|
P*****r
发帖数: 1308 | 2 LP怀孕了，预产期明年春末；大概到10月份左右开始决定买房，科普啥的。现在是淡季
，房源出来的不多，我们预算有限只能在某几个区域里面考虑townhouse。总共就去看过
两次房子，加在一起也就12个地方吧，其中还有两三个condition根本就不行的short s
ale，基本已经把所有查出来的房源都cover了。
现在的情况是，有一个无甚亮点，但是condition，地方和价格比较合适的townhouse。
除此以外基本上没啥别的choice了，不是过预算太多就是地方/房子本身我们不满意。我
们agent做了一些cma，告诉我们在我budget以内，location范围内是可以买到end unit
甚至带车库的房子，但是no guaruantee什么时候会有这种房源继续release出来。
我们应该给offer还是能继续等等啊，现在的concern就是生小孩之后可能搬家我要脱层
皮（lp不能干活），但是丢30w进去买一个自己不甚满意的房子好像也不是很爽。
请大家给个参考意见哈。多谢多谢 |
|
G***s
发帖数: 10030 | 3
他push我签的那个agreement上倒是把rebate写的很清楚。我打算晾他几天，然后说只
能针对某一个房子写agreement，他果然今天着急了给我写信。
还有那个CMA，算得也太弱智了，我都想帮他算了。 |
|
m**6
发帖数: 6426 | 4 问你的代理，他可以提供CMA（comparable market analysis）数据的。 |
|
i*****g
发帖数: 2564 | 5 Don't know if they serve the area you are looking for or not.
I would highly recommend Redfin.com.
Very good service and no pressure on you to buy. They even rebate some of
the commission back to you.
Note: while they provide free house showing and a good CMA, you would need
to do some of the research yourself (part of that is available by their
website and/or iPad/Android apps). |
|
q******2
发帖数: 567 | 6 管agent要 cma 看看最近几个月周围房子大概都卖了多少钱。 |
|
a****g
发帖数: 3027 | 7 大家都找listing agent, 是违反市场正常操作规范的，
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
搞笑！这个市场正常操作规范就是：buyer找buyer agent? FSBO是不是更违反？
严重损害的是买家的利益。
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
关键看买家自己，如果容易被忽悠的，找谁都是利益被损害。buyer agent会在脸上写
着“我会忽悠你”?
现在的信息都公开
(1) redfin 上有附近的成交纪录。
(2) reatlor上有附近的SS， REO的记录
(3) zillow 上有地址
俺找的一个agent，出了十几个房子， 连个CMA都没有做。最后因为自己的原因放弃了
很多房子，最终绝大多数都卖对方可以接受我的价格还要搞个一万块左右。连我的
buyer agent都直接说你对价格走势很清楚，自己出个你可以接受的就可以了。
俺可是fire过一个agent，就是那种说我自己能代表你利益的，说是这么说，做的时候
就知道了。
后来的buyer agent算是很不错的，至少不会那么忽悠。另... 阅读全帖 |
|
j****c
发帖数: 928 | 8 这要看Agent，我的Agent总是让我出比我说的Offer低， 并且提供理由为什么低。在我
们的10 几个Offer被拒后， 我们发现一特定房子价格主要取决于buyers， 注意是
buyerS， CMA根本起不了作用。举一例， 一230K房，我出240K， 最后成交价是290K，
这种情况根本就Beat不了他们。
Agent的主要作用是开门， 写Contract 和Agent's network， 如果是Agent的朋友的
Listing， 你就能达到知己知彼， Offer也能做相应的调整。 |
|
l*****g
发帖数: 3084 | 9 举个例子：
一个房子， 要价４０万， 我做了个CMA, 发现这个房子市场价在３６万左右。
递offer的时候，给了个３５万３， 同时显示了一下我这个买家工资高，存款多。
当时一共有３个offer, 据seller agent 说，最高的一个接近３９万。可是估计那个哥
们的经济状况不成，卖家怀疑他能不能贷款下来。
卖家先跟我们谈，第一轮，卖家 counter 3７万５，我们回 35万８
第二轮 卖家 counter 3７万， 我们回 ３５万８千５百
第三轮 卖家 counter 3６万５千 我们回：不涨了。
卖家说，他们也不降价了。我们说: ok, 你们后悔了来找我们。
两天后，致电问候卖家agent, 你们咋想的？我的offer今晚失效。 半小时后， 卖家接
受 offer.
为了客户隐私，所有数据都是按比例修改过的。 |
|
G***s
发帖数: 10030 | 10 这个例子很理想啊，agent能做到这样就太给力了！
我不知道是不是每个agent做的CMA都差不多，反正我遇到的前一个agent，我觉得很多
factor没算进去，他那个算法自己用excel也能算。 |
|
T****Y
发帖数: 274 | 11 那当然
奇了怪了,你朋友给了你信息,又没有做托,买和不买都是你的决定,你怪他干嘛?
除了INSPECTION,找个agent朋友,给你弄个CMA,扣掉6%,出个便宜的价钱是真的
租。 |
|
r**********1
发帖数: 497 | 12 当然不会怪，自己做的决定，自己负责。。。只是联想到最近有个朋友买了熟人的车子
，然后不满意，又给退了，觉得不妥当，自己要求下自己了。。。朋友是极力推荐的，
我知道朋友也是为我好。。。
扯远了， 后面一句不是很懂啊，什么是CMA啊，这件事情的重点不就是可以不请agent
吗？ 为啥还要找个agent朋友? 还有那个6%不是卖家出吗？卖家因为不用出6%，所以才
能便宜点给我，不是这样吗？
谢谢啊 |
|
a****t
发帖数: 1056 | 13 all buyer agents are cheaters. The only way to tell a good agent is good or
not is to see how many has she sold as seller agent.
Ask the agent who solicited to buy the house to rent out or sell ? |
|
l***e
发帖数: 1121 | 14 既然agent说她不会租，就让agent说说该怎么租. |
|
I****g
发帖数: 102 | 15 房产税是由郡（County）政府根据他们自己对房屋的估价来定的，跟你最近的房屋成交
价格没有什么关系。郡（County）政府是采用当地房地产经纪人的房源共享系统(MLS)
中的销售数据, 通过相似市场分析(CMA-Competitive Market Analysis)来估算出房子
的税收值(Tax Assessment Value) 。税收值是一个统计数字，不同于合同价。每个房
子的税收值是各郡的房地产估价中心CAD(Central Appraisal District) 根据前一年或
半年相似房子的销售价和其它因素推算出来的。由于税收值是用前一年的销售数据作为
参考，所以当房价上涨时，往往税收值低于市场价，房价下跌时，税收值高于市场价，
房价没有变化时，税收值与市场价最接近。 |
|
F*****D
发帖数: 60 | 16 我做的：
在redfin,movoto上找房源,作比较
打电话给listing agent套辞
自己做Detailed CMA，因为agent给的没分类没啥用
自己瞎猜房价，瞎出offer price，瞎琢磨，傻等消息
我的buying agent做的：
打电话约看房
帮我开门
只说房子亮点，不说房子缺点，除非我提出
打电话问listing agent有没有其他offer，套一套辞
出offer paperwork
我对自己的agent没太大意见，不过curious这么分工合作，我是不是应该也得一些
commission?还想知道是否这些就是agent designated的工作，我是不是不应该期望更
多了？ |
|
J**S
发帖数: 2327 | 17 不要都怪BUYER AGENT。 你这CASE，你的AGENT做的不错啊，还给你出了一半修理的钱
。感觉你是买到了你满意的房子。恭喜了。
关键你的观念不对：
AGENT的意见都是参考，最后决定的是你。你要觉得AGENT忽悠你，你就不要听AGENT。
你自己决定了，就不要怪AGENT。
价格最后多少成交， AGENT的作用不大，关键是SELLER。市场价，什么ZESTIMATE，CMA
都只能做参考。你看上的房子，CONDITION好，比MARKET PRICE高也不奇怪。
SELLER啥都有，你要觉得SELLER不讲价，你就走人， AGENT肯定不会逼你。 你和人家
还价，最后成交了，那就说明价格是合理的。。这就是有人出价，有人买那就有MARKET
PRICE. |
|
m***i
发帖数: 898 | 18 谢谢大家的回复。
agent做CMA时没有做任何的adjust，所以感觉无意义。
回过头来看最大的感受是出价的策略错了，如ladou所言，在没有竞争对手的情况下，
应该参照周围房子的价格出价，慢慢再加到自己的最高价位。而不是象我们，一开始就
被push到很高的价位，拿到合同再希望往下降seller根本就不理，很被动。
所以好的agent感觉在出价的过程中应该消息灵通，协助你调整策略，我们的agent只是
一个劲push我们，但跟seller暗中交易。当然这个seller非常tough而且greedy，不好
处理。 |
|
|
z****e
发帖数: 120 | 20 我的房子所在区比较moderate，而我们是新房，所以可以相比较的选择很少，我的房子
价值比所在镇平均价高了50%以上。如何避免appraiser给我股价过低？
CMA的时候更好区来的realtor就给我估价很低，所以我很矛盾。应该找当地的还是远点
的好？ |
|
L*****e
发帖数: 2926 | 21 说实在的 这种技术活 一点技术性都没有 还弄得一本正经的 哄骗文盲似的
你自己完全可以自己做做功课的
把邻居家 county property tax 逐个掉出来看就有底了 |
|
m*****o
发帖数: 152 | 22 這個問題的前提必須要先瞭解「cost」和[value」。appraisal和agent給你的都是
value,結果會因取樣的標準會有不同，如何取樣通常會在報告裡注明，結果必須考慮所
有的參數，不能只看數字，細節你可以問你的agent及appraisal。cost是當事者認定或
最後同意的決定價。根據鄰居來決定的價格，尤其是tax的公告價所定出的稱為
inflated price，通常絕少能真實地反映出市場趨勢。 |
|
L*****e
发帖数: 2926 | 23 right
county property report对很多硬件又非常详细的描述，细致到 多少水管 多少阳台
siding的质量 crawl space/slab 等等
作为买家，在考虑以上因素之后，会进一步考虑一下:
1。大的location是否满意？
2。小的location是否满意，比如朝向、区段、邻居、HOA是否满意？
3。房屋自身的建筑质量，floor plan, upgrade的情况，维护情况是否满意？
4。年份是否满意？
5。等等
价格评估在5K-10K的差别应该都属于可以接受的范围，就看你砍价的技巧，买家多么想
买，卖家多么想卖了
appraisal 和 agent 无非是加入了最近的市场信息 如前面ID 所言 他们的这些东西作
出来的结果非常有bias
如果你愿意自己做功课，喜欢什么 不喜欢什么 综合平衡一下就清楚了 |
|
|
C******e
发帖数: 11790 | 25 别想了，你下offer的时候都已经参考附近近期市场了，你也不可能因为这个决定买不
买房子，随他去吧。 |
|
p*******s
发帖数: 113 | 26 CMA上有个在街对面，一样的房子，floor plan和内部装修都差不多。但是lot６０００
sqft，还有一点view，我要下的offer这个lot才３５００，后院边上也都是房子，没
view，价钱应该差多少呢？
谢谢拉 |
|
m*****t
发帖数: 1956 | 27 agent说他觉得appraisal value是102%，CMA report是103%，喊我们出价105%。 附近
我找不到近期交易的很类似的房子，同一个小区近1-2年没有交易。上一个是2010年的
foreclosure了。呃，我好纠结啊。 |
|
m*****t
发帖数: 1956 | 28 感恩节差点就买了一个房子。一开始我看到这个房子在market上有一段时间了，
listing也removed几次了都没卖出去，就请agent去问问情况。
agent告诉我们这个房子现在有人想出offer,要我们立刻去看房，做个决定。
当时是晚上看的房子，室内完全翻新的，我们有点惊艳，就打算出价了。agent当时说
，不出asking price估计不行。我说太贵，请他看看CMA.
agent晚上就给出了一个稍微小于asking price的价格建议，我们就直接采纳了。offer
递上去以后，居然很快就被接受了。agent说原先要出offer的人因为过节延迟了，所以
让我们得逞了。我们很高兴，就开始弄escrow的事了。
这期间我向agent要disclosure...他装看不见，我问他一些我的concern,他也装看不见
，但是告诉我他和seller/agent(这seller自己就是agent)以及seller的inspector都认
识，聊过了，说房子质量很好，remodel做的很好，只是所有的remodel都没有permits
，blah blah. 我再次提出房子采光的问题，他... 阅读全帖 |
|
m*****3
发帖数: 13701 | 29 前两周你们bid，这么快就settle了？那只能是现金啦，对不？你们啥计划，贷款还是
扛一麻袋绿票子？
们当时offer的价格还要低5k。有点奇怪，可能他们本来offer比我们高，然后检查房子
后发现问题谈下来的价格？ |
|
|
c***u
发帖数: 730 | 31 哈哈哈，是的，那个小区今天又出了一个新的房子，我就无聊研究了下，哈哈哈
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 8.7 |
|
c***u
发帖数: 730 | 32 当时那个房子是16号bid的，客观上说三周吧。
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 8.7 |
|
B*********t
发帖数: 152 | 33 一. 准备买房
买房是一个人一生中最大的投资之一，所以要做充分准备(planning)，三思而后行。尽
可能多地了解买房知识是绝对必要的。 如果您正准备换更大一些的房子以下这些问题
将帮助你决定你是否已经准备好换更大或在更理想的位置的家。如果大多数问题的答案
是肯定，就表明你已经准备好了。
• 您现在的房子是否为您创造了庞大的资本？请看看你每年贷款公司给您的
付款和利息清单或打电话给你的贷款人便能知道。通常，在买房子的最初几年您的抵押
贷款，每月支付的主要是利益，但如果您已拥有您的住宅5年或以上，您的房屋很可能
已经为您储存了一定的资本。
• 你的收入或财政状况好转？如果你现在能赚更多的钱，使您可以支付更高
的按揭付款和支付搬迁费用。
• 您是否想搬到更理想的地区？您的第一个家可能不在您理想的地区内。
例如，您可能已经意识到，您希望家离您的工作地点更近或者为了您孩子的将来想搬到
一个更好的学区。
• 您现在的房子可以改建或加建吗？有时你可以加建一个新的房间或在原来
的土地上重新建造一栋新的房子。但如果你的土地不够大... 阅读全帖 |
|
|
K*******y
发帖数: 77 | 35 房子在market上面三周了，host过三次open house，人气一般。Seller刚开始的
listing price是
24万，一周后主动降了六千，就变成23万四。这个Seller最近刚买了个更大的房子（五
月初要close），所以要卖掉现在这个房子。根据CMA report，这个房子的市场价格差
不多22万, 而zillow estimate是20万八。大家觉得我第一次开价多少比较合适？我没
有请agent，没有出价经验，谢谢！
房子的学区（小学很差，中学和高中一般），location很便利, 非常靠近镇上的核心
plaza，出门步行一两分钟就到walmart等几个大超市和餐馆啥的），房子附近有两个
apartment complex
因为还是单身，所以觉得先把这个小房子买下来，就当公寓来住。 |
|
|
g***r
发帖数: 281 | 37 主要是要有自己的律师。
在list 之前找几个 listing agent，做 CMA 作为价格参考。
放zillow 上搞openhouse 就行了。
找了 Agent，很多事情可以省点事，但是要拿走一大笔commission,
其实自己卖，不要太贪，把commission 这笔钱和buyer分。感觉比有agent 省好多。 |
|
d*******a
发帖数: 1443 | 38 觉得有用就给个包子吧。
没有规定买房必须要找agent的。找agent就是为了省心和少犯错。你如果想省钱，可以
不找agent，或者花个flat fee（固定的几百或上千块钱）找个agent（有执照的
realtor或律师），说清楚就是给写个合同和调出来一些文件（house info disclosure
， water disclosure等等）然后email给买家和卖家就行。有经验的agent应该1～3个
小时就能搞定，挣个flat fee也不错。挣2～3% commission 的agent是很辛苦的，花了
时间精力还倒贴油费带你看房几次，十几次，你有可能一个offer也不下，即使下了
offer也不一定能under contract，即使under contract也不一定能close。没close，
buyer agent就挣不到一分钱。所以你们花个小钱（和卖家5-5分摊）找个flat fee
agent还是不难找到的。
我有一个出租房就是直接和卖家谈的价格和条款，然后500刀（双方各付250刀）找了个
flat fee agent做的合同和调出来各种disclosure。当... 阅读全帖 |
|
c*******e
发帖数: 193 | 39 双方代理commission一般是5%－6%， 买卖双方各一半。for sale by owner首先省了卖
方代理费用。买方代理费用另外negotiate， 你的case貌似是 2000， 所以有的卖方代
理嫌少不去看。
现在房子买卖网上信息十分全面，你基本上通过看看附近类似房子的交易可以大致估一
个市场价。
redfin／zillow也有估价，redfin的估价还是比较靠谱的，他会标明估价是根据周围哪
些最近close的房子。代理一般做CMA(comparable
market analysis)也就是这些信息。现在信息如此透明我实在想不出买方代理除了联系
看房子还有什么别的用处。
你这个房子是open house， 你要是想买的话完全不需要找代理，直接找卖方。 如果房
子的mkt value是100万；由于你们双方都没有代理，买房可以省5%-6%， 我觉得你以95
－96万拿下来是合理的。
那些说 for sale by owner 不可信的一般都是代理或者是托。 |
|
e**a
发帖数: 526 | 40 【 以下文字转载自 SanFrancisco 讨论区 】
发信人: euca (dekalb), 信区: SanFrancisco
标 题: ＊原创＊桉树的租房系列之写点干货给地主
发信站: BBS 未名空间站 (Sun Jul 31 01:34:45 2016, 美东)
＊原创＊桉树的租房系列之写点干货给地主
现在基本湾区的各个大小地主们都进入了一套不愁两套在手迈向三四套的阶段了，相应
的问题也随之而来：房屋放在手里， 一家住不了6套，需要出租，但是容易遇到这样那
样的问题，很多人在租了两三个星期甚至一个月以后租不掉，心烦气躁不断降价，又者
本身自己很忙，只想找个经纪／代理人做甩手掌柜，但是效果如何，也不得而知。
在现在的市场里，处处想Beat Market很难，但是想利于不败之地，在Hot Market里快
速上手，挑选自己满意的房客，在Dynamic 和 Cold Market里保证自己的房屋空置最小
，也不是没可能。
虽然我不是专门做Property 和 Manager的， 最近和几位客户聊天，提到可以把一些简
单但是容易被人忽视的要点列一下，希望可以帮到各位地主。
首先，自... 阅读全帖 |
|
e**a
发帖数: 526 | 41 【 以下文字转载自 SanFrancisco 讨论区 】
发信人: euca (dekalb), 信区: SanFrancisco
标 题: ＊原创＊桉树的租房系列之写点干货给地主
发信站: BBS 未名空间站 (Sun Jul 31 01:34:45 2016, 美东)
＊原创＊桉树的租房系列之写点干货给地主
现在基本湾区的各个大小地主们都进入了一套不愁两套在手迈向三四套的阶段了，相应
的问题也随之而来：房屋放在手里， 一家住不了6套，需要出租，但是容易遇到这样那
样的问题，很多人在租了两三个星期甚至一个月以后租不掉，心烦气躁不断降价，又者
本身自己很忙，只想找个经纪／代理人做甩手掌柜，但是效果如何，也不得而知。
在现在的市场里，处处想Beat Market很难，但是想利于不败之地，在Hot Market里快
速上手，挑选自己满意的房客，在Dynamic 和 Cold Market里保证自己的房屋空置最小
，也不是没可能。
虽然我不是专门做Property 和 Manager的， 最近和几位客户聊天，提到可以把一些简
单但是容易被人忽视的要点列一下，希望可以帮到各位地主。
首先，自... 阅读全帖 |
|
l*******c
发帖数: 110 | 42 关于agent这个问题，我也想过. 大家知道，如果想买到好的房子，你需要最新的信息
，出价的时候你需要知道周围房子最近的成交价是多少. 在不知道这2个条件之前，你
自己在网上看到的房子都是别人已经看过的房子, 而出价没有cma也很吃亏.
而要想看到最新的房子和过去周围房子的成交价需要一个mls, 而mls这个网站只有real
estate agent才有access, 如果你不是real estate agent，很难自己不费什么功夫和
金钱就拿到mls的access.
要想避开real estate agent
1. 自己可以去考一个，这个门槛说实话不高，然后挂靠一个broker. 但你考这个
license也需要花时间并且花钱的. 即使你考下来了，还要挂靠一个broker, 根据你挂
靠的broker，broker还要收费的. 没有记错的话，网上有real estate agent自己说每
年维护license, mls和其他费用在$2,000-$3,000之间. 可你如果只打算在未来1，2年
之内自己买一个房子，除非交易额很高，单纯从钱的角度，没有必要自己特意花时间去
成为rea... 阅读全帖 |
|
d********f
发帖数: 43471 | 43 这个错误概念就别传播了，很多老中agent都爱扯这个，美国的房子肯定按尺卖，你去
看你拿到的appraisal报告是不是按尺算钱的，你拿到的cma是不是按尺量的。老钟
agent普遍屁都不懂，反正忽悠你买，一般uptrend没啥事，反正你不会亏钱，到了
downturn就等着吃官司把 |
|
m**j
发帖数: 213 | 44 这就扯远了。
老中地产agent有一半以上不怎么样，不够敬业，做个CMA都不自己看一下，房价报那么
高。大部分是无所事事的大妈在忙乎，遇到老美卖家加价，遇到老中就讨价还价。做的
好的店大欺客，你基本找不到人，电话也不回。
给2%的，要么是特熟的朋友，要么是自己看，agent就签个字。你想看50个房子还要给
你2%? 都是雷锋? 你买2million house可以给2%
贷款这里，10%的很下做。50%是好同志，我说什么就听什么，20%就一毛钱一毛钱跟你
算.还有20% 24小时给你电话，卧槽，我一个月就做你一个人生意吗？ |
|
x*****7
发帖数: 27 | 45 芝加哥附近，看中一house (split style), 递了offer, owner 接受了 （可能还没签
）。
昨天发现面积不符， MLS上写~1900sq （4B3B),county record ~1400sq （3B2B）。
owner 把在底层又加了1b1b （~150-200sq）和 furnished地下室都算进去了。我们这儿
地下室（非walkout）肯定不算面积。后来发现seller agent把county record 的藏在
MLS Blg Acc sf 下面 (zillow/redfin上看不到）。所以有一种上当受骗的感觉。
问题是CMA和offer都是按1900算得， 我们的ｏｆｆｅｒ可能多了（也可能差不多）。
这种情况要不要退出？
谢谢 |
|
发帖数: 1 | 46 很多卖方是不在乎几千一万的，特别是市场紧俏的地区，有的买主出具买房的信函，用
以打动卖方，有时还会亲自出动，特备是自住房的买方，比投资房要有优势。还有其他
的原因，我就不说了。
一个真正的agent,在出价前会至少run cma, 这是一般人无法得到的资料，有经验的
agent会根据不同情况调整出价、在inspection中寻找降价机会，也可在appraisal价格
出来后，采取必要的手段。其实你更多的要关注贷款，一个好的agent首先会审视你的
贷款几率多大，因为后面的合同最大的靠山是贷款银行，房子的title, appraisal等是
从属地位，当然现金除外。
一个好的agent，最后应该给你节省一部风费用，或找回来。所以你要找的agent， 必
须具有很好的经验，而不是给你多少回扣。 |
|
j*****y
发帖数: 116 | 47 Hi, I would so appreciate your advice on this: I have recently activated my
Fidelity CMA (for my FIA credit card bonus retemption and future uses in
China), deposited $500 to this account and confirmed online it is available
for withdrawls, just now tried to withdraw from a Wellsfargo ATM machine but
the balance shown was $0.00. Has anyone got similar experiences before?
What's the reason? Many many thanks for your help!!! |
|
y****i
发帖数: 17878 | 48 read it again
CMA offer is always available and you can actually get better ones
negotiating with them |
|
|
c******3
发帖数: 6509 | 50 Offer valid only for new personal Merrill Edge IRA or CMA accounts.
当年开户的时候一分钱没送，亏死了 |
|
