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发帖数: 8 | 1 【 以下文字转载自 MA_Mortgage_Realestate 俱乐部 】
发信人: chem (王红梅), 信区: MA_Mortgage_Realestate
标 题: 关于卖房之listing price 和上市时间篇
发信站: BBS 未名空间站 (Mon Sep 22 09:27:06 2014, 美东)
首先， Staging 非常非常重要。 关于Staging, 我以前有专门的帖子讨论， 这里不
再累述。 具体请参见以下链接：
~http://www.mitbbs.com/clubarticle_t/MA_Mortgage_Realestate/31451651.html
关于listing Price
定价是除了staging 之外的， 另外一个非常非常重要的环节。 定价是一个看似简单，
却最有讲究的步骤， 定价的准确与否， 直接决定了卖房的成败。
a. 定价首先要做CMA( Comparable Market Analysis). 做CMA时选择合适的参照房屋做
对比
很重要。 而合适的参照房屋的选择是建立在Listing Agent对当地是市场深入研究了
解的基础之上。 选择不同的参考房屋， 最后估价会错数万. 我至今还清楚记得我们当
年出售第一栋房屋时,我请了号称是New England #5 的Real Estate Agent 估价,她随
便在市场上找了几个根本不可类比的房子作为参考给我估价.出来的价格比市场低20%.
我当即把她送出家门.她还说我应该给她机会...
b. 在合理的CMA基础之上， 得到合理价格范围。 在该范围内， 应该朝偏低， 而不是
偏高价位定价。 定价稍低， 可能stir 更多买家兴趣， 如果比较幸运， 还可以引起
Bidding War. 从而卖到合理的市场价位， 甚至高于市场价位。 价格过高， 会让很多
买家失去兴趣， 从而错失卖房良机， 房子前两周卖不出去， 以后买家就会对房屋产
生疑问: 房子有什么问题,为什么还没卖掉. 甚至不愿意再看该房. 最后卖方只有降价
。降到低于市场价位. 最后反倒卖不到应有的市场价位。 变成good deal. 这样的例子
我见过的太多.
c. 那么， 是否定价越低越好? 答案是否定的。低价太低是有风险的.风险在于: 其一
,定价低期望能够快速以Full Price 甚至高于Full Price 的价格出手.问题是,不管
listing Price 如何,买家总有杀价的心理倾向. 万一没有full price or above 的
offer, 而要价已经很低,这样如果Seller accept an offer below asking price,
then it's a big loss. 其二,按心理,卖方可能不愿意接低价offer. 这样会导致房子
失去刚开始的黄金两周.从而让后来的买家更产生疑问:这么低的价格,为什么走不掉?这
样的结局会比刚开始要价太高还惨.特别是对有硬伤的房子,这个风险更高. 具体案例可
以参考：
~http://www.mitbbs.com/clubarticle_t/MA_Mortgage_Realestate/31452079.html
关于上市时间
最佳上市时间是周四 周四上市的好处在于：
a. 每个新上市的房子， 在MLS 里有三天的时间会显示状态为“New”. 等到大家周末
（周六，周日）看房子时， 该房子的状态仍然为“new”, 这样会 吸引更多的买家；
b.为什么周四而不是周五或周六？ 周四上市的好处是， 有很多人周四都开始计划周
末的看房计划，周五或周六上市有些买家可能不会注意而错过可能的卖家
综上所述， 周四上市可以吸引最大数目的买家来看房。最佳选择是周四上市,周六或
周日开open House
今天先写到这里, 回头我在继续写关于listing 的策略,如何接offer, 以及有了offer
特别是multiple offers之后的议价及offer 的选择. |
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