|
|---|
|
|
|
|
|
|
d******a
发帖数: 12 | 1 11月28日，天津和上海同时出台十月长假之后的第二轮新调控政策，首付款将大幅提高
，据媒体报道，央行对住房按揭贷款提出窗口指导，要求控制贷款。
事实上，中国房价之高已严重触及了三个顶部：第一个是市场顶，第二个是国际顶，第
三个是政策顶。一般而言，市场顶要比政策顶高一些，比政策底更低一些；纵观股市和
楼市，大致如此。但是，如果触及国际顶，就很难再高上去了。
在市场顶方面，依照国际惯例下的指标衡量，中国房地产多年前已触市场顶、并且连年
创新高，很多人以为，这种趋势会一直持续下去。就国际顶而言，北京、上海和深圳的
高房价可以进入世界前十强，但对比城市居民收入，却不及其他入榜城市的三分之一，
如果综合空气质量等生活品质，更是无法相提并论。
因此，综合市场和国际的双顶比较之后，行政下了狠手。对比一下不难发现，本轮调控
无论从性质、作用还是影响跟以前绝非一样。此次调控是降房价，以前的调控是稳定房
价上涨。
为什么这样说？
众所周知的是，地方财政收入的很大部分来自于土地出让金，依照最低估算，房价中60
%以上被地方的土地出让金和税费占据。所以，地方出台的调控政策虽然看起来很努力
，但却造成了土地供应的减少，致使地王频出，最终还是拉高了房价。而种种地方政策
，致使假离婚等社会问题频出，但符合条件的购房者却依旧可以高价购买房子。
而这一轮调控，据媒体透露，高层明确指出多个城市包括北京、上海、深圳和很多二线
城市的房价只能下跌不能上涨。在这一背景下，才有了央行、上海和天津——相信还会
有更多的城市跟进的严厉调控政策。
不仅如此，银监会也对通过网络或其他手段筹集首付款做出了严厉的禁止规定。综合各
种情况看，目前的调控措施基本属于股市中的熔断机制，一线城市的交易量自十月以来
基本有了大幅降低。并且，调控政策出台后，购房者需要筹集的首付款会更多，高杠杆
购房者也会相应减少。
9月27日，笔者曾撰文《人民币国际化高房价拐点来了》，阐述了房地产背后的金融逻
辑。事实上，自10月1日人民币入篮子，人民币的国家化起点将会到来。而自10月至今
，人民币对美元持续贬值，当人民币与国际货币达到均衡状态后，人民币或许会实现可
自由兑换。
然而，实现人民币可自由兑换的前提是，中国资本市场的泡沫要被挤掉。就我国来看，
去年股市暴涨到5100多点后，已降到了安全区，目前的点位跌也不会出现腰斩的情况了
。而人民币的修正性贬值也在持续。在挤掉股市和人民币的泡沫后，触及三个顶的中国
房价的走势也可想而知。因此，目前的问题并非房价会不会跌，而是会在人民币国际化
之前跌还是之后跌。
为什么房价会跌？因为高房价的维持需要有热钱和游资加以维持。但随着人民币加入
SDR实现可自由兑换，本币贬值，从投资角度考虑，以人民币计价的房子将被抛售，国
外对本国的投资意愿也会降低，加之经济处于下行周期，资本外流大于流入，从而使高
房价难以为继。
纵观国际经验，在本币国际化的路上，房价上涨的背景是有外资涌入，经济走强，致使
本币升值。除此之外，只会下跌。当然，也有本币贬值房价不跌的时候，但在经济下行
、资金外流和本币贬值、房价泡沫严重的情况下，房价只会下跌。
这里需要警惕的是，假如房价在人民币国际化之后暴跌，其危害将远大于国际化之前跌
。“日本病”即是一例，日本在20世纪80年代初赶超美国经济时形成了经济病症。其爆
发表现在本币对美元持续上涨后暴跌；股市创历史最高后暴跌；房地产泡沫破灭后暴跌
。自此，日本陷入了二十年的经济低迷。
因此，在人民币正式实现可自由兑换之前，汇率和资本项下尚可控，行政手段调控的效
果会更好一些。只是，本轮房价要真正降下去，牺牲地方财政，特别是土地出让金收入
是明确的。不过，相对于整个经济的稳健发展和汇率改革目标的实现，这些牺牲算不了
什么。 |
|
|
|
|
|
|
