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发帖数: 33 | 1 最近几天，北京楼市再爆大新闻：义务教育阶段新生入学的“游戏规则”发生了重大变
化！
我们先看一下东城区的“新政”：
可以看出，“新政”的主要内容是：
1、不符合居住条件的房子，比如过道房、车库房，不再作为入学的条件。空挂户也将
被清理。至此，北京曾令全国人民震惊的“无底线学位房”将彻底消失。
2、无论是小学还是初中入学，都将采取“划片就近入学”。也就是说，原来的“学位
房”都变成了“学区房”。
3、“新政”的第二条有“新老划断”的缓冲条款：2018年6月30日之前获得产权证的“
学位房”仍然可以获得“一对一”的优质学位。
关于“学位房”、“学区房”的含义，各地约定俗成的含义不太一样。在我这里，“学
位房”是指“房子和优质学校的一对一关系”，买了房子肯定可以上对应的好学校；“
学区房”，是指划片的学区，是“房子和学校的一对多关系”，你买了房子只是获得了
抽签（摇号）上好学校的机会。
北京海淀区也出台了类似的政策。在“北京市海淀区教育委员会关于 2018年义务教育
阶段入学工作的实施意见”里，有这样一段话：
稳妥推进单校划片和多校划片相结合的入学方式
根据适龄学生人数、学校分布、学位供给、户籍、房产、居住年限等因素，稳妥推进单
校划片和多校划片相结合的入学方式，形成更加公平完善的就近入学规则。
自2019年1月1日起，在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，
将不再对应一所学校，实施多校划片。
海淀区的新政，跟东城区基本相同，只是缓冲期更长一些。如果你在北京，希望自己的
孩子上海淀的名校，那么你还有7个月左右的时间去买“学位房”。不过，这种房子只
能你用了，以后转让的时候就不再是“学位房”，将变成“多校划片”的“学区房”了。
可以看出，即便是采用了“新老划断”、“老房老办法、新房新办法”（这里的新旧，
指最近一次房屋所有权变更时间）的缓冲，学位房的价值还是大打折扣了，因为未来的
“接盘侠”无法享受“确定不移”的优质学位了，只是获得了一个摇号机会而已。
北京之所以对“学位房”下手，增加其不确定性，主要是北京这类房子价格被炒得太高
了，动辄每平米数十万元。这类房子的出现，不断挑战人们的心理极限，犹如烈火烹油
，让楼市投机气氛更浓。
“射人先射马、擒贼先擒王”。全国楼市看北京，北京楼市看“学位房”，所以国家对
北京学位房下重手调控，就理所当然了。
其他城市会跟进吗？或许会，但力度未必相同。比如有的城市就比较温和，采取了“权
重式”的“多校划片”方式，具体做法是：
改革之前，小区和学校是“一对一”的关系；改革之后，是划片的“一对多”。但你的
孩子在之前“一对一”的学校申请入学的时候，获得的积分会比较高。换句话说，“学
位房”的价值没有被完全抹杀，可以变成更多的积分。只是这个积分未必保证你的孩子
一定可以就读名校，还要看户口、社保的年限等因素。
“学位房”之所以一度成为最主要的就学依据，是因为抛开这个依据，很容易出现腐败
。摇号一定是公平的吗？恐怕很难说。因为里面利益太大，监督起来太难。
“学位房制度”也谈不上公平，但至少保证了效率，基本杜绝了教育腐败（腐败往往出
现在借读生、插班生上），而且给公共财政增加了收入。
我敢断言：如果完全放弃学位房制度，教育腐败必然大量滋生、蔓延。最终受害的不仅
是老百姓，还让国家流失了很多收入，害了一批校长、招生办主任。
解决学位房、学区房价格过高的根本办法，是公平切分义务教育阶段的学校资源，让公
办的义务教育就没有好学校、坏学校之分。想上好学校，去私立学校（考试入学）。只
有这样，才能根本解决问题。
但遗憾的是，我的建议是无法实现的，原因大家都懂，不用我多说了。
结论：
1、北京“多校划片”的做法，会被一些大城市模仿，但力度未必会有北京大。这类做
法，对学位房的确构成了利空。政府这样做，主要是为了抑制房价。
2、不要过分追求“顶级学位房”。经常看本专栏的读者知道，我一直建议大家买“中
等以上学位”的房子，而不是“顶级学位”的房子，就是有这个担心。另外，特别优质
的学位不一定诞生优质的学生，孩子学习好坏主要还是天分。学校的质量会随着时间发
生变化，人口持续涌入的城市，学位“向上进化”是常态，政府也鼓励“学位优质化”。
3、学位房不会消失，北京的做法也很难全面推广。当“摇号上学”带来的教育腐败大
量滋生后，政策很有可能又会调整回来。
优质学位上隐藏着重大利益，以前“跟着房子走”，可以把收益交给公众财政；现在，
优质学位上附加的利益、权利交给了学校，交给了普通人无法监督的“电脑摇号”，这
就存在巨大的“bug”。谁来监督摇号？谁来监督那些“监督摇号的人”？
4、对于大城市来说，由于增量人口持续涌入，在未来相当长的时间里学位将变得稀缺
。我们看到，北京东城区也采用了学位锁定的做法（一套房子，6年里只提供一个小学
学位，3年里只提供一个初中学位，同一家庭的二胎例外）。在深圳，宝安区、南山区
所有公办学校的学位都采取了类似的锁定。
这说明，大城市已经不仅仅是优质学位稀缺，而是连普通公办学位都稀缺了。学位跟房
子挂钩的态势，反而在强化。租房可以获得学位，但前提是业主同意。所以，房子和学
位扯不断、理还乱的关系，仍将持续多年。
5、对房价来说，地铁（轻轨）是仅次于学位的第二大影响因素，尤其是郊区的房子。
而且，一旦线路和站点建成是很难改动的，购房的时候要充分重视这个因素。一般来说
，你的楼洞口距离地铁（轻轨）车站入口800米之内的房子，才算地铁盘。 |
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