年回本，但location升值潜力不大
: 如果投资出租condo/townhouse，我会首选buckhead 周边的高档公寓，出租自住两相宜
: ，就是卖不起。
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d**********g
发帖数: 2014 | 21 低端市场很难做。接触的租户也多是烂人。你以后还会更头疼。我一般建议朋友做中高
档市场。 |
m******m
发帖数: 2095 | |
d*******g
发帖数: 42 | |
V****o
发帖数: 112 | 24 re
一次去，看到一些自己喜
我自己买了。不好的开始，
房的朋友来估价，说一万的
gutter啊，冷暖气啊，院子
，电灯和电表箱，车库
钱。房子的结构算是研究的
来修，总共花了我两万五千
【在 a*l 的大作中提到】
: 很多老经纪人根本不屑做这种便宜的房子。
: 买投资房的风潮从2008年就开始了，报上那位博士做的最多。我的两个师姐也做，她们
: 都有教我。（我们这行就没几个男的做）
: 我也是经历了很长的学习过程，参看那篇跟阿姨买房记。
: 但是直到自己买，修，租，将来管理，才算是真正入门。别人说都是白说。
: 你要算投资回报比率。早期投资房分两派，我简单归为白领派和蓝领派。我每次跟40岁
: 以上的人群吃饭都是两派争论的时候。
: 白领派多半是book smart，他们要求好区的便宜房。结果不是找不到很便宜的，就是买
: 了自住。蓝领派开始都是餐馆老板，大厨等，他们属于street smart,不管学区，只要
: 房子本身质量好就行。结果美国的经济这几年都没好，房价没有最低，只有更低。白领
|
J******u
发帖数: 680 | 25 ATL,我以前就说嘛, 我朋友买了投资房都成头疼房了.不过你心态好,看样子口碑也应该
不错,慢慢来吧,总租的出去的.有时要碰运气. |
m**m
发帖数: 150 | |
n**v
发帖数: 2109 | 27 就你那点预算也好意思买“投资房”？你先把“投资房”的概念搞清楚好不好。
亚特兰大好区的好房子多了去了，好区值得投资的房子也多了去了，但是不是lz那样3
万5万概念上的“投资房”。 |
j*******y
发帖数: 303 | 28 re, know who you will be dealing with as a landlord is very important.
【在 d**********g 的大作中提到】
: 低端市场很难做。接触的租户也多是烂人。你以后还会更头疼。我一般建议朋友做中高
: 档市场。
|
A*********l
发帖数: 2005 | 29 这个话不能这么说吧。如果手里钱不多的，从低端的开始做起，那也是开始努力做了，
总比什么都不做
光空想强啊。一方面积累经验，一方面有些经济回报。万事总有个开始吧。
3
【在 n**v 的大作中提到】
: 就你那点预算也好意思买“投资房”？你先把“投资房”的概念搞清楚好不好。
: 亚特兰大好区的好房子多了去了，好区值得投资的房子也多了去了，但是不是lz那样3
: 万5万概念上的“投资房”。
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b****t
发帖数: 33 | 30 Thank you for the post! |
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L******f
发帖数: 5368 | 31 女人头发长见识短。
房子有啥破事都要请人修。
而且啥也不懂，人家怎么忽悠你怎么信。
这种人搞投资房不死谁死呀？
买房才四万，修房就二万五加三千。
再加上空房半年。HOA加税每月500多。
再加房屋保险。到现在检查还通不过，
还不知道要空多久。
听你描述的未来房客，估计也不是什么善主，
将来有苦头吃的。十有八九给你找出
这问题那问题，然后，拖欠房租。
你要么赔钱请人修房子，要么收不到房租，
HOA和税和房屋保险还得照交。咋办？
你这投资房能不赔就算烧高香了。至于赚钱
还是不要想了。
一次去，看到一些自己喜
我自己买了。不好的开始，
房的朋友来估价，说一万的
gutter啊，冷暖气啊，院子
，电灯和电表箱，车库
钱。房子的结构算是研究的
来修，总共花了我两万五千
【在 a*l 的大作中提到】
: 很多老经纪人根本不屑做这种便宜的房子。
: 买投资房的风潮从2008年就开始了，报上那位博士做的最多。我的两个师姐也做，她们
: 都有教我。（我们这行就没几个男的做）
: 我也是经历了很长的学习过程，参看那篇跟阿姨买房记。
: 但是直到自己买，修，租，将来管理，才算是真正入门。别人说都是白说。
: 你要算投资回报比率。早期投资房分两派，我简单归为白领派和蓝领派。我每次跟40岁
: 以上的人群吃饭都是两派争论的时候。
: 白领派多半是book smart，他们要求好区的便宜房。结果不是找不到很便宜的，就是买
: 了自住。蓝领派开始都是餐馆老板，大厨等，他们属于street smart,不管学区，只要
: 房子本身质量好就行。结果美国的经济这几年都没好，房价没有最低，只有更低。白领
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b***b
发帖数: 13249 | 32 首先，很喜欢这样的帖子。特别喜欢读 ATL的帖子。ATL很真诚直爽的一个人。
我的一个房子每月CASH FLOW $500-600,还被老公说不值呀。因为人家算上了偶尔的维修费（不是每个月）。
做投资难呀。
.5
【在 f*****b 的大作中提到】
: 300的HOA是绝对不好的
: 这样算下来去掉保险，你一个月的cash flow也就200多？算上前期投入，名义ROI是4.5
: %？ 加上房子破，升值潜力不大，租客default风险高，不是很划算啊。
|
b***b
发帖数: 13249 | 33 同意，任何投资，都是 LOCATION TALKS。
跟烂人打交道，是老地主们的长处和能力，不是我们一般人可以HANDLE的， 或是愿意花时间精力的。
【在 d**********g 的大作中提到】
: 低端市场很难做。接触的租户也多是烂人。你以后还会更头疼。我一般建议朋友做中高
: 档市场。
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m*****e
发帖数: 225 | 34 你可能对“投资房”的理解不对。“投资房”，顾名思义，是作为投资的一处房产，这
与好区坏区没太大关系（当然，好区的房子通常情况下，比坏区的房子要稳定，但作为
投资来说，这个是case by case的）。只要这个房子有positive cash flow，那么就算
是好的投资。比如3万块钱买的房子，虽然不在好区，但是能够出租1200刀每月，这个就
算是好的投资。而在好区买的房子，30万买过来，出租1500刀每月，两者一相比较，从
投资的角度来说，当然是前者更好。
3
【在 n**v 的大作中提到】
: 就你那点预算也好意思买“投资房”？你先把“投资房”的概念搞清楚好不好。
: 亚特兰大好区的好房子多了去了，好区值得投资的房子也多了去了，但是不是lz那样3
: 万5万概念上的“投资房”。
|
m*****e
发帖数: 225 | 35 atl不是男生么？
【在 L******f 的大作中提到】
: 女人头发长见识短。
: 房子有啥破事都要请人修。
: 而且啥也不懂，人家怎么忽悠你怎么信。
: 这种人搞投资房不死谁死呀？
: 买房才四万，修房就二万五加三千。
: 再加上空房半年。HOA加税每月500多。
: 再加房屋保险。到现在检查还通不过，
: 还不知道要空多久。
: 听你描述的未来房客，估计也不是什么善主，
: 将来有苦头吃的。十有八九给你找出
|
m*****e
发帖数: 225 | 36 不过说实话，在计算cash flow的时候，确实要把维修费用算进去的。还有vacancy fac
tor，一般至少算1/12 %。
维修费（不是每个月）。
【在 b***b 的大作中提到】
: 首先，很喜欢这样的帖子。特别喜欢读 ATL的帖子。ATL很真诚直爽的一个人。
: 我的一个房子每月CASH FLOW $500-600,还被老公说不值呀。因为人家算上了偶尔的维修费（不是每个月）。
: 做投资难呀。
:
: .5
|
L******f
发帖数: 5368 | 37 估计是个女的。最起码的动手能力都没有。
连个电插座都搞不定。
估计是她请的中国民工，电线和插座乱做，
根本不按NEC code，所以通过不了。
【在 m*****e 的大作中提到】
: atl不是男生么？
|
m*****e
发帖数: 225 | 38 不过我倒是真的觉得这个投资房的买卖过程有点奇特。替师姐出了钱，师姐不要了，
这个钱师姐应该还给他的吧。还有，在决定买下来之前，怎么的也要对这个房子有
点概念，状况如何，location如何，当地rent市场如何，大约需要维修哪些地方之类的。
我如果不知道这些情况，是肯定不买回家去的。
【在 L******f 的大作中提到】
: 估计是个女的。最起码的动手能力都没有。
: 连个电插座都搞不定。
: 估计是她请的中国民工，电线和插座乱做，
: 根本不按NEC code，所以通过不了。
|
L******f
发帖数: 5368 | 39 要不怎么说她头发长见识短呢？
的。
【在 m*****e 的大作中提到】
: 不过我倒是真的觉得这个投资房的买卖过程有点奇特。替师姐出了钱，师姐不要了，
: 这个钱师姐应该还给他的吧。还有，在决定买下来之前，怎么的也要对这个房子有
: 点概念，状况如何，location如何，当地rent市场如何，大约需要维修哪些地方之类的。
: 我如果不知道这些情况，是肯定不买回家去的。
|
m*****e
发帖数: 225 | 40 呵呵，伊是男生的啦。
【在 L******f 的大作中提到】
: 要不怎么说她头发长见识短呢？
:
: 的。
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f*****b
发帖数: 1649 | 41 是拍卖的房子 我是有点敬佩lz的，一下上到auction这个层次，很牛了啊
auction一般都是老手，风险承受能力高。
不过看帖子lz风险承受能力确实不差，估计LD收入不错的。这个房子就当交学费了，学
起来很快，到第二个房子一下就好了。
的。
【在 m*****e 的大作中提到】
: 不过我倒是真的觉得这个投资房的买卖过程有点奇特。替师姐出了钱，师姐不要了，
: 这个钱师姐应该还给他的吧。还有，在决定买下来之前，怎么的也要对这个房子有
: 点概念，状况如何，location如何，当地rent市场如何，大约需要维修哪些地方之类的。
: 我如果不知道这些情况，是肯定不买回家去的。
|
f*****b
发帖数: 1649 | 42 5-6百应该很不错了，看你投入了
btw, ATL到底是男是女啊，看帖子像mm的说
维修费（不是每个月）。
【在 b***b 的大作中提到】
: 首先，很喜欢这样的帖子。特别喜欢读 ATL的帖子。ATL很真诚直爽的一个人。
: 我的一个房子每月CASH FLOW $500-600,还被老公说不值呀。因为人家算上了偶尔的维修费（不是每个月）。
: 做投资难呀。
:
: .5
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m*****e
发帖数: 225 | 43 恩，同意。其实敢上auction的，都已经是很有经验的了。
【在 f*****b 的大作中提到】
: 是拍卖的房子 我是有点敬佩lz的，一下上到auction这个层次，很牛了啊
: auction一般都是老手，风险承受能力高。
: 不过看帖子lz风险承受能力确实不差，估计LD收入不错的。这个房子就当交学费了，学
: 起来很快，到第二个房子一下就好了。
:
: 的。
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b***b
发帖数: 13249 | 44 我也觉得5-6百应该很不错了
ATL 是个帅哥！
www.daydayuprealty.com
【在 f*****b 的大作中提到】
: 5-6百应该很不错了，看你投入了
: btw, ATL到底是男是女啊，看帖子像mm的说
:
: 维修费（不是每个月）。
|
b***b
发帖数: 13249 | 45 你会成功的， ＮＯ ＰＡＩＮ， ＮＯ ＧＡＩＮ。
【在 a*l 的大作中提到】
: 如果下次检查能过，我就算是个okay的结局，这个烧钱的过程真的很慢长，痛苦。
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A*********l
发帖数: 2005 | 46 我接触过一个stock broker，他说他认识做这种很烂的区rental生意的，是非常赚钱的
，不过前提
是要能黑白两道通吃，不是我们一般人能干得了的。
【在 d**********g 的大作中提到】
: 低端市场很难做。接触的租户也多是烂人。你以后还会更头疼。我一般建议朋友做中高
: 档市场。
|
t****z
发帖数: 1551 | 47 第一，atl是很爽直的男生，人非常好，能不能不要主观臆断啊！他是太忙了所以不去
做修理。
第二，人的房子是sfh，不用交hoa，
【在 L******f 的大作中提到】
: 女人头发长见识短。
: 房子有啥破事都要请人修。
: 而且啥也不懂，人家怎么忽悠你怎么信。
: 这种人搞投资房不死谁死呀？
: 买房才四万，修房就二万五加三千。
: 再加上空房半年。HOA加税每月500多。
: 再加房屋保险。到现在检查还通不过，
: 还不知道要空多久。
: 听你描述的未来房客，估计也不是什么善主，
: 将来有苦头吃的。十有八九给你找出
|
j*****2
发帖数: 457 | 48 lz真实太牛了，替别人付了押金，别人不要了，他不管别人去要押金，还买下来 |
O***X
发帖数: 244 | 49 SFH 不一定没有HOA。 不过HOA + Tax 500多，好象有点高。是不是Tax Value太高了？ |
h***o
发帖数: 5030 | 50 真悲剧
一次去，看
到一些自己喜欢的非常激动，又没带钱，只好求我替她买。我买下来后，她又没钱，不
要了. 现场提
走的4千元订金怕拿不回来，只好我自己买了。
了3个有投资
房的朋友来估价，说一万的有，一万2的有，1万5的也有。
屋大麻的异
香。修好了门，又被踹开。钉死了门，把我玻璃打破从窗子跳进来。而且是每天进来。
我几乎想去买
枪在屋里伏击这帮鬼子了。报警两次毫无结果。终于安了alarm，算是吓走了一班同学
。下次应该在
门上贴个社区空屋指南。
gutter啊，冷
暖气啊，院子，石头和杂草啊，下水管，热水炉和马桶啊，后院deck，屋内门，窗，墙
，天棚，地
毯，电灯和电表箱，车库门，加上装警报，连电话线，还好师傅都是熟人，都是修完了
才收我钱。房
子的结构算是研究的透透了。学费都交给师傅了。4万多的房子，前后请了近十个人，7
，8个不同的
工种来修，总共花了我两万五千刀。冷气5千，屋顶修补800，全部水管重铺，马桶重换
，水龙头全
新，加上热水炉4千，电表箱换新1500，室内补墙，刷漆，橱柜喷漆，地板打�:
ィ跎龋靥海萃
獾膁eck.修到痛不欲生。每张支票都是千元以上。
想无助地哭出
来。
很好啊。以
为可以了，还得意洋洋的来这里炫耀，结果不是信用奇差，就是答应了不理我了。
别邀请我去拜
访她的家。看着一个个智障人士坐在客厅里打牌，看电视，休息，我第一个想法就是“
超越疯人院”。
最终她租了我邻居，她没执照，没保险，我也没打算租她。
想这是省电
还是贩毒啊。
【在 a*l 的大作中提到】
: 很多老经纪人根本不屑做这种便宜的房子。
: 买投资房的风潮从2008年就开始了，报上那位博士做的最多。我的两个师姐也做，她们
: 都有教我。（我们这行就没几个男的做）
: 我也是经历了很长的学习过程，参看那篇跟阿姨买房记。
: 但是直到自己买，修，租，将来管理，才算是真正入门。别人说都是白说。
: 你要算投资回报比率。早期投资房分两派，我简单归为白领派和蓝领派。我每次跟40岁
: 以上的人群吃饭都是两派争论的时候。
: 白领派多半是book smart，他们要求好区的便宜房。结果不是找不到很便宜的，就是买
: 了自住。蓝领派开始都是餐馆老板，大厨等，他们属于street smart,不管学区，只要
: 房子本身质量好就行。结果美国的经济这几年都没好，房价没有最低，只有更低。白领
|
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f*****b
发帖数: 1649 | 51 re，
SFH当然可能有HOA，只要是uniformed urban development就会有，不过一般不是很高
。这个小区如果是烂房子，HOA一般会更低。300一个月的HOA，赶上高档社区或者高级
公寓的物管费了，是不是有什么特殊assessment或者额外服务在里面？
TAX 200一个月应该不算高，SFH 嘛。
【在 O***X 的大作中提到】
: SFH 不一定没有HOA。 不过HOA + Tax 500多，好象有点高。是不是Tax Value太高了？
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n*******9
发帖数: 3244 | 52 book smart vs street smart! 比较中肯。
们都有教我。
。但是直到自己
买了自住。蓝
质量好就行。
且最多也就买一
好。结果遍地开
【在 a*l 的大作中提到】
: 很多老经纪人根本不屑做这种便宜的房子。
: 买投资房的风潮从2008年就开始了，报上那位博士做的最多。我的两个师姐也做，她们
: 都有教我。（我们这行就没几个男的做）
: 我也是经历了很长的学习过程，参看那篇跟阿姨买房记。
: 但是直到自己买，修，租，将来管理，才算是真正入门。别人说都是白说。
: 你要算投资回报比率。早期投资房分两派，我简单归为白领派和蓝领派。我每次跟40岁
: 以上的人群吃饭都是两派争论的时候。
: 白领派多半是book smart，他们要求好区的便宜房。结果不是找不到很便宜的，就是买
: 了自住。蓝领派开始都是餐馆老板，大厨等，他们属于street smart,不管学区，只要
: 房子本身质量好就行。结果美国的经济这几年都没好，房价没有最低，只有更低。白领
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L****n
发帖数: 12932 | 53 好文。
跟sec.8打交道得有点像国内的厚黑， 混个脸熟后， 塞个giftcard什么的, 以后麻烦
少很多。第一次总要交学费滴. good luck. |
m****6
发帖数: 8689 | 54 终于下首页了。可以上来讲两句了。
那个auction.com 和hudson and marshal.com，我和朋友去参加过他们的拍卖， 但是
朋友说他们即使拍下来也有可能拿不到房子的，说是房子没有达到他们的底线。
后来我的中介告诉我那时因为他们其实没有拿到房子，只是找到买家后去银行申请，银
行很有可能不批，所以他们list的房子起价很低，但是对客户来说，拍好了也拿不到房
子就是瞎忙。
还有那个政府的hud,据说也是速度奇慢，先拿你定金后迟迟没有消息，然后人家表示退
出后，定金又迟迟不退。不知道A大哥是否也碰到这样的情况？
foreclose的房子实在又太烂，不懂装修的人，是要被搞死的。
现在这样看来，什么渠道找到最合适的投资房呢？ |
a*l
发帖数: 1915 | 55 上首页也是你问问题引出来的。可不是我是要做广告啊。
我买的那次拍卖也没有批，后来我提出resubmit一次，就批了。如果房子在市场上很久，杀价空间就比较大。师姐的一个客人同一场拍卖标了5个房子，最后批了两个。但是你要做同时买5个的打算。因为这个原因，而且commission 只有1%，agent大都不带客人去看auction. 师姐一年卖40多个投资房，算是很有经验了。我本来就要买，所以她说好，我就信了。我们认识将近10年了，这没什么。我自己后来修的太贵，耽误太久不是人家的错。
每个来看过的都说很值的。而且帮我修的都是商业级别的人士，认识很多年了。他们不懂得偷工减料，都是保质保量，所以很贵，但是我很放心。最后我的电也是图省事，请师傅做的，如果请电工作就不会有事了。所以有些钱是省不得的。
hud一般标到了都可以买，你要中了，48小时内要交定金。道听途说的人太多了，要打电话问清楚才行。市场很乱，各种法律法规很多。文件看不懂，无法跟对方沟通的经纪人是没办法生存下去的。只靠给回扣，但提供不好的服务那是害人害己。
我请人做是因为我是要做投资，不是要给自己找个part time工作。我的part time 工作就是来这里灌水。投资房和自住是完全不同的方向，查看成交价格，就会发现房子多半是listing price左右买的。如果你一直要杀价，就很难买到合适的。
房子都要修，修要看修什么。换地毯，刷墙，换冷气，热水炉都是很正常的。但是厨房和外墙如果大动就不值得了，或是后院有游泳池的也最好不碰。我买了这个房子以后每次客人要投资我都领他们去看我的房子详细的讲解，算账给他们听，整个就是一个参观馆博物馆的感觉了。一半人听完就放弃这个念头了，也节省了我的时间。有的我觉得不适合买，比如工作不稳定的，家里没时间的，经济不是很好的，有可能换工作的，我都给劝退了。让他们买，那是害了他们。
经过这个房子，我的眼睛变得很敏锐了。和客人出去看房子，很容易就看出要修的地方，也马上就可以所以这个学费还是值得的。而且我一开始就没打算第一个房子赚钱，就全当交学费了。
我是做这行的，自己不买，没法知道到底是怎么回事。现在交了学费都学清楚了。
你自己是不是适合，要想清楚，这钱不是这么好赚的就对了。最好从少修，区好的开始做。不要贪心，省心最重要，因为你的时间精力也是钱。
看房子，没有人讲解，好像看电视没有声音一样。全职经纪人平均每个星期要看30-50多套房子，所以非常准确的判断出房子的价值，而且可以感觉市场的动态。你一定要靠有这方面经验的经纪人，最要那个人自己也有才好。我从前遇到两个手里有几十套房子的投资人，都不肯教我。也有手里只有几套的人，他们的经验又很片面。我最终还是自己交学费去学，现在免费提供给你分享，你说是不是很好？教会了你，我也没觉得自己有什么损失啊。但不是每个人都这么想。 |
c*******r
发帖数: 6971 | 56 你也是房屋经纪人？
是你要做同时买5
auction. 师姐一
认识将近10年
不懂得偷工减
，如果请电工作
打电话问清楚才
【在 a*l 的大作中提到】
: 上首页也是你问问题引出来的。可不是我是要做广告啊。
: 我买的那次拍卖也没有批，后来我提出resubmit一次，就批了。如果房子在市场上很久，杀价空间就比较大。师姐的一个客人同一场拍卖标了5个房子，最后批了两个。但是你要做同时买5个的打算。因为这个原因，而且commission 只有1%，agent大都不带客人去看auction. 师姐一年卖40多个投资房，算是很有经验了。我本来就要买，所以她说好，我就信了。我们认识将近10年了，这没什么。我自己后来修的太贵，耽误太久不是人家的错。
: 每个来看过的都说很值的。而且帮我修的都是商业级别的人士，认识很多年了。他们不懂得偷工减料，都是保质保量，所以很贵，但是我很放心。最后我的电也是图省事，请师傅做的，如果请电工作就不会有事了。所以有些钱是省不得的。
: hud一般标到了都可以买，你要中了，48小时内要交定金。道听途说的人太多了，要打电话问清楚才行。市场很乱，各种法律法规很多。文件看不懂，无法跟对方沟通的经纪人是没办法生存下去的。只靠给回扣，但提供不好的服务那是害人害己。
: 我请人做是因为我是要做投资，不是要给自己找个part time工作。我的part time 工作就是来这里灌水。投资房和自住是完全不同的方向，查看成交价格，就会发现房子多半是listing price左右买的。如果你一直要杀价，就很难买到合适的。
: 房子都要修，修要看修什么。换地毯，刷墙，换冷气，热水炉都是很正常的。但是厨房和外墙如果大动就不值得了，或是后院有游泳池的也最好不碰。我买了这个房子以后每次客人要投资我都领他们去看我的房子详细的讲解，算账给他们听，整个就是一个参观馆博物馆的感觉了。一半人听完就放弃这个念头了，也节省了我的时间。有的我觉得不适合买，比如工作不稳定的，家里没时间的，经济不是很好的，有可能换工作的，我都给劝退了。让他们买，那是害了他们。
: 经过这个房子，我的眼睛变得很敏锐了。和客人出去看房子，很容易就看出要修的地方，也马上就可以所以这个学费还是值得的。而且我一开始就没打算第一个房子赚钱，就全当交学费了。
: 我是做这行的，自己不买，没法知道到底是怎么回事。现在交了学费都学清楚了。
: 你自己是不是适合，要想清楚，这钱不是这么好赚的就对了。最好从少修，区好的开始做。不要贪心，省心最重要，因为你的时间精力也是钱。
: 看房子，没有人讲解，好像看电视没有声音一样。全职经纪人平均每个星期要看30-50多套房子，所以非常准确的判断出房子的价值，而且可以感觉市场的动态。你一定要靠有这方面经验的经纪人，最要那个人自己也有才好。我从前遇到两个手里有几十套房子的投资人，都不肯教我。也有手里只有几套的人，他们的经验又很片面。我最终还是自己交学费去学，现在免费提供给你分享，你说是不是很好？教会了你，我也没觉得自己有什么损失啊。但不是每个人都这么想。
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f*****b
发帖数: 1649 | 57 赞心态好~~~
是你要做同时买5
auction. 师姐一
认识将近10年
不懂得偷工减
，如果请电工作
打电话问清楚才
【在 a*l 的大作中提到】
: 上首页也是你问问题引出来的。可不是我是要做广告啊。
: 我买的那次拍卖也没有批，后来我提出resubmit一次，就批了。如果房子在市场上很久，杀价空间就比较大。师姐的一个客人同一场拍卖标了5个房子，最后批了两个。但是你要做同时买5个的打算。因为这个原因，而且commission 只有1%，agent大都不带客人去看auction. 师姐一年卖40多个投资房，算是很有经验了。我本来就要买，所以她说好，我就信了。我们认识将近10年了，这没什么。我自己后来修的太贵，耽误太久不是人家的错。
: 每个来看过的都说很值的。而且帮我修的都是商业级别的人士，认识很多年了。他们不懂得偷工减料，都是保质保量，所以很贵，但是我很放心。最后我的电也是图省事，请师傅做的，如果请电工作就不会有事了。所以有些钱是省不得的。
: hud一般标到了都可以买，你要中了，48小时内要交定金。道听途说的人太多了，要打电话问清楚才行。市场很乱，各种法律法规很多。文件看不懂，无法跟对方沟通的经纪人是没办法生存下去的。只靠给回扣，但提供不好的服务那是害人害己。
: 我请人做是因为我是要做投资，不是要给自己找个part time工作。我的part time 工作就是来这里灌水。投资房和自住是完全不同的方向，查看成交价格，就会发现房子多半是listing price左右买的。如果你一直要杀价，就很难买到合适的。
: 房子都要修，修要看修什么。换地毯，刷墙，换冷气，热水炉都是很正常的。但是厨房和外墙如果大动就不值得了，或是后院有游泳池的也最好不碰。我买了这个房子以后每次客人要投资我都领他们去看我的房子详细的讲解，算账给他们听，整个就是一个参观馆博物馆的感觉了。一半人听完就放弃这个念头了，也节省了我的时间。有的我觉得不适合买，比如工作不稳定的，家里没时间的，经济不是很好的，有可能换工作的，我都给劝退了。让他们买，那是害了他们。
: 经过这个房子，我的眼睛变得很敏锐了。和客人出去看房子，很容易就看出要修的地方，也马上就可以所以这个学费还是值得的。而且我一开始就没打算第一个房子赚钱，就全当交学费了。
: 我是做这行的，自己不买，没法知道到底是怎么回事。现在交了学费都学清楚了。
: 你自己是不是适合，要想清楚，这钱不是这么好赚的就对了。最好从少修，区好的开始做。不要贪心，省心最重要，因为你的时间精力也是钱。
: 看房子，没有人讲解，好像看电视没有声音一样。全职经纪人平均每个星期要看30-50多套房子，所以非常准确的判断出房子的价值，而且可以感觉市场的动态。你一定要靠有这方面经验的经纪人，最要那个人自己也有才好。我从前遇到两个手里有几十套房子的投资人，都不肯教我。也有手里只有几套的人，他们的经验又很片面。我最终还是自己交学费去学，现在免费提供给你分享，你说是不是很好？教会了你，我也没觉得自己有什么损失啊。但不是每个人都这么想。
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z*****a
发帖数: 9790 | 58 你这是买在什么烂区了？第一次见新人就敢这样投资的
一次去，看到一些自己喜欢的非常激动，又没带钱，只好求我替她买。我买下来后，她
又没钱，不要了. 现场提走的4千元订金怕拿不回来，只好我自己买了。
了3个有投资房的朋友来估价，说一万的有，一万2的有，1万5的也有。
屋大麻的异香。修好了门，又被踹开。钉死了门，把我玻璃打破从窗子跳进来。而且是
每天进来。我几乎想去买枪在屋里伏击这帮鬼子了。报警两次毫无结果。终于安了
alarm，算是吓走了一班同学。下次应该在门上贴个社区空屋指南。
gutter啊，冷暖气啊，院子，石头和杂草啊，下水管，热水炉和马桶啊，后院deck，屋
内门，窗，墙，天棚，地毯，电灯和电表箱，车库门，加上装警报，连电话线，还好师
傅都是熟人，都是修完了才收我钱。房子的结构算是研究的透透了。学费都交给师傅了
。4万多的房子，前后请了近十个人，7，8个不同的工种来修，总共花了我两万五千刀
。冷气5千，屋顶修补800，全部水管重铺，马桶重换，水龙头全新，加上热水炉4千，
电表箱换新1500，室内补墙，刷漆，橱柜喷漆，地板打: ィ跎龋靥海萃獾膁
eck.修到痛不欲生。每张支票都是千元以上。
想无助地哭出来。
很好啊。以为可以了，还得意洋洋的来这里炫耀，结果不是信用奇差，就是答应了不理
我了。
别邀请我去拜访她的家。看着一个个智障人士坐在客厅里打牌，看电视，休息，我第一
个想法就是“超越疯人院”。最终她租了我邻居，她没执照，没保险，我也没打算租她。
想这是省电还是贩毒啊。
【在 a*l 的大作中提到】
: 上首页也是你问问题引出来的。可不是我是要做广告啊。
: 我买的那次拍卖也没有批，后来我提出resubmit一次，就批了。如果房子在市场上很久，杀价空间就比较大。师姐的一个客人同一场拍卖标了5个房子，最后批了两个。但是你要做同时买5个的打算。因为这个原因，而且commission 只有1%，agent大都不带客人去看auction. 师姐一年卖40多个投资房，算是很有经验了。我本来就要买，所以她说好，我就信了。我们认识将近10年了，这没什么。我自己后来修的太贵，耽误太久不是人家的错。
: 每个来看过的都说很值的。而且帮我修的都是商业级别的人士，认识很多年了。他们不懂得偷工减料，都是保质保量，所以很贵，但是我很放心。最后我的电也是图省事，请师傅做的，如果请电工作就不会有事了。所以有些钱是省不得的。
: hud一般标到了都可以买，你要中了，48小时内要交定金。道听途说的人太多了，要打电话问清楚才行。市场很乱，各种法律法规很多。文件看不懂，无法跟对方沟通的经纪人是没办法生存下去的。只靠给回扣，但提供不好的服务那是害人害己。
: 我请人做是因为我是要做投资，不是要给自己找个part time工作。我的part time 工作就是来这里灌水。投资房和自住是完全不同的方向，查看成交价格，就会发现房子多半是listing price左右买的。如果你一直要杀价，就很难买到合适的。
: 房子都要修，修要看修什么。换地毯，刷墙，换冷气，热水炉都是很正常的。但是厨房和外墙如果大动就不值得了，或是后院有游泳池的也最好不碰。我买了这个房子以后每次客人要投资我都领他们去看我的房子详细的讲解，算账给他们听，整个就是一个参观馆博物馆的感觉了。一半人听完就放弃这个念头了，也节省了我的时间。有的我觉得不适合买，比如工作不稳定的，家里没时间的，经济不是很好的，有可能换工作的，我都给劝退了。让他们买，那是害了他们。
: 经过这个房子，我的眼睛变得很敏锐了。和客人出去看房子，很容易就看出要修的地方，也马上就可以所以这个学费还是值得的。而且我一开始就没打算第一个房子赚钱，就全当交学费了。
: 我是做这行的，自己不买，没法知道到底是怎么回事。现在交了学费都学清楚了。
: 你自己是不是适合，要想清楚，这钱不是这么好赚的就对了。最好从少修，区好的开始做。不要贪心，省心最重要，因为你的时间精力也是钱。
: 看房子，没有人讲解，好像看电视没有声音一样。全职经纪人平均每个星期要看30-50多套房子，所以非常准确的判断出房子的价值，而且可以感觉市场的动态。你一定要靠有这方面经验的经纪人，最要那个人自己也有才好。我从前遇到两个手里有几十套房子的投资人，都不肯教我。也有手里只有几套的人，他们的经验又很片面。我最终还是自己交学费去学，现在免费提供给你分享，你说是不是很好？教会了你，我也没觉得自己有什么损失啊。但不是每个人都这么想。
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g***9
发帖数: 44 | 59 看来atl果然是个实在人，凭这几句话，下次买房我找你做代理
房和外墙如果大动就不值得了，或是后院有游泳池的也最好不碰。我买了这个房子以后
每次客人要投资我都领他们去看我的房子详细的讲解，算账给他们听，整个就是一个参
观馆博物馆的感觉了。一半人听完就放弃这个念头了，也节省了我的时间。有的我觉得
不适合买，比如工作不稳定的，家里没时间的，经济不是很好的，有可能换工作的，我
都给劝退了。让他们买，那是害了他们。
方，也马上就可以所以这个学费还是值得的。而且我一开始就没打算第一个房子赚钱，
就全当交学费了。
始做。不要贪心，省心最重要，因为你的时间精力也是钱。
50多套房子，所以非常准确的判断出房子的价值，而且可以感觉市场的动态。你一定要
靠有这方面经验的经纪人，最要那个人自己也有才好。我从前遇到两个手里有几十套房
子的投资人，都不肯教我。也有手里只有几套的人，他们的经验又很片面。我最终还是
自己交学费去学，现在免费提供给你分享，你说是不是很好？教会了你，我也没觉得自
己有什么损失啊。但不是每个人都这么想。
【在 a*l 的大作中提到】
: 上首页也是你问问题引出来的。可不是我是要做广告啊。
: 我买的那次拍卖也没有批，后来我提出resubmit一次，就批了。如果房子在市场上很久，杀价空间就比较大。师姐的一个客人同一场拍卖标了5个房子，最后批了两个。但是你要做同时买5个的打算。因为这个原因，而且commission 只有1%，agent大都不带客人去看auction. 师姐一年卖40多个投资房，算是很有经验了。我本来就要买，所以她说好，我就信了。我们认识将近10年了，这没什么。我自己后来修的太贵，耽误太久不是人家的错。
: 每个来看过的都说很值的。而且帮我修的都是商业级别的人士，认识很多年了。他们不懂得偷工减料，都是保质保量，所以很贵，但是我很放心。最后我的电也是图省事，请师傅做的，如果请电工作就不会有事了。所以有些钱是省不得的。
: hud一般标到了都可以买，你要中了，48小时内要交定金。道听途说的人太多了，要打电话问清楚才行。市场很乱，各种法律法规很多。文件看不懂，无法跟对方沟通的经纪人是没办法生存下去的。只靠给回扣，但提供不好的服务那是害人害己。
: 我请人做是因为我是要做投资，不是要给自己找个part time工作。我的part time 工作就是来这里灌水。投资房和自住是完全不同的方向，查看成交价格，就会发现房子多半是listing price左右买的。如果你一直要杀价，就很难买到合适的。
: 房子都要修，修要看修什么。换地毯，刷墙，换冷气，热水炉都是很正常的。但是厨房和外墙如果大动就不值得了，或是后院有游泳池的也最好不碰。我买了这个房子以后每次客人要投资我都领他们去看我的房子详细的讲解，算账给他们听，整个就是一个参观馆博物馆的感觉了。一半人听完就放弃这个念头了，也节省了我的时间。有的我觉得不适合买，比如工作不稳定的，家里没时间的，经济不是很好的，有可能换工作的，我都给劝退了。让他们买，那是害了他们。
: 经过这个房子，我的眼睛变得很敏锐了。和客人出去看房子，很容易就看出要修的地方，也马上就可以所以这个学费还是值得的。而且我一开始就没打算第一个房子赚钱，就全当交学费了。
: 我是做这行的，自己不买，没法知道到底是怎么回事。现在交了学费都学清楚了。
: 你自己是不是适合，要想清楚，这钱不是这么好赚的就对了。最好从少修，区好的开始做。不要贪心，省心最重要，因为你的时间精力也是钱。
: 看房子，没有人讲解，好像看电视没有声音一样。全职经纪人平均每个星期要看30-50多套房子，所以非常准确的判断出房子的价值，而且可以感觉市场的动态。你一定要靠有这方面经验的经纪人，最要那个人自己也有才好。我从前遇到两个手里有几十套房子的投资人，都不肯教我。也有手里只有几套的人，他们的经验又很片面。我最终还是自己交学费去学，现在免费提供给你分享，你说是不是很好？教会了你，我也没觉得自己有什么损失啊。但不是每个人都这么想。
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m****6
发帖数: 8689 | 60 我能不能帮你总结一下，对于新手来说该看怎样的房子？
1）尽量离自己家近，方便管理。
2）好学区，出租容易。
3）好房子，不一定是豪宅，起码不用修补livable的。
4) 用闲钱买的，没有mortgage的压力
5）房价低于市场正常价1/3以上。当然房屋状况要符合以上1、2、3条。
6）投资人有工作稳定，长期住户，也有业余休闲时间的。
不知道还有什么补充的？ |
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a*l
发帖数: 1915 | 61 新手来说就要找有经验的经纪人来带你，自学是不能成才的。
你到北边来我带你一圈2个小时，你知道到咋回事了。
早上领人看了一圈后，劝退了两口子，他们自己也觉得不适合。
中午遇到另外两口子跟我吃饭说前年买的，后来才发现房子有霉，很久租不出去，现在
租出去后一直修。
下午把车卖了，卖给了网上两口子，答应试开一周后如果没问题就写文章表扬我，来换
取降价。
晚上再去帮两口子把他们家房子租出去。
这一天够折腾的。
私下聊行不？早晚不是被站务给灭了就是让网友讨厌。 |
C********N
发帖数: 1263 | |
C********N
发帖数: 1263 | |
J******u
发帖数: 680 | 64 我发现我以前好象在报纸上见过ATL,是东北同乡会聚会之类的吧.
【在 b***b 的大作中提到】
: 我也觉得5-6百应该很不错了
: ATL 是个帅哥！
: www.daydayuprealty.com
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a*l
发帖数: 1915 | 65 今天早上Section 8 检查又没通过，愤怒兼郁闷中。
去年天寒地冻时候拍卖会买的。本来是去买一个比较便宜的townhouse,同去的师姐第一次去，看到一些自己喜欢的非常激动，又没带钱，只好求我替她买。我买下来后，她又没钱，不要了. 现场提走的4千元订金怕拿不回来，只好我自己买了。
不好的开始，是失败的一半。事后再去看看，发现好多地方修，都不知如何下手。请了3个有投资房的朋友来估价，说一万的有，一万2的有，1万5的也有。
房子空了一年多了，靠近一个高中。买了以后发现每天都有同学们破门而入，留下满屋大麻的异香。修好了门，又被踹开。钉死了门，把我玻璃打破从窗子跳进来。而且是每天进来。我几乎想去买枪在屋里伏击这帮鬼子了。报警两次毫无结果。终于安了alarm，算是吓走了一班同学。下次应该在门上贴个社区空屋指南。
正好是新年，好多熟悉的师傅又不做工，等了一个月左右才开工。然后就屋顶啊，gutter啊，冷暖气啊，院子，石头和杂草啊，下水管，热水炉和马桶啊，后院deck，屋内门，窗，墙，天棚，地毯，电灯和电表箱，车库门，加上装警报，连电话线，还好师傅都是熟人，都是修完了才收我钱。房子的结构算是研究的透透了。学费都交给师傅了。4万多的房子，前后请了近十个人，7，8个不同的工种来修，总共花了我两万五千刀。冷气5千，屋顶修补800，全部水管重铺，马桶重换，水龙头全新，加上热水炉4千，电表箱换新1500，室内补墙，刷漆，橱柜喷漆，地板打磨，吊扇，地毯，屋外的deck.修到痛不欲生。每张支票都是千元以上。
有时候一个人在空荡荡的房子里面，房子无法出租，师傅都忙不肯马上过来，自己真想无助地哭出来。
陆陆续续请人修了3个多月才完工。开始craigslist登，门口插牌。来了3个老黑，都很好啊。以为可以了，还得意洋洋的来这里炫耀，结果不是信用奇差，就是答应了不理我了。
最靠谱的一个是护士打算把我的房子当成智障人士收容中心。为了打消我的疑虑，特别邀请我去拜访她的家。看着一个个智障人士坐在客厅里打牌，看电视，休息，我第一个想法就是“超越疯人院”。最终她租了我邻居，她没执照，没保险，我也没打算租她。
最后来了一个section 8,就是政府补助的那种。我又去她家家访，屋里黑乎乎的，我想这是省电还是贩毒啊。
推心置腹的聊了一晚上，原来老娘是工伤，所以政府在包养她全家。觉得可以，就答应了。
结果老娘要求可不少，让我所有窗户加纱窗，楼梯两边都要扶手，房间要大电扇，我就一一照做，我自己家都没这么装修。急急忙忙的找了另外的师傅帮忙，又做了一个星期。2000刀。
都弄好了，政府来人，列出十几项不合格。师傅再做了3天。又是1000刀。
今天早上Section 8 检查又没通过，愤怒兼郁闷中。就是厨房GFCI一个电插头说不合格。本来是装修师傅没有电的拍照好心帮我，结果耽误事儿了。我本来欢欢喜喜以为噩梦结束了，结果还要继续下去。
希望下个星期能通过。本想去投诉那个检查的，看看拉登的下场，自己还是不要找政府麻烦的好。
事先知道投资房有个learning curve，没想到so deep. 每次看到报上同行在那里招呼大家快买投资房。我想说，大家最好自己想清楚，水很深。房子不像股票，花钱的地方很多，自己数字要算清楚。买个5万的独立房子，租出去800，不是800*12/5万的投资率。你要修1万多，还有地税，保险等其他的费用。所以虽然确实是比银行利息高，但是Donald trump 可不是靠这种规模的投资房发达的。大部分人都是小赌怡情，玩玩而已。你要有相当
的时间，精力和cash flow或者喜欢装修才适合买投资房。
(完) |
a*l
发帖数: 1915 | 66 不是啊，是上次craiglist 本来以为租出去的那个。从去年底买到现在还没租出去，几乎折磨死我了
。虽然对投资房的知识是急速增长，但是学费好贵，好痛苦。
身边的人还在前仆后继的买啊。我算够了，帮别人买还行，自己有点怕了。晚上详细写
些汇报吧，大家少走弯路。真的不是每个人都适合弄这个的。 |
m****6
发帖数: 8689 | 67 好，赶紧些报告。
我也offer了一间short sale的房子，马上就有消息了，还不知道是福是祸。
几乎折磨死我了
【在 a*l 的大作中提到】
: 不是啊，是上次craiglist 本来以为租出去的那个。从去年底买到现在还没租出去，几乎折磨死我了
: 。虽然对投资房的知识是急速增长，但是学费好贵，好痛苦。
: 身边的人还在前仆后继的买啊。我算够了，帮别人买还行，自己有点怕了。晚上详细写
: 些汇报吧，大家少走弯路。真的不是每个人都适合弄这个的。
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a*l
发帖数: 1915 | 68 如果下次检查能过，我就算是个okay的结局，这个烧钱的过程真的很慢长，痛苦。 |
m****6
发帖数: 8689 | 69 我觉得他们就折磨一下人而已，最后还是会通过的。
有时间能不能写个类似的总结，列一下买投资房的注意事项？
什么样的维修大概要多少钱之类的？
我是记得你说过，买投资房只要便宜，不管学区和房子状况了。
我还是宁可多花几万买个好学区，房子状况要好点的。
因为我是想，买了便宜的房子，现在是SECTION 8租出去了，几年后就收回投资了。但
是几年后经济好转了，这么老旧的房子阻给谁，卖给谁啊。美国人一有钱就买新房了。
还有，买烂房一定要自己比较HANDY， 象装纱窗，装吊扇，其实都可以自己干的。
【在 a*l 的大作中提到】
: 如果下次检查能过，我就算是个okay的结局，这个烧钱的过程真的很慢长，痛苦。
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a*l
发帖数: 1915 | 70 很多老经纪人根本不屑做这种便宜的房子。
买投资房的风潮从2008年就开始了，报上那位博士做的最多。我的两个师姐也做，她们都有教我。（我们这行就没几个男的做）我也是经历了很长的学习过程，参看那篇跟阿姨买房记。但是直到自己买，修，租，将来管理，才算是真正入门。别人说都是白说。
你要算投资回报比率。早期投资房分两派，我简单归为白领派和蓝领派。我每次跟40岁以上的人群吃饭都是两派争论的时候。
白领派多半是book smart，他们要求好区的便宜房。结果不是找不到很便宜的，就是买了自住。蓝领派开始都是餐馆老板，大厨等，他们属于street smart,不管学区，只要房子本身质量好就行。结果美国的经济这几年都没好，房价没有最低，只有更低。白领派有点吃不消了，而且最多也就买一套大房子自己住。蓝领派因为入门低，加入的人很多。他们都只要便宜，交通方便就好。结果遍地开花。
破产房有4种。银行的，我们叫bank owned, 比如 Bank of America, Wells Fargo 等，比较便宜，但是状况都很差。他们给你5天时间检查房子，定金可退。
拍卖的，auction. 两个网站auction.com 和hudson and marshal.com 就是那种下场举牌的。实际上是很便宜，但是不给你时间检查房子。定金不退。
hud,就是政府网上拍卖的房子。通常质量都很好，所以很受青睐。但是房子出来前30天要起自住。如果是自住的话，定金包退。
最后就是房地美房利美了，他们的通常有送东西，比如冰箱，最近是home warranty. 房子状况也可以。
还有就是short sale。又分pre-approved和还没有approved. 搞清楚房子的来源，才知道因应的办法。
水很深，我每天都觉得自己知道的太少，主动的和listing agent, 律师啊，贷款啊，检查员啊去学。不敢自称什么专家的。投资房一定要有有经验的经纪人帮你。要是自己找房，看房，请兼职经纪开门那是瞎耽误工夫。
一个是因为那些免费的信息通常是旧的，另外一个原因是人需要看足够多房，才有足够的经验来判段房子的价值。只有经纪人才有这个条件。网路不会取代我们这个行业。房子还是要靠人来卖。网路只是改变了我们卖房的方法。
先送你一条建议，也是最有用的一条。就是投资房一定要离你家近。我的一个客人刚刚过户，跟我说过户后第一天就从家到投资房去了三次。幸好只有10分钟的路。 |
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t********r
发帖数: 847 | 71 同去的师姐第一次去，看到一些自己喜
欢的非常激动，又没带钱，只好求我替她买。我买下来后，她又没钱，不要了，只好我
自己买了。
天呐，楼主真是好人啊！ |
n*******2
发帖数: 10103 | 72 nod nod
她不要关你什么事，还要你自己不够淡定，以为碰上了好DEAL，怨不得别人，只当交学
费好了
【在 t********r 的大作中提到】
: 同去的师姐第一次去，看到一些自己喜
: 欢的非常激动，又没带钱，只好求我替她买。我买下来后，她又没钱，不要了，只好我
: 自己买了。
: 天呐，楼主真是好人啊！
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F***9
发帖数: 579 | 73 你其实是自己想要吧，又不好意思承认，是吗？别说买房，就是白菜也不是这么个买法
儿啊。连这个
面子都抹不开，怎么跟租户打交道。
顺便问一句， Georgia人人在炒房吗？我在NJ，也想炒，可房价也就跌了个10%（有的
区还逆风涨
了10%），我哪个都买不起。
【在 n*******2 的大作中提到】
: nod nod
: 她不要关你什么事，还要你自己不够淡定，以为碰上了好DEAL，怨不得别人，只当交学
: 费好了
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d*******8
发帖数: 3182 | 74 很多老经纪人根本不屑做这种便宜的房子，不是因为房子烂，而是因为价格便宜，佣金
没多少。
我去年考察了一个类似价位的汤号子，4万多，租金800 左右，犹豫了半年，算了算没
啥意思，虽放弃。我觉得如果有便宜的信狗号子，或许有投资价值？
【在 a*l 的大作中提到】
: 很多老经纪人根本不屑做这种便宜的房子。
: 买投资房的风潮从2008年就开始了，报上那位博士做的最多。我的两个师姐也做，她们都有教我。（我们这行就没几个男的做）我也是经历了很长的学习过程，参看那篇跟阿姨买房记。但是直到自己买，修，租，将来管理，才算是真正入门。别人说都是白说。
: 你要算投资回报比率。早期投资房分两派，我简单归为白领派和蓝领派。我每次跟40岁以上的人群吃饭都是两派争论的时候。
: 白领派多半是book smart，他们要求好区的便宜房。结果不是找不到很便宜的，就是买了自住。蓝领派开始都是餐馆老板，大厨等，他们属于street smart,不管学区，只要房子本身质量好就行。结果美国的经济这几年都没好，房价没有最低，只有更低。白领派有点吃不消了，而且最多也就买一套大房子自己住。蓝领派因为入门低，加入的人很多。他们都只要便宜，交通方便就好。结果遍地开花。
: 破产房有4种。银行的，我们叫bank owned, 比如 Bank of America, Wells Fargo 等，比较便宜，但是状况都很差。他们给你5天时间检查房子，定金可退。
: 拍卖的，auction. 两个网站auction.com 和hudson and marshal.com 就是那种下场举牌的。实际上是很便宜，但是不给你时间检查房子。定金不退。
: hud,就是政府网上拍卖的房子。通常质量都很好，所以很受青睐。但是房子出来前30天要起自住。如果是自住的话，定金包退。
: 最后就是房地美房利美了，他们的通常有送东西，比如冰箱，最近是home warranty. 房子状况也可以。
: 还有就是short sale。又分pre-approved和还没有approved. 搞清楚房子的来源，才知道因应的办法。
: 水很深，我每天都觉得自己知道的太少，主动的和listing agent, 律师啊，贷款啊，检查员啊去学。不敢自称什么专家的。投资房一定要有有经验的经纪人帮你。要是自己找房，看房，请兼职经纪开门那是瞎耽误工夫。
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j******l
发帖数: 10445 | 75 同去的师姐第一次去，看到一些自己喜欢的非常激动，又没带钱，只好求我替她买。我
买下来后，她又没钱，不要了，只好我自己买了。
==================================
这个太狠了，师姐不会是卖主的托吧？楼主和师姐绝交了没？ |
C**********e
发帖数: 3957 | 76 楼主啊，你这7788加载一起算你12万巴
一个town house了
很划算那--这样的拍卖到哪里去看啊 |
T********e
发帖数: 8631 | 77 四万买了月租八百还没啥意思？
【在 d*******8 的大作中提到】
: 很多老经纪人根本不屑做这种便宜的房子，不是因为房子烂，而是因为价格便宜，佣金
: 没多少。
: 我去年考察了一个类似价位的汤号子，4万多，租金800 左右，犹豫了半年，算了算没
: 啥意思，虽放弃。我觉得如果有便宜的信狗号子，或许有投资价值？
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d*******8
发帖数: 3182 | 78 每月HOA 快300了，地税也有小200。虽然乐观估计10年回本，但location升值潜力不大
如果投资出租condo/townhouse，我会首选buckhead 周边的高档公寓，出租自住两相宜
，就是卖不起。
【在 T********e 的大作中提到】
: 四万买了月租八百还没啥意思？
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f*****b
发帖数: 1649 | 79 300的HOA是绝对不好的
这样算下来去掉保险，你一个月的cash flow也就200多？算上前期投入，名义ROI是4.5
%？ 加上房子破，升值潜力不大，租客default风险高，不是很划算啊。
【在 d*******8 的大作中提到】
: 每月HOA 快300了，地税也有小200。虽然乐观估计10年回本，但location升值潜力不大
: 如果投资出租condo/townhouse，我会首选buckhead 周边的高档公寓，出租自住两相宜
: ，就是卖不起。
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d**********g
发帖数: 2014 | 80 低端市场很难做。接触的租户也多是烂人。你以后还会更头疼。我一般建议朋友做中高
档市场。 |
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J******u
发帖数: 680 | 81 ATL,我以前就说嘛, 我朋友买了投资房都成头疼房了.不过你心态好,看样子口碑也应该
不错,慢慢来吧,总租的出去的.有时要碰运气. |
j*******y
发帖数: 303 | 82 re, know who you will be dealing with as a landlord is very important.
【在 d**********g 的大作中提到】
: 低端市场很难做。接触的租户也多是烂人。你以后还会更头疼。我一般建议朋友做中高
: 档市场。
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A*********l
发帖数: 2005 | 83 这个话不能这么说吧。如果手里钱不多的，从低端的开始做起，那也是开始努力做了，
总比什么都不做
光空想强啊。一方面积累经验，一方面有些经济回报。万事总有个开始吧。
3
【在 n**v 的大作中提到】
: 就你那点预算也好意思买“投资房”？你先把“投资房”的概念搞清楚好不好。
: 亚特兰大好区的好房子多了去了，好区值得投资的房子也多了去了，但是不是lz那样3
: 万5万概念上的“投资房”。
|
L******f
发帖数: 5368 | 84 女人头发长见识短。
房子有啥破事都要请人修。
而且啥也不懂，人家怎么忽悠你怎么信。
这种人搞投资房不死谁死呀？
买房才四万，修房就二万五加三千。
再加上空房半年。HOA加税每月500多。
再加房屋保险。到现在检查还通不过，
还不知道要空多久。
听你描述的未来房客，估计也不是什么善主，
将来有苦头吃的。十有八九给你找出
这问题那问题，然后，拖欠房租。
你要么赔钱请人修房子，要么收不到房租，
HOA和税和房屋保险还得照交。咋办？
你这投资房能不赔就算烧高香了。至于赚钱
还是不要想了。
一次去，看到一些自己喜
我自己买了。不好的开始，
房的朋友来估价，说一万的
gutter啊，冷暖气啊，院子
，电灯和电表箱，车库
钱。房子的结构算是研究的
来修，总共花了我两万五千
【在 a*l 的大作中提到】
: 今天早上Section 8 检查又没通过，愤怒兼郁闷中。
: 去年天寒地冻时候拍卖会买的。本来是去买一个比较便宜的townhouse,同去的师姐第一次去，看到一些自己喜欢的非常激动，又没带钱，只好求我替她买。我买下来后，她又没钱，不要了. 现场提走的4千元订金怕拿不回来，只好我自己买了。
: 不好的开始，是失败的一半。事后再去看看，发现好多地方修，都不知如何下手。请了3个有投资房的朋友来估价，说一万的有，一万2的有，1万5的也有。
: 房子空了一年多了，靠近一个高中。买了以后发现每天都有同学们破门而入，留下满屋大麻的异香。修好了门，又被踹开。钉死了门，把我玻璃打破从窗子跳进来。而且是每天进来。我几乎想去买枪在屋里伏击这帮鬼子了。报警两次毫无结果。终于安了alarm，算是吓走了一班同学。下次应该在门上贴个社区空屋指南。
: 正好是新年，好多熟悉的师傅又不做工，等了一个月左右才开工。然后就屋顶啊，gutter啊，冷暖气啊，院子，石头和杂草啊，下水管，热水炉和马桶啊，后院deck，屋内门，窗，墙，天棚，地毯，电灯和电表箱，车库门，加上装警报，连电话线，还好师傅都是熟人，都是修完了才收我钱。房子的结构算是研究的透透了。学费都交给师傅了。4万多的房子，前后请了近十个人，7，8个不同的工种来修，总共花了我两万五千刀。冷气5千，屋顶修补800，全部水管重铺，马桶重换，水龙头全新，加上热水炉4千，电表箱换新1500，室内补墙，刷漆，橱柜喷漆，地板打磨，吊扇，地毯，屋外的deck.修到痛不欲生。每张支票都是千元以上。
: 有时候一个人在空荡荡的房子里面，房子无法出租，师傅都忙不肯马上过来，自己真想无助地哭出来。
: 陆陆续续请人修了3个多月才完工。开始craigslist登，门口插牌。来了3个老黑，都很好啊。以为可以了，还得意洋洋的来这里炫耀，结果不是信用奇差，就是答应了不理我了。
: 最靠谱的一个是护士打算把我的房子当成智障人士收容中心。为了打消我的疑虑，特别邀请我去拜访她的家。看着一个个智障人士坐在客厅里打牌，看电视，休息，我第一个想法就是“超越疯人院”。最终她租了我邻居，她没执照，没保险，我也没打算租她。
: 最后来了一个section 8,就是政府补助的那种。我又去她家家访，屋里黑乎乎的，我想这是省电还是贩毒啊。
: 推心置腹的聊了一晚上，原来老娘是工伤，所以政府在包养她全家。觉得可以，就答应了。
|
b***b
发帖数: 13249 | 85 首先，很喜欢这样的帖子。特别喜欢读 ATL的帖子。ATL很真诚直爽的一个人。
我的一个房子每月CASH FLOW $500-600,还被老公说不值呀。因为人家算上了偶尔的维修费（不是每个月）。
做投资难呀。
.5
【在 f*****b 的大作中提到】
: 300的HOA是绝对不好的
: 这样算下来去掉保险，你一个月的cash flow也就200多？算上前期投入，名义ROI是4.5
: %？ 加上房子破，升值潜力不大，租客default风险高，不是很划算啊。
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b***b
发帖数: 13249 | 86 同意，任何投资，都是 LOCATION TALKS。
跟烂人打交道，是老地主们的长处和能力，不是我们一般人可以HANDLE的， 或是愿意花时间精力的。
【在 d**********g 的大作中提到】
: 低端市场很难做。接触的租户也多是烂人。你以后还会更头疼。我一般建议朋友做中高
: 档市场。
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m*****e
发帖数: 225 | 87 你可能对“投资房”的理解不对。“投资房”，顾名思义，是作为投资的一处房产，这
与好区坏区没太大关系（当然，好区的房子通常情况下，比坏区的房子要稳定，但作为
投资来说，这个是case by case的）。只要这个房子有positive cash flow，那么就算
是好的投资。比如3万块钱买的房子，虽然不在好区，但是能够出租1200刀每月，这个就
算是好的投资。而在好区买的房子，30万买过来，出租1500刀每月，两者一相比较，从
投资的角度来说，当然是前者更好。
3
【在 n**v 的大作中提到】
: 就你那点预算也好意思买“投资房”？你先把“投资房”的概念搞清楚好不好。
: 亚特兰大好区的好房子多了去了，好区值得投资的房子也多了去了，但是不是lz那样3
: 万5万概念上的“投资房”。
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m*****e
发帖数: 225 | 88 不过说实话，在计算cash flow的时候，确实要把维修费用算进去的。还有vacancy fac
tor，一般至少算1/12 %。
维修费（不是每个月）。
【在 b***b 的大作中提到】
: 首先，很喜欢这样的帖子。特别喜欢读 ATL的帖子。ATL很真诚直爽的一个人。
: 我的一个房子每月CASH FLOW $500-600,还被老公说不值呀。因为人家算上了偶尔的维修费（不是每个月）。
: 做投资难呀。
:
: .5
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L******f
发帖数: 5368 | 89 估计是个女的。最起码的动手能力都没有。
连个电插座都搞不定。
估计是她请的中国民工，电线和插座乱做，
根本不按NEC code，所以通过不了。
【在 m*****e 的大作中提到】
: atl不是男生么？
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m*****e
发帖数: 225 | 90 不过我倒是真的觉得这个投资房的买卖过程有点奇特。替师姐出了钱，师姐不要了，
这个钱师姐应该还给他的吧。还有，在决定买下来之前，怎么的也要对这个房子有
点概念，状况如何，location如何，当地rent市场如何，大约需要维修哪些地方之类的。
我如果不知道这些情况，是肯定不买回家去的。
【在 L******f 的大作中提到】
: 估计是个女的。最起码的动手能力都没有。
: 连个电插座都搞不定。
: 估计是她请的中国民工，电线和插座乱做，
: 根本不按NEC code，所以通过不了。
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f*****b
发帖数: 1649 | 91 是拍卖的房子 我是有点敬佩lz的，一下上到auction这个层次，很牛了啊
auction一般都是老手，风险承受能力高。
不过看帖子lz风险承受能力确实不差，估计LD收入不错的。这个房子就当交学费了，学
起来很快，到第二个房子一下就好了。
的。
【在 m*****e 的大作中提到】
: 不过我倒是真的觉得这个投资房的买卖过程有点奇特。替师姐出了钱，师姐不要了，
: 这个钱师姐应该还给他的吧。还有，在决定买下来之前，怎么的也要对这个房子有
: 点概念，状况如何，location如何，当地rent市场如何，大约需要维修哪些地方之类的。
: 我如果不知道这些情况，是肯定不买回家去的。
|
f*****b
发帖数: 1649 | 92 5-6百应该很不错了，看你投入了
btw, ATL到底是男是女啊，看帖子像mm的说
维修费（不是每个月）。
【在 b***b 的大作中提到】
: 首先，很喜欢这样的帖子。特别喜欢读 ATL的帖子。ATL很真诚直爽的一个人。
: 我的一个房子每月CASH FLOW $500-600,还被老公说不值呀。因为人家算上了偶尔的维修费（不是每个月）。
: 做投资难呀。
:
: .5
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m*****e
发帖数: 225 | 93 恩，同意。其实敢上auction的，都已经是很有经验的了。
【在 f*****b 的大作中提到】
: 是拍卖的房子 我是有点敬佩lz的，一下上到auction这个层次，很牛了啊
: auction一般都是老手，风险承受能力高。
: 不过看帖子lz风险承受能力确实不差，估计LD收入不错的。这个房子就当交学费了，学
: 起来很快，到第二个房子一下就好了。
:
: 的。
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b***b
发帖数: 13249 | 94 我也觉得5-6百应该很不错了
ATL 是个帅哥！
www.daydayuprealty.com
【在 f*****b 的大作中提到】
: 5-6百应该很不错了，看你投入了
: btw, ATL到底是男是女啊，看帖子像mm的说
:
: 维修费（不是每个月）。
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A*********l
发帖数: 2005 | 95 我接触过一个stock broker，他说他认识做这种很烂的区rental生意的，是非常赚钱的
，不过前提
是要能黑白两道通吃，不是我们一般人能干得了的。
【在 d**********g 的大作中提到】
: 低端市场很难做。接触的租户也多是烂人。你以后还会更头疼。我一般建议朋友做中高
: 档市场。
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t****z
发帖数: 1551 | 96 第一，atl是很爽直的男生，人非常好，能不能不要主观臆断啊！他是太忙了所以不去
做修理。
第二，人的房子是sfh，不用交hoa，
【在 L******f 的大作中提到】
: 女人头发长见识短。
: 房子有啥破事都要请人修。
: 而且啥也不懂，人家怎么忽悠你怎么信。
: 这种人搞投资房不死谁死呀？
: 买房才四万，修房就二万五加三千。
: 再加上空房半年。HOA加税每月500多。
: 再加房屋保险。到现在检查还通不过，
: 还不知道要空多久。
: 听你描述的未来房客，估计也不是什么善主，
: 将来有苦头吃的。十有八九给你找出
|
j*****2
发帖数: 457 | 97 lz真实太牛了，替别人付了押金，别人不要了，他不管别人去要押金，还买下来 |
O***X
发帖数: 244 | 98 SFH 不一定没有HOA。 不过HOA + Tax 500多，好象有点高。是不是Tax Value太高了？ |
f*****b
发帖数: 1649 | 99 re，
SFH当然可能有HOA，只要是uniformed urban development就会有，不过一般不是很高
。这个小区如果是烂房子，HOA一般会更低。300一个月的HOA，赶上高档社区或者高级
公寓的物管费了，是不是有什么特殊assessment或者额外服务在里面？
TAX 200一个月应该不算高，SFH 嘛。
【在 O***X 的大作中提到】
: SFH 不一定没有HOA。 不过HOA + Tax 500多，好象有点高。是不是Tax Value太高了？
|
n*******9
发帖数: 3244 | 100 book smart vs street smart! 比较中肯。
们都有教我。
。但是直到自己
买了自住。蓝
质量好就行。
且最多也就买一
好。结果遍地开
【在 a*l 的大作中提到】
: 很多老经纪人根本不屑做这种便宜的房子。
: 买投资房的风潮从2008年就开始了，报上那位博士做的最多。我的两个师姐也做，她们都有教我。（我们这行就没几个男的做）我也是经历了很长的学习过程，参看那篇跟阿姨买房记。但是直到自己买，修，租，将来管理，才算是真正入门。别人说都是白说。
: 你要算投资回报比率。早期投资房分两派，我简单归为白领派和蓝领派。我每次跟40岁以上的人群吃饭都是两派争论的时候。
: 白领派多半是book smart，他们要求好区的便宜房。结果不是找不到很便宜的，就是买了自住。蓝领派开始都是餐馆老板，大厨等，他们属于street smart,不管学区，只要房子本身质量好就行。结果美国的经济这几年都没好，房价没有最低，只有更低。白领派有点吃不消了，而且最多也就买一套大房子自己住。蓝领派因为入门低，加入的人很多。他们都只要便宜，交通方便就好。结果遍地开花。
: 破产房有4种。银行的，我们叫bank owned, 比如 Bank of America, Wells Fargo 等，比较便宜，但是状况都很差。他们给你5天时间检查房子，定金可退。
: 拍卖的，auction. 两个网站auction.com 和hudson and marshal.com 就是那种下场举牌的。实际上是很便宜，但是不给你时间检查房子。定金不退。
: hud,就是政府网上拍卖的房子。通常质量都很好，所以很受青睐。但是房子出来前30天要起自住。如果是自住的话，定金包退。
: 最后就是房地美房利美了，他们的通常有送东西，比如冰箱，最近是home warranty. 房子状况也可以。
: 还有就是short sale。又分pre-approved和还没有approved. 搞清楚房子的来源，才知道因应的办法。
: 水很深，我每天都觉得自己知道的太少，主动的和listing agent, 律师啊，贷款啊，检查员啊去学。不敢自称什么专家的。投资房一定要有有经验的经纪人帮你。要是自己找房，看房，请兼职经纪开门那是瞎耽误工夫。
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L****n
发帖数: 12932 | 101 好文。
跟sec.8打交道得有点像国内的厚黑， 混个脸熟后， 塞个giftcard什么的, 以后麻烦
少很多。第一次总要交学费滴. good luck. |
m****6
发帖数: 8689 | 102 终于下首页了。可以上来讲两句了。
那个auction.com 和hudson and marshal.com，我和朋友去参加过他们的拍卖， 但是
朋友说他们即使拍下来也有可能拿不到房子的，说是房子没有达到他们的底线。
后来我的中介告诉我那时因为他们其实没有拿到房子，只是找到买家后去银行申请，银
行很有可能不批，所以他们list的房子起价很低，但是对客户来说，拍好了也拿不到房
子就是瞎忙。
还有那个政府的hud,据说也是速度奇慢，先拿你定金后迟迟没有消息，然后人家表示退
出后，定金又迟迟不退。不知道A大哥是否也碰到这样的情况？
foreclose的房子实在又太烂，不懂装修的人，是要被搞死的。
现在这样看来，什么渠道找到最合适的投资房呢？ |
a*l
发帖数: 1915 | 103 上首页也是你问问题引出来的。可不是我是要做广告啊。
我买的那次拍卖也没有批，后来我提出resubmit一次，就批了。如果房子在市场上很久，杀价空间就比较大。师姐的一个客人同一场拍卖标了5个房子，最后批了两个。但是你要做同时买5个的打算。因为这个原因，而且commission 只有1%，agent大都不带客人去看auction. 师姐一年卖40多个投资房，算是很有经验了。我本来就要买，所以她说好，我就信了。我们认识将近10年了，这没什么。我自己后来修的太贵，耽误太久不是人家的错。
每个来看过的都说很值的。而且帮我修的都是商业级别的人士，认识很多年了。他们不懂得偷工减料，都是保质保量，所以很贵，但是我很放心。最后我的电也是图省事，请师傅做的，如果请电工作就不会有事了。所以有些钱是省不得的。
hud一般标到了都可以买，你要中了，48小时内要交定金。道听途说的人太多了，要打电话问清楚才行。市场很乱，各种法律法规很多。文件看不懂，无法跟对方沟通的经纪人是没办法生存下去的。只靠给回扣，但提供不好的服务那是害人害己。
我请人做是因为我是要做投资，不是要给自己找个part time工作。我的part time 工作就是来这里灌水。投资房和自住是完全不同的方向，查看成交价格，就会发现房子多半是listing price左右买的。如果你一直要杀价，就很难买到合适的。
房子都要修，修要看修什么。换地毯，刷墙，换冷气，热水炉都是很正常的。但是厨房和外墙如果大动就不值得了，或是后院有游泳池的也最好不碰。我买了这个房子以后每次客人要投资我都领他们去看我的房子详细的讲解，算账给他们听，整个就是一个参观馆博物馆的感觉了。一半人听完就放弃这个念头了，也节省了我的时间。有的我觉得不适合买，比如工作不稳定的，家里没时间的，经济不是很好的，有可能换工作的，我都给劝退了。让他们买，那是害了他们。
经过这个房子，我的眼睛变得很敏锐了。和客人出去看房子，很容易就看出要修的地方，也马上就可以所以这个学费还是值得的。而且我一开始就没打算第一个房子赚钱，就全当交学费了。
我是做这行的，自己不买，没法知道到底是怎么回事。现在交了学费都学清楚了。
你自己是不是适合，要想清楚，这钱不是这么好赚的就对了。最好从少修，区好的开始做。不要贪心，省心最重要，因为你的时间精力也是钱。
看房子，没有人讲解，好像看电视没有声音一样。全职经纪人平均每个星期要看30-50多套房子，所以非常准确的判断出房子的价值，而且可以感觉市场的动态。你一定要靠有这方面经验的经纪人，最要那个人自己也有才好。我从前遇到两个手里有几十套房子的投资人，都不肯教我。也有手里只有几套的人，他们的经验又很片面。我最终还是自己交学费去学，现在免费提供给你分享，你说是不是很好？教会了你，我也没觉得自己有什么损失啊。但不是每个人都这么想。 |
f*****b
发帖数: 1649 | 104 赞心态好~~~
是你要做同时买5
auction. 师姐一
认识将近10年
不懂得偷工减
，如果请电工作
打电话问清楚才
【在 a*l 的大作中提到】
: 上首页也是你问问题引出来的。可不是我是要做广告啊。
: 我买的那次拍卖也没有批，后来我提出resubmit一次，就批了。如果房子在市场上很久，杀价空间就比较大。师姐的一个客人同一场拍卖标了5个房子，最后批了两个。但是你要做同时买5个的打算。因为这个原因，而且commission 只有1%，agent大都不带客人去看auction. 师姐一年卖40多个投资房，算是很有经验了。我本来就要买，所以她说好，我就信了。我们认识将近10年了，这没什么。我自己后来修的太贵，耽误太久不是人家的错。
: 每个来看过的都说很值的。而且帮我修的都是商业级别的人士，认识很多年了。他们不懂得偷工减料，都是保质保量，所以很贵，但是我很放心。最后我的电也是图省事，请师傅做的，如果请电工作就不会有事了。所以有些钱是省不得的。
: hud一般标到了都可以买，你要中了，48小时内要交定金。道听途说的人太多了，要打电话问清楚才行。市场很乱，各种法律法规很多。文件看不懂，无法跟对方沟通的经纪人是没办法生存下去的。只靠给回扣，但提供不好的服务那是害人害己。
: 我请人做是因为我是要做投资，不是要给自己找个part time工作。我的part time 工作就是来这里灌水。投资房和自住是完全不同的方向，查看成交价格，就会发现房子多半是listing price左右买的。如果你一直要杀价，就很难买到合适的。
: 房子都要修，修要看修什么。换地毯，刷墙，换冷气，热水炉都是很正常的。但是厨房和外墙如果大动就不值得了，或是后院有游泳池的也最好不碰。我买了这个房子以后每次客人要投资我都领他们去看我的房子详细的讲解，算账给他们听，整个就是一个参观馆博物馆的感觉了。一半人听完就放弃这个念头了，也节省了我的时间。有的我觉得不适合买，比如工作不稳定的，家里没时间的，经济不是很好的，有可能换工作的，我都给劝退了。让他们买，那是害了他们。
: 经过这个房子，我的眼睛变得很敏锐了。和客人出去看房子，很容易就看出要修的地方，也马上就可以所以这个学费还是值得的。而且我一开始就没打算第一个房子赚钱，就全当交学费了。
: 我是做这行的，自己不买，没法知道到底是怎么回事。现在交了学费都学清楚了。
: 你自己是不是适合，要想清楚，这钱不是这么好赚的就对了。最好从少修，区好的开始做。不要贪心，省心最重要，因为你的时间精力也是钱。
: 看房子，没有人讲解，好像看电视没有声音一样。全职经纪人平均每个星期要看30-50多套房子，所以非常准确的判断出房子的价值，而且可以感觉市场的动态。你一定要靠有这方面经验的经纪人，最要那个人自己也有才好。我从前遇到两个手里有几十套房子的投资人，都不肯教我。也有手里只有几套的人，他们的经验又很片面。我最终还是自己交学费去学，现在免费提供给你分享，你说是不是很好？教会了你，我也没觉得自己有什么损失啊。但不是每个人都这么想。
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z*****a
发帖数: 9790 | 105 你这是买在什么烂区了？第一次见新人就敢这样投资的
一次去，看到一些自己喜欢的非常激动，又没带钱，只好求我替她买。我买下来后，她
又没钱，不要了. 现场提走的4千元订金怕拿不回来，只好我自己买了。
了3个有投资房的朋友来估价，说一万的有，一万2的有，1万5的也有。
屋大麻的异香。修好了门，又被踹开。钉死了门，把我玻璃打破从窗子跳进来。而且是
每天进来。我几乎想去买枪在屋里伏击这帮鬼子了。报警两次毫无结果。终于安了
alarm，算是吓走了一班同学。下次应该在门上贴个社区空屋指南。
gutter啊，冷暖气啊，院子，石头和杂草啊，下水管，热水炉和马桶啊，后院deck，屋
内门，窗，墙，天棚，地毯，电灯和电表箱，车库门，加上装警报，连电话线，还好师
傅都是熟人，都是修完了才收我钱。房子的结构算是研究的透透了。学费都交给师傅了
。4万多的房子，前后请了近十个人，7，8个不同的工种来修，总共花了我两万五千刀
。冷气5千，屋顶修补800，全部水管重铺，马桶重换，水龙头全新，加上热水炉4千，
电表箱换新1500，室内补墙，刷漆，橱柜喷漆，地板打: ィ跎龋靥海萃獾膁
eck.修到痛不欲生。每张支票都是千元以上。
想无助地哭出来。
很好啊。以为可以了，还得意洋洋的来这里炫耀，结果不是信用奇差，就是答应了不理
我了。
别邀请我去拜访她的家。看着一个个智障人士坐在客厅里打牌，看电视，休息，我第一
个想法就是“超越疯人院”。最终她租了我邻居，她没执照，没保险，我也没打算租她。
想这是省电还是贩毒啊。
【在 a*l 的大作中提到】
: 今天早上Section 8 检查又没通过，愤怒兼郁闷中。
: 去年天寒地冻时候拍卖会买的。本来是去买一个比较便宜的townhouse,同去的师姐第一次去，看到一些自己喜欢的非常激动，又没带钱，只好求我替她买。我买下来后，她又没钱，不要了. 现场提走的4千元订金怕拿不回来，只好我自己买了。
: 不好的开始，是失败的一半。事后再去看看，发现好多地方修，都不知如何下手。请了3个有投资房的朋友来估价，说一万的有，一万2的有，1万5的也有。
: 房子空了一年多了，靠近一个高中。买了以后发现每天都有同学们破门而入，留下满屋大麻的异香。修好了门，又被踹开。钉死了门，把我玻璃打破从窗子跳进来。而且是每天进来。我几乎想去买枪在屋里伏击这帮鬼子了。报警两次毫无结果。终于安了alarm，算是吓走了一班同学。下次应该在门上贴个社区空屋指南。
: 正好是新年，好多熟悉的师傅又不做工，等了一个月左右才开工。然后就屋顶啊，gutter啊，冷暖气啊，院子，石头和杂草啊，下水管，热水炉和马桶啊，后院deck，屋内门，窗，墙，天棚，地毯，电灯和电表箱，车库门，加上装警报，连电话线，还好师傅都是熟人，都是修完了才收我钱。房子的结构算是研究的透透了。学费都交给师傅了。4万多的房子，前后请了近十个人，7，8个不同的工种来修，总共花了我两万五千刀。冷气5千，屋顶修补800，全部水管重铺，马桶重换，水龙头全新，加上热水炉4千，电表箱换新1500，室内补墙，刷漆，橱柜喷漆，地板打磨，吊扇，地毯，屋外的deck.修到痛不欲生。每张支票都是千元以上。
: 有时候一个人在空荡荡的房子里面，房子无法出租，师傅都忙不肯马上过来，自己真想无助地哭出来。
: 陆陆续续请人修了3个多月才完工。开始craigslist登，门口插牌。来了3个老黑，都很好啊。以为可以了，还得意洋洋的来这里炫耀，结果不是信用奇差，就是答应了不理我了。
: 最靠谱的一个是护士打算把我的房子当成智障人士收容中心。为了打消我的疑虑，特别邀请我去拜访她的家。看着一个个智障人士坐在客厅里打牌，看电视，休息，我第一个想法就是“超越疯人院”。最终她租了我邻居，她没执照，没保险，我也没打算租她。
: 最后来了一个section 8,就是政府补助的那种。我又去她家家访，屋里黑乎乎的，我想这是省电还是贩毒啊。
: 推心置腹的聊了一晚上，原来老娘是工伤，所以政府在包养她全家。觉得可以，就答应了。
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g***9
发帖数: 44 | 106 看来atl果然是个实在人，凭这几句话，下次买房我找你做代理
房和外墙如果大动就不值得了，或是后院有游泳池的也最好不碰。我买了这个房子以后
每次客人要投资我都领他们去看我的房子详细的讲解，算账给他们听，整个就是一个参
观馆博物馆的感觉了。一半人听完就放弃这个念头了，也节省了我的时间。有的我觉得
不适合买，比如工作不稳定的，家里没时间的，经济不是很好的，有可能换工作的，我
都给劝退了。让他们买，那是害了他们。
方，也马上就可以所以这个学费还是值得的。而且我一开始就没打算第一个房子赚钱，
就全当交学费了。
始做。不要贪心，省心最重要，因为你的时间精力也是钱。
50多套房子，所以非常准确的判断出房子的价值，而且可以感觉市场的动态。你一定要
靠有这方面经验的经纪人，最要那个人自己也有才好。我从前遇到两个手里有几十套房
子的投资人，都不肯教我。也有手里只有几套的人，他们的经验又很片面。我最终还是
自己交学费去学，现在免费提供给你分享，你说是不是很好？教会了你，我也没觉得自
己有什么损失啊。但不是每个人都这么想。
【在 a*l 的大作中提到】
: 上首页也是你问问题引出来的。可不是我是要做广告啊。
: 我买的那次拍卖也没有批，后来我提出resubmit一次，就批了。如果房子在市场上很久，杀价空间就比较大。师姐的一个客人同一场拍卖标了5个房子，最后批了两个。但是你要做同时买5个的打算。因为这个原因，而且commission 只有1%，agent大都不带客人去看auction. 师姐一年卖40多个投资房，算是很有经验了。我本来就要买，所以她说好，我就信了。我们认识将近10年了，这没什么。我自己后来修的太贵，耽误太久不是人家的错。
: 每个来看过的都说很值的。而且帮我修的都是商业级别的人士，认识很多年了。他们不懂得偷工减料，都是保质保量，所以很贵，但是我很放心。最后我的电也是图省事，请师傅做的，如果请电工作就不会有事了。所以有些钱是省不得的。
: hud一般标到了都可以买，你要中了，48小时内要交定金。道听途说的人太多了，要打电话问清楚才行。市场很乱，各种法律法规很多。文件看不懂，无法跟对方沟通的经纪人是没办法生存下去的。只靠给回扣，但提供不好的服务那是害人害己。
: 我请人做是因为我是要做投资，不是要给自己找个part time工作。我的part time 工作就是来这里灌水。投资房和自住是完全不同的方向，查看成交价格，就会发现房子多半是listing price左右买的。如果你一直要杀价，就很难买到合适的。
: 房子都要修，修要看修什么。换地毯，刷墙，换冷气，热水炉都是很正常的。但是厨房和外墙如果大动就不值得了，或是后院有游泳池的也最好不碰。我买了这个房子以后每次客人要投资我都领他们去看我的房子详细的讲解，算账给他们听，整个就是一个参观馆博物馆的感觉了。一半人听完就放弃这个念头了，也节省了我的时间。有的我觉得不适合买，比如工作不稳定的，家里没时间的，经济不是很好的，有可能换工作的，我都给劝退了。让他们买，那是害了他们。
: 经过这个房子，我的眼睛变得很敏锐了。和客人出去看房子，很容易就看出要修的地方，也马上就可以所以这个学费还是值得的。而且我一开始就没打算第一个房子赚钱，就全当交学费了。
: 我是做这行的，自己不买，没法知道到底是怎么回事。现在交了学费都学清楚了。
: 你自己是不是适合，要想清楚，这钱不是这么好赚的就对了。最好从少修，区好的开始做。不要贪心，省心最重要，因为你的时间精力也是钱。
: 看房子，没有人讲解，好像看电视没有声音一样。全职经纪人平均每个星期要看30-50多套房子，所以非常准确的判断出房子的价值，而且可以感觉市场的动态。你一定要靠有这方面经验的经纪人，最要那个人自己也有才好。我从前遇到两个手里有几十套房子的投资人，都不肯教我。也有手里只有几套的人，他们的经验又很片面。我最终还是自己交学费去学，现在免费提供给你分享，你说是不是很好？教会了你，我也没觉得自己有什么损失啊。但不是每个人都这么想。
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m****6
发帖数: 8689 | 107 我能不能帮你总结一下，对于新手来说该看怎样的房子？
1）尽量离自己家近，方便管理。
2）好学区，出租容易。
3）好房子，不一定是豪宅，起码不用修补livable的。
4) 用闲钱买的，没有mortgage的压力
5）房价低于市场正常价1/3以上。当然房屋状况要符合以上1、2、3条。
6）投资人有工作稳定，长期住户，也有业余休闲时间的。
不知道还有什么补充的？ |
a*l
发帖数: 1915 | 108 新手来说就要找有经验的经纪人来带你，自学是不能成才的。
你到北边来我带你一圈2个小时，你知道到咋回事了。
早上领人看了一圈后，劝退了两口子，他们自己也觉得不适合。
中午遇到另外两口子跟我吃饭说前年买的，后来才发现房子有霉，很久租不出去，现在
租出去后一直修。
下午把车卖了，卖给了网上两口子，答应试开一周后如果没问题就写文章表扬我，来换
取降价。
晚上再去帮两口子把他们家房子租出去。
这一天够折腾的。
私下聊行不？早晚不是被站务给灭了就是让网友讨厌。 |
J******u
发帖数: 680 | 109 我发现我以前好象在报纸上见过ATL,是东北同乡会聚会之类的吧.
【在 b***b 的大作中提到】
: 我也觉得5-6百应该很不错了
: ATL 是个帅哥！
: www.daydayuprealty.com
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d*******u
发帖数: 5337 | |
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m****6
发帖数: 8689 | 111 这么老的帖子也翻出来了，现在亚特兰大投资房市场早就翻天覆地大变样了。
市区的小高层公寓，700尺的开价30万，也火速被抢，连正式介绍会都没有来得及开，
就已经全部卖掉。
估计ATL 的这套头疼房，现在随便卖卖就翻个几倍的价格了。 |
