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ChinaNews版 - 雪珥《大清房地产特区》 (转载)
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【 以下文字转载自 History 讨论区 】
发信人: kirklook (海日克星哈哈哈!), 信区: History
标 题: 雪珥《大清房地产特区》
发信站: BBS 未名空间站 (Mon Jan 30 17:48:11 2012, 美东)
雪珥:大清房地产特区
租界内的房地产奇迹,根本上与资金无关,与技术无关,而与政治有关:它所享
受的,是法制与维稳带来的巨大红利……
当维多利亚花园在1887年的军乐声中正式开放时,天津的英租界已经初具规模:道
路、港口、码头、教堂、市政厅和公园等。这是一个欧化了、与传统中国风格迥然不同
的“新城”。
令天津人吃惊的是,在这座“新城”中,市中心不再是代表权力的诸多衙门,除了
一幢毫无官气的市政厅之外,市中心就是花园等公共设施。
此时的天津租界,依然是宁静的。资料显示,20年前(1867),这里只有112个洋
人,20年来,依然没有大的增长,一是因为百废待兴,条件艰苦,洋商们更愿意呆在上
海,二是因为实现严格的“华洋分居”,华人们很难进入租界,导致租界内的服务行业
几乎成了空白。此时,能看到天津房地产“钱景”光明的人,寥寥无几,刚刚从上海投
资失败的泥潭中挣扎出来的徐润是一个例外(参阅本专栏5月30日《大清“房奴”富豪
》)。
根据自己在上海的经验和教训,徐润坚信,天津房地产的春天即将降临。事实证明
,这次他又是对的。
在内忧外患频仍的大清国,只有租界内可以提供相对和平、稳定,而且法制化的空
间,而享受这种资源的唯一办法,就是在租界内购置房地产。因此,房地产迅速成为租
界内的支柱产业。
契约的力量
“道契”上所载明的财产权利,受到了法律的严密保护,隔绝了任何公权力的觊觎。
作为榜样的上海,支撑房地产起飞的发动机,叫做“道契”——由上海海关道为租
界内的土地“租户”(其实是购地者)签发的租契。
在大清国民众的概念中,房地产其实是一回事,“房”只是“地”的附属物,因此
,直到民国都只有土地证,而无房产证。在法律意义上,地契分为两种,一种叫做“白
契”,指民间自行缔结,没有经过官方认证的,用纸和行文都未必规范;另一种叫“红
契”,指经过官方认证、缴纳了印花税并盖了大红印章的,用的是官方固定格式的契约
版本。两种地契都可以作为“呈堂证供”,而“白契”的举证效力大大低于“红契”,
但因为“白契”便于操作,且避开了官方的一笔税费,更受民间欢迎。
无论“白契”、“红契”,都因为先天的粗陋,导致很多问题。其中最为致命的,
就是缺乏精确的丈量,令几乎所有地契都难以清晰标示地块的界线,而且,一些“地主
”为了少缴地税,会瞒报地亩,造成“契小地大”;另一些“地主”为了巧取豪夺他人
土地,会多报地亩,造成“契大地小”,这些都造成了大量的不动产纠纷。
鸦片战争之后,获得了“五口通商”权利的英国人,在上海圈占了租界,对界内土
地进行了科学测绘,制作了精确的地图。这是中国国土上第一次清晰而标准的土地测绘
,尽管仅仅限于上海一隅。测量之后,英国人将土地分区划块,进行了功能规划,而后
“招拍挂”。根据条约,这些土地的所有权,在法律上依然属于中国,英国人无非“永
租”而已,因此,作为“地主”的大清政府向作为“租客”的英国人颁发的“道契”,
名义上是一张“租约”——但因为“永租”的关系,而实际上是“卖约”。
与传统的地契相比,“道契”大大地与时俱进了,不仅清晰地标明了地块的界线,
而且省却了保甲、中证人等中间环节,且在中外双方都进行了详尽的备案,绝难伪造作
弊。更为关键的是,大清特色的无远弗届的公权力,面对“道契”,除了签发之外,别
无他权;而租界当局除了依法收取税金之外,也别无他权。比较下来,“道契”不仅要
比普通地契少支付税负,而且财产权利的安全系数大大提高。
“道契”立即成为上海滩的“硬通货”,丝毫也不亚于金条,受到了外资银行和本
土钱庄、票号的一致欢迎。上海“外商银行所认可的周转工具,就是‘道契’和外商产
业证券……钱庄股东只要能拿得出道契,钱庄就不至周转不灵;银行或者钱庄受押下来
道契,一旦需要资金,马上可以拿到外商银行里去转押。在那个时候,‘道契’的地位
,几乎和别国金融市场里的第一流票据或者证券差不多,成为上海金融市场上数量最大
而流通最易的信用工具。”(章乃器《中国货币金融问题》)。
在租界里实行的涉外法权,本是对大清国主权的侵害,却也在大清国的土地上成为
西式法制精神的橱窗。“道契”上所载明的财产权利,受到了法律的严密保护,隔绝了
任何公权力的觊觎。而在中国的传统中,私有财产都是“无限责任”的承载载体,随时
要服从和服务于“官家”的需要,无论是刑事犯罪还是政治错误,查抄财产成为一种常
见的、并且弹性极大的刑罚。即使谨小慎微做个良民,侥幸躲过了大风大浪,却依然难
以躲过地方官员为了各种短期政绩的需求而不断推出的“调控”折腾:或为了某项面子
工程而低价强行征收土地,或为了摆出亲民姿态而强令“地主”、“房东”压低租金,
私有财产也就只能作为官员们试错的工具——当然,在不断的干涉调控过程中,也成为
被权力压榨的肉骨头。
而附着了“洋大人”权威的“道契”,在租界内构筑了一块法制的高地,这令租界
内的华人“地主”们也纷纷响应,请求将自己的地契更换成“道契”,甚至连华界内的
“地主”也要求换发这种产权明晰的新式权证。法制的高地,就是资本的洼地,而阻止
资本洪流涌入的,只剩下一道脆弱的堤坝:租界当局确定的“华洋分居”政策。
乱世的利好
汹涌的难民潮,给租界带来的不是“人道援救”危机,而是巨大的商机。巨额资金
、廉价劳动力加上刚性的住房需求,这成为上海房地产第一次高潮的动力。
当徐润在天津悄悄地大笔购置房地产时,上海的房地产却已经在高速公路上奔驰了
30年。而这条高速公路的起点,就是太平天国运动。
英国人最初建设租界时,显然只是当做“前进基地”来定位,只是本能地将母国的
契约精神和法律体系直接移植过来,而没有“法制搭台、经济唱戏”的功利动机。“维
稳”成为租界当局的管理目标,他们明确规定,除了原有的华人“地主”之外,租界内
的土地和房屋一律不得转租给华人,实行严格的“华洋分居”。这一政策,也受到了同
样追求“维稳”的大清政府的欢迎。尽量减少本土民众与洋人们的接触,似乎符合中外
双方管理者的愿望。
租界的选址,本就刻意避开了华界的繁华区域,而选择了“荒僻”之所。除了极少
数的“钉子户”之外,这里本就不多的原住民,早已拿着英国人支付的不算寒酸的拆迁
补偿款而搬走了。在1853年初,上海的租界内只有500名华人,“人气”极度萧条。
同样在“维稳”的思路下,租界当局通过上海公共租界工部局市政厅立法,对房地
产实行严格控制:获得土地的外商,必须按照规划要求,在限期内建造住房或货栈,否
则就是违约,中国地方政府可以会同领事进行查核,收回转租;如外商将自己租用的土
地转租的,必须平价转让,不得加价谋利;每家外商公司的租地规模,不得超过10亩……
此时的外商,大多是外贸商人,中国市场并不稳定,起伏巨大,他们的生意也不稳
定,分分合合,租界内的“租户”变动频繁。在上海租界建立的头10年间,这里只是一
个安静的涉外居民小区,只有外滩附近的少数几个商业地块可当做房地产来操作。
这种牧歌般悠闲的租界“计划经济”,维持到了1853年。这一年,太平天国横扫南
中国,“小刀会”乘机在上海暴动,局势大乱,大量华人涌进租界避难,这使租界人口
迅速上升。从1853年初到1954年7月,租界内人口从500人上升到2万多,猛增40倍。而
在之后的1860-1862年间,租界的总人口攀升到了惊人的50万。
汹涌的难民潮,给租界带来的不是“人道援救”危机,而是巨大的商机。难民中的
富裕人士,给租界带来了巨额的资金,在租界内消费和投资;难民中的贫穷者,虽然没
有带来资金,却带来了廉价的劳动力。而无论贫富,难民们进入租界后,住房是其必须
首先面对的刚性需求。巨额资金、廉价劳动力加上刚性的住房需求,这成为上海房地产
第一次高潮的动力。精明的外商们立即抓住了这一机会,开始大量建造住房,出租给华
人,高档房屋由富人们居住,简陋的板房则由贫民们廉租,资料表明,1860年代的上海
房地产市场,仅仅租赁就可获得高达30%-40%的利润。
在人潮的冲击下,租界当局的“华洋分居”政策根本无法维持,“华洋杂居”成为
主流。出于“维稳”的惯性思维,租界当局起初还试图坚守“华洋分居”原则,英国驻
上海领事阿礼国(RutherfordAlcock),要求“上海道”采取严厉措施,阻止华人涌入
租界。令阿礼国晕菜的是,此举却遭到英国商人们一致反对,他们绝不希望租界当局将
庞大的市场阻挡在门外。
在商界的巨大压力下,租界当局不仅认可了华洋杂居的事实,而且开始修改法律,
为房地产行业松绑。1854年,租界当局的《上海土地章程》修订案,经英、美、法三国
领事商定,正式颁行。这个升级版本取消了上一版中对房地产的诸多限制,如外资公司
10亩地的圈地上限、房屋和地块不得加价转让、不得租给中国人、华人不得兴建新房屋
等限制都被废止,在法律层面上束缚房地产发展的一切障碍都被清除,租界当局再度表
露出了为资本、商界服务的敏锐与效率。
房地产行业一经松绑,立时飞奔。大量外资公司,纷纷撤离进出口贸易领域,而加
入了房地产的行业。在政策的鼓励下,上海租界的地价与房价迅速攀升,与10年前相比
,增幅高达数倍甚至数十倍之多:
一名叫做雷米的法国商人,1849年以均价每亩191元(银元,约合133两)购买2385
亩土地,到1856年时,法租界召开第一次“地主”大会进行估价,每亩均价达到868元
(606两),增长了4倍多;1848年为建跑马厅,外商们圈地81。744亩,每亩均价为
83000文(1两白银约值1500文计算,此价约合55两),到1854年跑马总会股东将该地切
分出让时,最低价为每亩171万文(1140两),增值20倍,而最高价为每亩543万文(
3620两),增值66倍;
刚性需求不仅带动了地价,而且加速了房地产的周转。有一块面积为8。88亩的土
地(英册72号道契),自1849年买入后至1853年的4年间,从未有转让记录,而在1854
年的一年之间,就被转卖了3次……对于如此庞大的大清帝国来说,租界的面积实在算
是沧海一粟,这也造成了巨大的“稀缺”——在内忧外患频仍的大清国,只有租界内可
以提供相对和平、稳定,而且法制化的空间,而享受这种资源的唯一办法,就是在租界
内购置房地产。这是多么巨大的一个供需落差,因此,房地产迅速成为租界内的支柱产
业。资料表明,到1901年时,英国人在上海投资的1亿美元中,60%都投向了房地产。
结语
与上海相比,天津的房地产滞后30年左右。这其中,天津开埠就比上海晚了20年,
而开埠之后所遇上的第一轮乱局是义和团及八国联军,不仅没能为天津租界带来“渔翁
得利”的效益,反而因为天津成为主战场,而备受打击。
直到开埠之后的50年,在大清国分崩离析的辛亥革命中,天津的房地产才迎来了第
一次高潮。帝国的崩溃,令大量的前朝勋贵、富豪成为天津租界房地产的优质客户,而
更为庞大的逃难平民,则构建了庞大的低端市场并提供了廉价劳动力。在民国初年持续
不断的政局乱象中,天津的房地产行业因此享受了一波又一波的高潮。
来源: 《新金融观察报》
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