y********o
发帖数: 291 | 1 看中一个Coop，正在谈价钱。现在卖家的counter offer的价格跟正常的Condo价格相仿
，我的agent本来说coop应该比Condo低5到10%，但是在卖家说这是best and final
offer之后改口说这个价格not unreasonable。所以请教一下版上各位这两个的价格应
该有多大差别呢。对我本人而言Coop的主要问题是不能出租，在这个经济环境下实在不
敢保证会不会以后离开Boston，所以必须要考虑resale的问题。多谢各位。 |
c*********o
发帖数: 402 | 2 你这个问题估计版上几乎没人能回答。在以condominium为主的Boston,还是买condo比较好resale。如果是像NYC那样以CO-OP为主的地方，觉得CO-OP很正常，那就没有问题。我猜想对大部分Boston买家而言，不是5-10% discount能够抹平这个差别的。但是也分情况。一般CO-OP都只能自住。还有没有其他的比较特别的规定？
如果一定要买CO-OP，你应该比较周围同样情况的CO-OP。你们那栋楼应该都是co-op吧，最近没有什么交易么？ |
b***b
发帖数: 13249 | 3 “不能出租”是个大问题。除非你保证自己住，或是以后relocate可以很快卖掉。
【在 y********o 的大作中提到】
: 看中一个Coop，正在谈价钱。现在卖家的counter offer的价格跟正常的Condo价格相仿
: ，我的agent本来说coop应该比Condo低5到10%，但是在卖家说这是best and final
: offer之后改口说这个价格not unreasonable。所以请教一下版上各位这两个的价格应
: 该有多大差别呢。对我本人而言Coop的主要问题是不能出租，在这个经济环境下实在不
: 敢保证会不会以后离开Boston，所以必须要考虑resale的问题。多谢各位。
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d*******n
发帖数: 1566 | 4 我就喜欢coop，好处是大家都是owner，就会爱护building，治安自然也就好很多，左
邻右舍邻居都认识，生活着舒适，走进coop根condo很明显的差距就是建筑的维护程度
，租房子的人很多都不在乎维护房子 |
y********o
发帖数: 291 | 5 感谢楼上几位回答，现在的情况确实很头疼。我们很喜欢这个房子，如龙人朋友所说，
维护很好，街区也很舒服。但是由于原房主是在06年以更高价格买的，所以不愿意降价
，近期这楼里也没有交易记录，至少我agent没查到，listing agent只是给了一个2010
年隔壁coop的交易记录做对比。其实我们买主要为了自己住，价格稍高一些也可以接受
。但是无法预测将来是否还要relocate，又不能出租。刚刚发现在Boston肯给COOP贷款
的银行都不多，可选种类也少，虽然不肯定，但是选择少多半意味着没有最佳利率。想
想我自己要买coop都这么难下决定，看来resale真是不容乐观。可能真的要忍痛放弃这
个房子了。大概是12月份的关系吧，近期市场上新出来的listing很少，希望节后会多
一些。
比较好resale。如果是像NYC那样以CO-OP为主的地方，觉得CO-OP很正常，那就没有问
题。我猜想对大部分Boston买家而言，不是5-10% discount能够抹平这个差别的。但是
也分情况。一般CO-OP都只能自住。还有没有其他的比较特别的规定？
吧，最近没有什么交易么？
【在 c*********o 的大作中提到】
: 你这个问题估计版上几乎没人能回答。在以condominium为主的Boston,还是买condo比较好resale。如果是像NYC那样以CO-OP为主的地方，觉得CO-OP很正常，那就没有问题。我猜想对大部分Boston买家而言，不是5-10% discount能够抹平这个差别的。但是也分情况。一般CO-OP都只能自住。还有没有其他的比较特别的规定？
: 如果一定要买CO-OP，你应该比较周围同样情况的CO-OP。你们那栋楼应该都是co-op吧，最近没有什么交易么？
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m***w
发帖数: 1872 | 6 我搞不清co-op的好处。虽然便宜一点，但fee高得不得了。你还不能own全部。贷款也
会有影响吧？谁能给深层讲讲co-op么？ |
b***b
发帖数: 13249 | 7 前段时间，有个朋友看到MGH附近有个及其便宜的apt.，我不用看都知道是co-op.
这是合作公寓， 你没有产权， 只有居住权。相当于你是股东。你的拥有证就是像股票
一样的纸。没有产权当然便宜。而且，你卖的时候，不是作为房主卖的，没有完全的自
主权，要经过 board批准， 当然，没人真正会不让你卖房， 但是会给你一些麻烦。在房子里大动干戈装修也
得要Board批准。管理费贵，因为养 Board。Board讨厌的话，你就气死也没用。
真要买，要查管理得好不好，有没有assessment，大楼里住的都是什么人 等等。
【在 m***w 的大作中提到】
: 我搞不清co-op的好处。虽然便宜一点，但fee高得不得了。你还不能own全部。贷款也
: 会有影响吧？谁能给深层讲讲co-op么？
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y********o
发帖数: 291 | 8 我看中的这个fee倒是不高，甚至比多数Condo都便宜，只有十几个单元，倒是查不到都
是那些人住，因为不是产权转让，所以没有买卖信息公布出来，也没有独立单元的
assessment。房价也没有比临近的condo便宜，看来还是应该等这个区的Condo了。
在房子里大动干戈装修也
【在 b***b 的大作中提到】
: 前段时间，有个朋友看到MGH附近有个及其便宜的apt.，我不用看都知道是co-op.
: 这是合作公寓， 你没有产权， 只有居住权。相当于你是股东。你的拥有证就是像股票
: 一样的纸。没有产权当然便宜。而且，你卖的时候，不是作为房主卖的，没有完全的自
: 主权，要经过 board批准， 当然，没人真正会不让你卖房， 但是会给你一些麻烦。在房子里大动干戈装修也
: 得要Board批准。管理费贵，因为养 Board。Board讨厌的话，你就气死也没用。
: 真要买，要查管理得好不好，有没有assessment，大楼里住的都是什么人 等等。
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b***b
发帖数: 13249 | 9 房价也没有比临近的condo便宜? 那还买？
【在 y********o 的大作中提到】
: 我看中的这个fee倒是不高，甚至比多数Condo都便宜，只有十几个单元，倒是查不到都
: 是那些人住，因为不是产权转让，所以没有买卖信息公布出来，也没有独立单元的
: assessment。房价也没有比临近的condo便宜，看来还是应该等这个区的Condo了。
:
: 在房子里大动干戈装修也
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y********o
发帖数: 291 | 10 这不是fee低吗。我的agent说在对手给了final and best offer后还有在递一次offer
的机会，从listing agent的反应来看应该还有戏，但是他建议在卖家offer的基础上再
降5000最多了。我本来在考虑要不要接受他这个建议，或者降个一万试试。现在刚刚又
发现了loan上的麻烦，agent推荐的broker居然说只有10年fix和5/1ARM可选，看来我这
个agent对coop也没有经验，多半不买了。唉，可惜了，难得看中一个。
【在 b***b 的大作中提到】
: 房价也没有比临近的condo便宜? 那还买？
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c*********o
发帖数: 402 | 11 听起来价钱不是一个很好的deal,还是pass算了的。总会找到下一个各方面满意的。CO-OP算是一个硬伤了。
我家的condominium的管理都挺让我烦的，我想我是不会用类似的价格去买一个CO-OP了。Board的权力太大了，而我们没有什么太多的办法约束他们。不知道这些人有什么关系网，还次次连任。
如果真的管理费是amazingly low，还得小心是不是board在做什么交易。我听说过有的楼顶给手机商做信号站，手机商每月提供rebate，所以管理费很低的。
最保险的办法是找到一个已经住在里面的，又知无不言，言无不尽的人，所有的利弊才会清楚。不同的condo或者co-op差别也很大。 |
b*****t
发帖数: 1276 | 12 It's kind of easy to buy, hard to sell. Why not single family? |
y********o
发帖数: 291 | 13 主要是懒，照顾SFH太费时费力了。又想住的离城进一些，兜里银子也不充足。所以想
买个condo，不小心看到个最入眼的还是COOP。
【在 b*****t 的大作中提到】
: It's kind of easy to buy, hard to sell. Why not single family?
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y********o
发帖数: 291 | 14 嗯，一直都在奇怪为啥这个fee这么低。
哪里找的到这样的人啊。
CO-OP算是一个硬伤了。
了。Board的权力太大了，而我们没有什么太多的办法约束他们。不知道这些人有什么
关系网，还次次连任。
的楼顶给手机商做信号站，手机商每月提供rebate，所以管理费很低的。
才会清楚。不同的condo或者co-op差别也很大。
【在 c*********o 的大作中提到】
: 听起来价钱不是一个很好的deal,还是pass算了的。总会找到下一个各方面满意的。CO-OP算是一个硬伤了。
: 我家的condominium的管理都挺让我烦的，我想我是不会用类似的价格去买一个CO-OP了。Board的权力太大了，而我们没有什么太多的办法约束他们。不知道这些人有什么关系网，还次次连任。
: 如果真的管理费是amazingly low，还得小心是不是board在做什么交易。我听说过有的楼顶给手机商做信号站，手机商每月提供rebate，所以管理费很低的。
: 最保险的办法是找到一个已经住在里面的，又知无不言，言无不尽的人，所有的利弊才会清楚。不同的condo或者co-op差别也很大。
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d*******n
发帖数: 1566 | 15 没太明白这些“产权”“居住权”的，你买的就是那个unit，花了钱那就是你的，可能
的确是不拥有那块地皮，所以你也不需要担心夏天剪草冬天铲雪，还有外墙维护等等的
问题
卖房当然是作为房主卖，不懂你的“没有完全的自由”是什么意思？我买的unit我想卖
当然就可以卖
说白了就跟国内买房一样，拥有那块地皮又怎么样呢？地皮无非也就是一张纸，饿了你
又不能挖地里的土来吃，也不能像路人收观赏费，将来房子卖了地皮也就不是你的了
自
【在 b***b 的大作中提到】
: 前段时间，有个朋友看到MGH附近有个及其便宜的apt.，我不用看都知道是co-op.
: 这是合作公寓， 你没有产权， 只有居住权。相当于你是股东。你的拥有证就是像股票
: 一样的纸。没有产权当然便宜。而且，你卖的时候，不是作为房主卖的，没有完全的自
: 主权，要经过 board批准， 当然，没人真正会不让你卖房， 但是会给你一些麻烦。在房子里大动干戈装修也
: 得要Board批准。管理费贵，因为养 Board。Board讨厌的话，你就气死也没用。
: 真要买，要查管理得好不好，有没有assessment，大楼里住的都是什么人 等等。
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b***b
发帖数: 13249 | 16 1. 房产权-deed 传统的单家庭都有deed。 Condo是 master deed (整个building主产
权)和unit deed（单元产权）。 co-op: stock and lease, 不是deed。 所以对co-op,
房子就像personal property--股票一样。
2. 卖房自由： Board为了控制住的人属于同Level的， 会看材料面试筛选买家，所以
你卖房时， 如果好不容易等到一个买家，可是Board要筛选，如果不合格， 你就不能
卖。 可是咱们single family 或是 Condo， 想卖给谁就卖给谁。
【在 d*******n 的大作中提到】
: 没太明白这些“产权”“居住权”的，你买的就是那个unit，花了钱那就是你的，可能
: 的确是不拥有那块地皮，所以你也不需要担心夏天剪草冬天铲雪，还有外墙维护等等的
: 问题
: 卖房当然是作为房主卖，不懂你的“没有完全的自由”是什么意思？我买的unit我想卖
: 当然就可以卖
: 说白了就跟国内买房一样，拥有那块地皮又怎么样呢？地皮无非也就是一张纸，饿了你
: 又不能挖地里的土来吃，也不能像路人收观赏费，将来房子卖了地皮也就不是你的了
:
: 自
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b*****t
发帖数: 1276 | 17 看来得罪了board是死路一条。
op,
【在 b***b 的大作中提到】
: 1. 房产权-deed 传统的单家庭都有deed。 Condo是 master deed (整个building主产
: 权)和unit deed（单元产权）。 co-op: stock and lease, 不是deed。 所以对co-op,
: 房子就像personal property--股票一样。
: 2. 卖房自由： Board为了控制住的人属于同Level的， 会看材料面试筛选买家，所以
: 你卖房时， 如果好不容易等到一个买家，可是Board要筛选，如果不合格， 你就不能
: 卖。 可是咱们single family 或是 Condo， 想卖给谁就卖给谁。
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b***b
发帖数: 13249 | 18 网上找的,觉得讲的最好了。讲的是纽约。 纽约的co-op最多。
coop的全称是corporate，是一座公寓楼中全部单元的所有者组成的一个股份公司。买
coop中的一个单元（unit），实际是购买了这个单元所对应的股份，然后与coop签订一
个长期租赁这个单元的租约。租约有效期很长（我们的租约是30年），到期续约。在以
后出售或出租购买的单元时，房主（严格地讲是股东）要受到coop的董事会（也就是经
常提到的board）的很多限制。一般是房主自住一年以后才可以出租或出售，board一般
还要面试租户或买主，并且有权否决。从预约面试到board做出决定一般要三个月的时
间。当然这个过程可以防止“不受欢迎的人”住进公寓，对不打算出售或出租房子的住
户是一种保护。出售coop时的另一个问题是卖家要交1%的flip tax。使coop产权问题更
加复杂的是coop本身可能有贷款需要从维持费中偿还。如果有住户拖欠维持费造成coop
不能按时还款，coop可能因此而破产，房主作为股东所拥有的资产也随之消失，从而增
加了房主的风险。这也是board严格审查买家条件的一个原因。condo介于house和coop
之间。购买condo象买house一样是在购买实际的自己独立的产权，同时住在condo里也
是交维持费雇人管理维护。从历史上讲，coop是从完全出租的公寓转制而成的。纽约最
初的公寓楼都是出租的。为了保护房客的利益，政府对很多公寓楼进行租金控制（rent
control）。到了七八十年代，租金上涨赶不上物价上涨，公寓楼的房东经营不下去，
于是将出租的公寓楼转制成coop出售。转制时老住户有权优先购买其所租住的单元。没
有买房的房客仍然可以继续租住，其所租住地单元由sponsor购买。sponsor所持有的单
元在出售时有一项特权，就是不受board的约束，没有board面试的程序，从而使交易过
程比较快捷。我们买的单元就是sponsor卖的，没有经过面试过程，无法提供这方面的
建议。
一般来说，在同一地区，house的价格高于condo，condo的价格高于coop。但考虑到一
方面house的面积一般比condo和coop大，而且house一般有草坪和车库，另一方面coop
除了买单元本身所借的贷款外还要相应承担整个公寓的贷款（我们所买的单元所承担的
公寓的贷款相当于买价的25%），笔者个人认为三种房子的实际价格差别不是很大。维
持费的情况则正相反，coop高于condo，condo高于house，但实际差别不一定很大。
coop的维持费包括地产税而condo的地产税要自己交。coop和condo的维持费包括取暖和
冷热水，以及建筑物的维修费用，house则需自己另外支付。所以笔者认为这三种房子
的实际价格和维持费用差别不是很大，买哪一种取决于各人的偏好和支付首付款（down
payment）的能力。笔者购买coop的主要原因是首付款的限制。
【在 b*****t 的大作中提到】
: 看来得罪了board是死路一条。
:
: op,
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b***b
发帖数: 13249 | 19 再打击你一下， 呵呵！
你以为你可以讲下很多价吗？ 价格太低， board不同意， 怕影响整栋楼。
Board审核买家， 也审核卖价。
2010
【在 y********o 的大作中提到】
: 感谢楼上几位回答，现在的情况确实很头疼。我们很喜欢这个房子，如龙人朋友所说，
: 维护很好，街区也很舒服。但是由于原房主是在06年以更高价格买的，所以不愿意降价
: ，近期这楼里也没有交易记录，至少我agent没查到，listing agent只是给了一个2010
: 年隔壁coop的交易记录做对比。其实我们买主要为了自己住，价格稍高一些也可以接受
: 。但是无法预测将来是否还要relocate，又不能出租。刚刚发现在Boston肯给COOP贷款
: 的银行都不多，可选种类也少，虽然不肯定，但是选择少多半意味着没有最佳利率。想
: 想我自己要买coop都这么难下决定，看来resale真是不容乐观。可能真的要忍痛放弃这
: 个房子了。大概是12月份的关系吧，近期市场上新出来的listing很少，希望节后会多
: 一些。
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y********o
发帖数: 291 | 20 呵呵，没事，我抗击打能力挺强的。多谢老板娘的信息和建议。
【在 b***b 的大作中提到】
: 再打击你一下， 呵呵！
: 你以为你可以讲下很多价吗？ 价格太低， board不同意， 怕影响整栋楼。
: Board审核买家， 也审核卖价。
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: 2010
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